加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要任務(wù)。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設(shè)。保障性租賃住房REITs這個(gè)市場(chǎng)化的金融產(chǎn)品迎來(lái)發(fā)展“風(fēng)口”，以支持保障性租賃住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

首批保租房REITs試點(diǎn)落地

2020年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)服務(wù)人口數(shù)量已突破2億人。對(duì)于我國(guó)保障性住房建設(shè)而言，一個(gè)以人民為中心、以市場(chǎng)化為導(dǎo)向、以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提的多層次、廣覆蓋、風(fēng)險(xiǎn)可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系必不可少。其中，體現(xiàn)保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)的保租房公募REITs備受市場(chǎng)關(guān)注。

7月11日和7月14日，國(guó)內(nèi)首批兩單保租房REITs：紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs、中金廈門(mén)安居REITs均獲交易所通過(guò)。

首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，無(wú)論對(duì)保租房，還是對(duì)REITs，都是意義深遠(yuǎn)的標(biāo)志性事件。業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去，由于項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)，資金沉淀壓力大，且租金回報(bào)率相對(duì)略低，房企參與保租房建設(shè)的意愿不強(qiáng)。首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。

2020年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。2021年6月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。

今年5月27日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開(kāi)展?！锻ㄖ诽岬剑膭?lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。多地政府先后出臺(tái)支持政策，這是積極落實(shí)國(guó)家關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作的有關(guān)舉措。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個(gè)試點(diǎn)城市的占比超過(guò)80%。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，我國(guó)租賃住房REITs項(xiàng)目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保租房REITs情況比較像，都是地方國(guó)有平臺(tái)主導(dǎo)、出讓用地。不過(guò)，實(shí)踐中，各地保租房的投資主體、運(yùn)營(yíng)主體、土地取得方式是很多元的，業(yè)內(nèi)期待未來(lái)能有更多形態(tài)和特點(diǎn)的保租房REITs問(wèn)世。

發(fā)揮金融工具的匹配性

保障性租賃住房是我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，對(duì)服務(wù)城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意義。但鑒于保障性租賃住房建設(shè)需要大量資金，如何引導(dǎo)社會(huì)資金持續(xù)投入，并有退出渠道成為市場(chǎng)破局的關(guān)鍵。

保障性租賃住房REITs是一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來(lái)產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為投資人主要收益來(lái)源的金融產(chǎn)品，有效連接保障性住房租賃市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。保租房REITs是一個(gè)很好的產(chǎn)品。通過(guò)保租房REITs，將保障性租賃住房這一不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化，讓各類(lèi)資金來(lái)持有當(dāng)投資人，把過(guò)去的貸款變成今天的投資，既發(fā)揮資本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，從簡(jiǎn)單貸款向投資轉(zhuǎn)變，從相對(duì)封閉向公開(kāi)透明轉(zhuǎn)變，從個(gè)性非標(biāo)向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變，又有利于投資資金盤(pán)活退出，有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的憂慮，以吸引更多社會(huì)資金進(jìn)入到租賃住房領(lǐng)域前期投入階段。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs為租賃住房企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤(pán)活路徑，同時(shí)，以租金作為收益來(lái)源的REITs安全性高，也能給社會(huì)資金提供比較好的投資渠道。”何亮宇表示。

今年5月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，明確通過(guò)發(fā)行REITs等方式盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的工作要求。據(jù)悉，自我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市交易以來(lái)，試點(diǎn)早期限定于交通設(shè)施、市政工程、污染治理項(xiàng)目、倉(cāng)儲(chǔ)物流新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域。此次擴(kuò)圍到保租房領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)實(shí)際早有預(yù)期。從國(guó)際上看，租賃住房長(zhǎng)租房一直是REITs重要的底層資產(chǎn)類(lèi)別。

預(yù)計(jì)，在國(guó)家鼓勵(lì)的情況下，保障性租賃住房會(huì)成為公募REITs市場(chǎng)中的大類(lèi)資產(chǎn)，受到REITs投資人的歡迎。

推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展

在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展意義重大。

目前，我國(guó)REITs試點(diǎn)工作推進(jìn)順利，市場(chǎng)初具規(guī)模。截至目前，已有14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行，共募集資金541億元；截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發(fā)收漲24％；平均日均換手率1.93％，流動(dòng)性高于日本和新加坡等成熟市場(chǎng)。

在現(xiàn)有法律框架下，證監(jiān)會(huì)創(chuàng)新性地采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委在市場(chǎng)培育、項(xiàng)目推薦、審核注冊(cè)、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機(jī)制性安排，保障了試點(diǎn)工作順利開(kāi)展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測(cè)算，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億元至12萬(wàn)億元。

下一步，證監(jiān)會(huì)將加強(qiáng)REITs市場(chǎng)建設(shè)。首先是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應(yīng)。完善項(xiàng)目培育、推薦、審核工作機(jī)制，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，形成示范效應(yīng)。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。盡快推進(jìn)擴(kuò)募項(xiàng)目實(shí)施，推動(dòng)已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開(kāi)展并購(gòu)重組活動(dòng)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

“保障性租賃住房REITs試點(diǎn)是一個(gè)重點(diǎn)，要探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。”證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，下一步要進(jìn)一步凝聚合力，完善協(xié)作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)與財(cái)政部、稅務(wù)總局的溝通，推動(dòng)明確REITs稅收征管細(xì)則。推動(dòng)社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，培育專(zhuān)業(yè)REITs投資者群體。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長(zhǎng)張崢建議，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規(guī)的可行方案，有利于及早啟動(dòng)試點(diǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。但帶來(lái)的問(wèn)題是，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層級(jí)過(guò)多，法律關(guān)系較為復(fù)雜。要作出新的制度安排，降低產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)與運(yùn)行成本，推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展壯大。據(jù)記者了解，關(guān)于REITs復(fù)雜結(jié)構(gòu)問(wèn)題，國(guó)辦發(fā)19號(hào)文即《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》以及證監(jiān)會(huì)2022年度立法工作計(jì)劃，都提到加快推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)立法。

中金報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)REITs在當(dāng)前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在中國(guó)公募REITs架構(gòu)中，基金管理人擔(dān)負(fù)基金運(yùn)營(yíng)管理的主要責(zé)任，其角色價(jià)值有望持續(xù)提升。“中國(guó)REITs市場(chǎng)仍將有較好的景氣度和產(chǎn)品配置價(jià)值。”中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇認(rèn)為，立足于新發(fā)REITs和存量REITs擴(kuò)募，可以加快項(xiàng)目審核速度，以及考慮向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域做一定拓展，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)容。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，REITs模式的運(yùn)作需要基金、證券、房地產(chǎn)管理等多方面的技術(shù)支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術(shù)水平。因此，當(dāng)前引入具有REITs管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，同時(shí)培養(yǎng)國(guó)內(nèi)基金和資產(chǎn)管理人才是一項(xiàng)緊迫任務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的監(jiān)管也必不可少，要維護(hù)國(guó)家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學(xué)合理的監(jiān)管系統(tǒng)。