6月27日，貝殼研究院發(fā)布《二手房市場半年報(bào)》，報(bào)告顯示，5、6月貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長，二季度二手房成交量環(huán)比增長約15%。

“今年上半年，二手房市場低位修復(fù)，二手房價(jià)格接近底部，市場預(yù)期已經(jīng)從底部回升。”據(jù)貝殼研究院推演，今年8月普通二線城市房價(jià)將迎來企穩(wěn)，年底部分低能級城市房價(jià)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年市場呈現(xiàn)逐月修復(fù)態(tài)勢，同比降幅不斷收窄。

具體到全年情況，貝殼研究院認(rèn)為：“房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)疊加疫情沖擊對房地產(chǎn)市場造成的缺口，在今年年內(nèi)無法完全回補(bǔ)，但逐月修復(fù)的態(tài)勢已確立。”

50城二手房成交連續(xù)2個(gè)月上漲

今年上半年，各城市因城施策，積極使用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱，央行也于5月份下調(diào)了5年期LPR利率以及首套房貸款利率下限。在這些政策共同的影響下，市場預(yù)期得到提振，市場交易逐步恢復(fù)。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，5、6月貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長，環(huán)比增幅分別為14%、25%，二季度二手房成交量比一季度增長約15%。

其中，核心城市群的市場復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。尤其是長三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復(fù)蘇；大灣區(qū)的深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力，環(huán)比增長勢頭比較明顯。分城市看，太原、石家莊、貴陽上半年二手房成交量同比增長。

二手房價(jià)格接近底部。報(bào)告顯示，6月以來貝殼50城周度二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。分城市看，紹興、南京、南通、蘇州等14城市環(huán)比上漲，廣州、珠海與上月持平。從同比看，上半年北京、上海、泉州房價(jià)指數(shù)同比上漲，“部分城市房價(jià)同比跌幅開始收窄，表明房價(jià)正在接近底部。”

市場預(yù)期也從底部有所回升。報(bào)告指出，去年年底以來，貝殼50城二手房景氣指數(shù)觸底反彈，目前已處于榮枯線附近。上海處于景氣擴(kuò)張區(qū)間，表明短期房價(jià)將出現(xiàn)修復(fù)上漲。杭州、廈門、成都、合肥、大連、佛山、南昌、福州、東莞、廣州等城市預(yù)期處于平穩(wěn)區(qū)間。

貝殼研究院指出，強(qiáng)二線城市市場復(fù)蘇的節(jié)奏和力度均領(lǐng)先。分城市來看，杭州、成都、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續(xù)性較強(qiáng)。鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調(diào)控政策出臺(tái)后，短期成交量增長但后期政策效果弱化，持續(xù)性較弱。

以鄭州為例，3月1日鄭州出臺(tái)扶持政策，3月二手房成交環(huán)比增長超過100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持續(xù)下降，6月“房票”新政出臺(tái)帶動(dòng)新一輪住房需求釋放，“房票”新政的效果仍有待觀察。

除此之外，貝殼研究院帶看量指數(shù)今年以來也在恢復(fù)上升，“預(yù)示著未來交易將進(jìn)一步復(fù)蘇。”該機(jī)構(gòu)指出。

下半年市場將持續(xù)復(fù)蘇

貝殼研究院認(rèn)為，根據(jù)歷史政策傳導(dǎo)規(guī)律，市場復(fù)蘇分為領(lǐng)頭復(fù)蘇、帶動(dòng)復(fù)蘇和整體復(fù)蘇三個(gè)階段。第一階段，領(lǐng)頭復(fù)蘇，即少數(shù)領(lǐng)頭城市市場信心率先修復(fù)，成交量修復(fù)增長、價(jià)格止跌企穩(wěn)；第二階段，更多的城市跟進(jìn)，出現(xiàn)量增價(jià)漲；第三階段，修復(fù)傳導(dǎo)至其他基本面較弱的城市。

“當(dāng)前市場走到了復(fù)蘇的第一階段向第二階段過渡時(shí)期，即強(qiáng)二線和一線城市領(lǐng)頭修復(fù)，普通二線及以下城市預(yù)期仍在低位。”該機(jī)構(gòu)判斷，從2014-2015年市場復(fù)蘇時(shí)間節(jié)奏看，第二階段復(fù)蘇在第一階段約3個(gè)月之后，第三階段在第二階段約4個(gè)月之后?？紤]到本輪下行出現(xiàn)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和疫情擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，本輪市場第二、第三階段修復(fù)所需時(shí)間可能更長，并且第三階段修復(fù)只包括部分城市。據(jù)此推演，今年8月普通二線城市房價(jià)企穩(wěn)，年底部分低能級城市房價(jià)企穩(wěn)。

展望下半年，貝殼研究院預(yù)計(jì)，今年6-12月一線城市與去年同期銷售額基本持平，二線和三線及以下城市同比略有下降，帶動(dòng)2022年全年一線、二線、三線及以下城市銷售額同比降幅約9%、19%、14%，全國商品住宅累計(jì)銷售額13.8萬億元，較2021年降幅15%。考慮到二手房市場主要集中在一二線城市，二手房銷售額同比降幅可能更大，比2021年下降20%。

該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，盡管5、6月份二手房市場出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇，但當(dāng)前市場成交量還處于較低的位置。二季度成交量較2020年、2021年同期分別下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。“價(jià)格上漲的預(yù)期仍然不強(qiáng)，市場信心不足，新房市場的復(fù)蘇力度比二手房還要偏弱。”貝殼研究院建議，未來政策工具包要進(jìn)一步降低流通成本，促進(jìn)二手房市場流通，比如加大信貸對換房改善的支持、進(jìn)一步降低房貸利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本等。