貝殼研究院5日發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報告》(以下簡稱報告)，首次盤點了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。
具體到調(diào)研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下。
需要說明的是，此次調(diào)研，貝殼研究院將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”。
28個大中城市平均住房空置率為12%
貝殼研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。
住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個城市高于15%。
分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
該次調(diào)研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分，故較其他統(tǒng)計口徑會整體偏低。即便如此，內(nèi)地28個大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。
貝殼研究院表示，住房空置率的區(qū)域差異，直接反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛力。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風(fēng)險。
影響住房空置率三大因素：人口老齡化、購房門檻、租金回報
從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。
首先，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。國內(nèi)研究表明，當(dāng)老齡化達到一定程度(65歲以上人口占比達18%)，住房需求會下降。
比如，南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。
同時，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。
此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點城市租金(中位數(shù))與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.70，租金與住房空置率顯著負相關(guān)?？罩寐视傻偷礁吲琶叭坏纳钲凇⒈本?、上海，其月租金中位數(shù)在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。
核心城市中心區(qū)空置率低于2%，別墅空置率較高
在微觀層面，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。
就房屋本身的屬性來看，住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒有明顯差異。
老舊小區(qū)的空置率較低，因為大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街附近，空置率均在2%以內(nèi)。此外，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢教育資源的聚集區(qū)，數(shù)據(jù)顯示，學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。
反觀次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住，購買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對較高，因此住房空置率更高。
從物業(yè)類型看，同一個城市不同類型小區(qū)的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。
如北京整體空置率為6%，順義商圈某些別墅小區(qū)的平均空置率高達20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營，部分別墅用于度假等。
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