近期公布的百強(qiáng)房企6月單月銷售金額和銷售面積環(huán)比出現(xiàn)顯著改善。從環(huán)比指標(biāo)來看，在全方位的政策驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場各方的預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)。
根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，6月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比增長61.2%。商品房銷售連續(xù)兩個月環(huán)比反彈，且反彈力度在加大。5月，商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%，商品房銷售額環(huán)比增長29.7%。從需求端來看，購房者預(yù)期有明顯好轉(zhuǎn)。
浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超預(yù)計，地產(chǎn)投資當(dāng)月增速低點5月已現(xiàn)6月繼續(xù)回暖；地產(chǎn)銷售當(dāng)前的負(fù)增速與高基數(shù)有關(guān)，伴隨市場回暖單月同比增速有望在下半年階段性回正。從城鎮(zhèn)化率來看，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入成熟期，將從“高速發(fā)展”將轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，地產(chǎn)投資和銷售增速預(yù)計將在新周期下形成新中樞并保持良性增長。
環(huán)比指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)市場各方預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)
從房價表現(xiàn)來看，一線城市房價連續(xù)五個月環(huán)比上漲。5月份，70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比跌幅較4月份收窄0.1個百分點。其中，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.4%，二、三線城市新房價格環(huán)比回落0.1%和0.3%，尚未止跌。從以往經(jīng)驗來看，房價的反彈往往是從一線城市開始，然后對二、三線城市起到帶動效應(yīng)。
從供給端來看，房企與金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期也在改善。從房企的行為特征來看，拿地與投資都在好轉(zhuǎn)。去年下半年，土地拍賣市場陷入低迷，土地流拍頻頻出現(xiàn)，民營房企基本退出。今年以來，土地流拍率、溢價率雙雙向好，龍湖集團(tuán)等頭部民營房企已開始發(fā)力。
5月，土地購置面積環(huán)比增長45.8%，土地成交價款環(huán)比增長53.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長14.0%。從金融市場的融資來看，金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期也在改善。房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)好通常先從購房者開始，然后是房地產(chǎn)企業(yè)，最后傳導(dǎo)至金融市場。今年1-5月，房地產(chǎn)債券凈融資（不含ABS、ABN）為396億元，而去年四季度為-311億元，優(yōu)質(zhì)房企融資顯著改善。
值得注意的是，去年下半年以來，相關(guān)部門與地方政府全方位出臺穩(wěn)定政策，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，地方政府優(yōu)化機(jī)制設(shè)計，包括降低土拍門檻（降低保證金比例、分期繳納等）、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)等。
在預(yù)售資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，地方政府逐漸優(yōu)化監(jiān)管，包括允許銀行保函替代相應(yīng)額度資金、對信用記錄良好的房企降低監(jiān)管資金比例等。在房企融資環(huán)節(jié)，積極引導(dǎo)金融市場預(yù)期，鼓勵合理的貸款和債券融資，并支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款或發(fā)行債券并購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。
在銷售環(huán)節(jié)，積極推動商業(yè)銀行加快房貸投放，降低住房抵押貸款利率，近期5年期LPR從4.6%降至4.45%，有效支持合理住房需求。此外，多個城市因城施策調(diào)整限購、限售政策，降低購房首付比例。
當(dāng)前政策要繼續(xù)呵護(hù)房地產(chǎn)市場預(yù)期向好基礎(chǔ)
當(dāng)前，盡管各方預(yù)期都在好轉(zhuǎn)，但基礎(chǔ)還不十分牢固，政策還不到松勁的時候。從房地產(chǎn)市場的歷史周期演變來看，市場信心的全面恢復(fù)是一個過程，很難一下子扭轉(zhuǎn)。
從需求端的情況來看，商品房銷售反彈中有一部分是前期受疫情抑制的購房需求釋放，同時，二三線城市還面臨需求不足、去化難度大的問題。
從供給端的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營仍比較謹(jǐn)慎，土地拍賣市場以國企為主、民企參與較少，同時，頭部房企并未全面參與出險企業(yè)或出險項目收并購業(yè)務(wù)，此外，由于風(fēng)險房企還沒有完全出清，影響了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期，導(dǎo)致民營房企融資還比較困難。
解決預(yù)期問題不僅是短期政策的問題，長期中，要逐步構(gòu)建適應(yīng)房地產(chǎn)市場新常態(tài)的長效機(jī)制，形成市場長期良性循環(huán)與健康發(fā)展的穩(wěn)固預(yù)期。
從長期來看，中國房地產(chǎn)市場的高增長時代已經(jīng)過去了，即將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新階段。十年前，中國的人口自然增長率在0.5%左右，這兩年降至0.145%和0.034%；2020年，中國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到64%，主要發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化水平大體在80%左右，考慮到中國的城鎮(zhèn)化是把農(nóng)村的青年人集中到城里，目前空間可能也不大了；中國65歲及以上人口占比在2010年還不到9%，2021年上升到14%。
為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場新常態(tài)，房地產(chǎn)市場要建立長效機(jī)制：從房地產(chǎn)行業(yè)的角度，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式不可持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要簡單透明。要探索建立合理的房地產(chǎn)金融模式，推動Reits市場發(fā)展，降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率；國內(nèi)還有一些巨型開發(fā)商，在全國各地承攬眾多項目，而國外房地產(chǎn)商普遍遵循專業(yè)化經(jīng)營理念，很少鋪大攤。
從地方政府的角度，現(xiàn)在賣地收入占到地方政府收入的40%左右，根據(jù)中國社科院之前測算的數(shù)據(jù)，2017年土地價格與房價比值就達(dá)到了68%。未來，要逐漸健全現(xiàn)代財政體制，降低地方政府對土地財政的依賴程度，夯實房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的底層邏輯。
高基數(shù)效應(yīng)下，根據(jù)同比指標(biāo)判斷或失真
在經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計中，同比指標(biāo)和環(huán)比指標(biāo)各有優(yōu)劣勢，需要結(jié)合特定情況下具體使用。同比指標(biāo)的優(yōu)勢是可以消除季節(jié)性，劣勢是不夠靈敏，月度的同比指標(biāo)實際上綜合了過去十二個月的變化，因此月與月之間的波動比較平緩。
而環(huán)比指標(biāo)的優(yōu)劣勢與同比指標(biāo)反過來。從指標(biāo)的特性來看，如果上年的基數(shù)明顯異常（偏高或偏低），同比指標(biāo)就會失真，這就是所謂的基數(shù)效應(yīng)。
去年上半年，房地產(chǎn)市場指標(biāo)大多處于歷史顯著高位，使用同比指標(biāo)判斷當(dāng)前市場形勢會產(chǎn)生嚴(yán)重偏差。2021年1-6月，房地產(chǎn)市場整體熱度較高，主要指標(biāo)在一年之內(nèi)增長了30%、40%，比如，商品房銷售額達(dá)到9.3萬億元，同比增長38.9%；商品房銷售面積8.9億平方米，同比增長27.7%。
在去年上半年的高基數(shù)效應(yīng)下，今年上半年的房地產(chǎn)市場同比指標(biāo)出現(xiàn)較大負(fù)值是可以理解的。比如，5月份，商品房銷售面積、土地購置面積、新開工和施工面積普遍同比回落在30%-50%之間。
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