近段時(shí)間以來，房企通過各種“花式促銷”吸引購房者。在這當(dāng)中，深圳和東莞等粵港澳大灣區(qū)城市再次出現(xiàn)“低首付”的現(xiàn)象，多年不見的“低首付”重現(xiàn)江湖，這到底是噱頭還是陷阱?

真的劃算？

經(jīng)過一年多的深度調(diào)整，深圳樓市已經(jīng)發(fā)生明顯變化，新房“搶房”現(xiàn)象已經(jīng)極少發(fā)生。目前，多數(shù)還未售罄的新房項(xiàng)目都在推出不同程度的折扣活動(dòng)。

“現(xiàn)在只需要首付89萬元就可以買到65平方米的兩房單位，折后均價(jià)每平方米7萬多元。”在羅湖區(qū)清水河，一處新房打出了這樣的廣告，而銷售人員正在全力推銷，“相當(dāng)于開發(fā)商直接送1.2成的首付，這在后期是不需要還的，也就相當(dāng)于開發(fā)商優(yōu)惠了60多萬元。”

而在毗鄰深圳的東莞，近期有不少開發(fā)商采用這類低首付營銷策略。記者發(fā)現(xiàn)，一些樓盤打出“0.5成首付”買房的廣告，甚至還有“零首付”，但需要購房者在5年內(nèi)或一定時(shí)間內(nèi)還清首付。在東莞虎門從事房產(chǎn)銷售的陳經(jīng)理告訴記者，東莞目前許多樓盤的要求是兩成首付，但要求必須是“白戶”，即無購房記錄、無房貸記錄等。對于“0.5成首付”甚至是“零首付”，多數(shù)是開發(fā)商先行墊資給購房者，然后約定在一定時(shí)期內(nèi)歸還。“這種方式比較適合做生意的客戶，等回款了就可以填補(bǔ)首付款，但對于一般購房者，這種方式只會(huì)加大還款壓力，在還房貸利息的同時(shí)還分期歸還首付。”記者也采訪多位購房者，大多數(shù)購房者表示對低首付方式的興趣不大。“現(xiàn)在買房壓力已經(jīng)很大，分期付首付款并沒有減輕壓力。”

有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，按照相關(guān)住房貸款管理辦法，購房者必須一次性支付首期款，不存在開發(fā)商自己借款給購房者付給自己的說法。就在近日，位于深圳龍崗的勤誠達(dá)譽(yù)府發(fā)布嚴(yán)正聲明，回應(yīng)“一成首付”傳聞。聲明表示，針對近期某些中介為吸引客戶，出現(xiàn)的低首付、墊資買房等虛假不實(shí)宣傳，項(xiàng)目鄭重聲明，對虛假宣傳行為絕不姑息，請各行家規(guī)范宣傳，切勿為吸引市場關(guān)注做出虛假宣傳，影響項(xiàng)目工作秩序。此前，有房產(chǎn)中介宣稱該項(xiàng)目可以“一成首付”，剩余兩成首付開發(fā)商先墊付，而且不收利息，購房者可以每半年還款一次，2024年底交樓前將剩余首付全部還清即可。

打政策的“擦邊球”

“低首付甚至零首付，這可是2008年左右深圳樓市出現(xiàn)的景象，沒想到現(xiàn)在又出現(xiàn)了。”一位購房者有所感慨。深圳一家大型房企營銷部人士告訴記者，盡管樓市調(diào)控放松的預(yù)期有所升溫，但如果項(xiàng)目的自身?xiàng)l件一般，開發(fā)商也不愿意“等”市場回暖，要么延遲新盤開盤，要么就是通過折扣走量。通過降首付的方式來促銷，其實(shí)已經(jīng)是在打政策的“擦邊球”。

近期，多地業(yè)主因收房無期主動(dòng)停貸，引發(fā)市場關(guān)注。對于房貸市場，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，開發(fā)商通過關(guān)聯(lián)第三方公司名義借款給購房者付款給自己，其本質(zhì)與首付貸無異。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，低首付的現(xiàn)象通常出現(xiàn)在樓市低迷的時(shí)候，一種是開發(fā)商墊首付，另外一種就是開發(fā)商對接第三方金融機(jī)構(gòu)墊首付。從目前情況來看，開發(fā)商墊首付的可能性不大，因?yàn)殚_發(fā)商自身也“缺錢”，所以開發(fā)商可能會(huì)對接第三方金融機(jī)構(gòu)。對于購房者而言，如果無法在約定時(shí)間內(nèi)湊齊首付，或許也會(huì)去選擇對接一些第三方金融機(jī)構(gòu)，讓它們把剩余的首付款通過銀行以外的渠道借入，這會(huì)導(dǎo)致一系列的金融亂象。此外，此舉突破了差別化住房信貸政策和銀行風(fēng)險(xiǎn)防控的最基本要求，后續(xù)甚至?xí)呱鰯喙┑默F(xiàn)象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調(diào)整空間不大，而且過低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過，當(dāng)前需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場消費(fèi)，首付比調(diào)整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進(jìn)一步創(chuàng)新。”