償債高峰期再度來(lái)臨，債務(wù)違約事件仍時(shí)有發(fā)生，繼續(xù)影響著房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開工以及投資拿地等。債務(wù)違約引發(fā)的房企信用評(píng)級(jí)下調(diào)仍在持續(xù)，整體融資規(guī)模仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。綜合多家第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年上半年，房企合計(jì)融資額同比下滑超過(guò)50%。

“上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境仍難言顯著改善。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這主要受到投資人較為審慎、房企流動(dòng)性壓力猶存的影響，大部分民營(yíng)房企融資難度仍然較大。

非銀類融資規(guī)?？s水過(guò)半

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月份至6月份，房企共實(shí)現(xiàn)非銀類融資（非銀行金融資機(jī)構(gòu)融資）4825億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。

其中，信用債發(fā)行規(guī)模為2518.0億元，同比下降24.2%，占總?cè)谫Y規(guī)模的52.2%；海外債發(fā)行規(guī)模僅為169.3億元，同比大幅下降91.1%，占總?cè)谫Y規(guī)模的3.5%，較上年同期下降了13.7個(gè)百分點(diǎn)；信托融資規(guī)模為694.6億元，同比大幅下降79.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的14.4%，較上年同期下降了16.3個(gè)百分點(diǎn)。

在海外債方面，2月份和5月份均無(wú)新發(fā)行債券，其余月份僅有個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)有能力發(fā)行海外債。此外，上半年通過(guò)交換要約重新上市的海外債余額達(dá)352.2億元。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量尚可，短期流動(dòng)性承壓的房企，提前與債權(quán)人溝通、商議展期，可避免觸發(fā)交叉違約條款，以時(shí)間換取資金周轉(zhuǎn)的空間。但為獲得債權(quán)人同意，房企往往提出支付同意費(fèi)、提高票面利率等，雖然暫緩了短期償債壓力，卻加重了利息負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)期債務(wù)壓力并未緩解。

在此背景下，部分企業(yè)采用備用信用證作為增信措施，既提升了海外債成功發(fā)行的概率，也一定程度上降低了發(fā)行利率，在當(dāng)前海外融資渠道幾近關(guān)閉的環(huán)境下，起到了緩解行業(yè)信用惡化的作用。

在信托融資方面，上半年平均單月融資僅115.8億元。“這與去年以來(lái)多家房企發(fā)生信托違約有關(guān)，導(dǎo)致審核更為嚴(yán)格謹(jǐn)慎，成功概率降低，整體融資規(guī)模大減。”陳霄如是稱。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)下，房企融資渠道已經(jīng)轉(zhuǎn)向以境內(nèi)融資為主，有能力的房企需盡快調(diào)整融資團(tuán)隊(duì)，嘗試在相關(guān)政策鼓勵(lì)的融資領(lǐng)域發(fā)力。

適應(yīng)新周期下的融資模式

可喜的是，在供應(yīng)鏈ABS融資、信用債以及并購(gòu)融資方面，房地產(chǎn)行業(yè)融資迎來(lái)了新轉(zhuǎn)機(jī)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年上半年，供應(yīng)鏈ABS融資規(guī)模為1443.7億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的29.9%，較上年同期上升7.8個(gè)百分點(diǎn)。陳星表示，由此可見，持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤活資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段，房企同時(shí)也能從多元化經(jīng)營(yíng)中收益。

更重要的是，今年上半年，信用債發(fā)行規(guī)模為2518.0億元，同比下降24.2%，環(huán)比上升16.2%，是唯一環(huán)比出現(xiàn)正增長(zhǎng)的融資渠道。從增速看，單月同比降幅有收窄趨勢(shì)，5月份甚至同比增長(zhǎng)33.5%。但值得注意的是，上半年，房地產(chǎn)信用債發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，占上半年發(fā)行總額的89%，受出險(xiǎn)企業(yè)增多影響，民營(yíng)房企的債券發(fā)行規(guī)模仍大幅下降。

除此之外，符合融資政策導(dǎo)向的債券發(fā)行規(guī)模攀升。比如，2022年上半年共有7家房企發(fā)行并購(gòu)債融資91.2億元；在“雙碳”目標(biāo)加持下，房企積極推動(dòng)綠色建筑、綠色金融，上半年共發(fā)行綠色債融資63.8億元。同時(shí)，部分券商通過(guò)參與創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，協(xié)助民營(yíng)房企打通公開市場(chǎng)融資渠道。5月份以來(lái)，龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股、旭輝控股等被選定為示范民營(yíng)房企，采用信用保護(hù)工具，分別成功發(fā)行信用債，實(shí)現(xiàn)融資39億元。

“房企過(guò)去以高杠桿撬動(dòng)高速擴(kuò)張的‘隱雷’尚未排完，7月份、8月份年內(nèi)第二個(gè)償債高峰已至，房企信用債償債壓力仍較大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在抓住市場(chǎng)出現(xiàn)回暖趨勢(shì)之際加速推盤回籠資金之外，房企仍需在未出現(xiàn)債務(wù)違約之前積極適應(yīng)新的融資環(huán)境，在政策鼓勵(lì)的相關(guān)領(lǐng)域，憑借自身業(yè)務(wù)及當(dāng)下的信用評(píng)級(jí)去拓展融資。

“從融資渠道看，信用債將繼續(xù)保持發(fā)行韌性，成為非銀融資的最主要渠道；海外債、信托復(fù)蘇信號(hào)很弱，房企應(yīng)當(dāng)以保證債務(wù)償還、避免違約為主；有自持物業(yè)的房企可抓住商業(yè)地產(chǎn)ABS的發(fā)行窗口，通過(guò)盤活資產(chǎn)補(bǔ)充資金。”陳星表示，有能力的企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前不同渠道的窗口期，根據(jù)自身情況補(bǔ)充資金，盡快適應(yīng)新周期下的融資模式。

陳星預(yù)計(jì)，隨著銷售端逐漸好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心將逐漸回升，加上政策端對(duì)合理融資需求的支持，接下來(lái)融資環(huán)境將會(huì)好于上半年，但從政策端傳遞至房企端仍需要一定時(shí)間，并且行業(yè)分化態(tài)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)深化，部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企將率先獲得融資，而債務(wù)壓力大、現(xiàn)金流緊張的部分房企仍有債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。