2022年即將過(guò)半，從已經(jīng)公布的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)房企銷售情況尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象。

前5個(gè)月僅有3家房企銷售額過(guò)千億

澎湃新聞（www.thepaper.cn）在統(tǒng)計(jì)了TOP20房企的銷售額后發(fā)現(xiàn)，房企在前5個(gè)月的銷售額中均出現(xiàn)了同比下降的情況，而銷售額過(guò)千億的房企僅有三家，分別為碧桂園（02007.HK）、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（萬(wàn)科A，000002.SZ）和保利發(fā)展（600048.SH），全口徑銷售額分別為2011億元、1681億元和1592億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞、企業(yè)公告

 

在目前房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復(fù)、市場(chǎng)信心不足，整體表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。

據(jù)克而瑞報(bào)告顯示，5月份百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比下降59.4%，降幅保持在較高水平。

值得一提的是，今年以來(lái)大部分房企已選擇不披露2022年的銷售目標(biāo)，或選擇主動(dòng)下調(diào)銷售目標(biāo)。從前5個(gè)月的銷售情況來(lái)看，房企實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期，2022年內(nèi)貨值供應(yīng)及銷售去化壓力放大。

克而瑞在報(bào)告中稱，在公開(kāi)披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的房企在1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于2021年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較2021年同期的降幅大于15個(gè)百分點(diǎn)。

有一家TOP20的開(kāi)發(fā)商對(duì)澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，今年下半年開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不會(huì)有太大好轉(zhuǎn)。房企的境內(nèi)境外到期債務(wù)壓力非常大，其他融資渠道包括預(yù)售監(jiān)管資金賬戶、銀行貸款也并不樂(lè)觀。雖然有一些房企可以進(jìn)行第三方增信的債券發(fā)行，但這些能發(fā)行的房企都是信用比較安全的房企，對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的房企來(lái)說(shuō)并不能夠緩解資金流動(dòng)性緊張的困境。

“出險(xiǎn)的房企想要獲得流動(dòng)性資金，基本就只能靠賣資產(chǎn)和賣房回籠的資金，其他的融資渠道相對(duì)困難。”上述開(kāi)發(fā)商表示，從出售資產(chǎn)端來(lái)看，市場(chǎng)上被擺上貨架的資產(chǎn)太多，買家完全不著急，挑挑撿撿再壓價(jià)就會(huì)導(dǎo)致雙方僵持不下，“賣方不想低價(jià)出售，買方想再壓低價(jià)格，這樣直接讓資產(chǎn)出售的進(jìn)展變得更加緩慢。”

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在近期發(fā)布的一則報(bào)告中稱，民營(yíng)房企的融資亟待恢復(fù)。受到需求疲軟的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將會(huì)出現(xiàn)顯著下滑，整體財(cái)務(wù)杠桿率將上升。在面對(duì)整體需求疲軟時(shí)，融資端的回暖將是企業(yè)抵御行業(yè)下行的最好武器。如果再融資渠道通暢，則企業(yè)可以應(yīng)對(duì)行業(yè)下行壓力，企業(yè)杠桿可能升高，但仍可保持足夠的經(jīng)營(yíng)韌性。另外，國(guó)有房企仍將承受銷售下行、現(xiàn)金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優(yōu)勢(shì)，而民營(yíng)房企則將面臨現(xiàn)金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗(yàn)。

光大證券則認(rèn)為，銷售回暖后，房企資金緊張狀況或?qū)⒅鸩骄徑?。考慮到本輪周期竣工面積與新開(kāi)工面積剪刀差持續(xù)擴(kuò)大，疊加國(guó)家”保交房”政策約束，判斷2022年下半年竣工端或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源層面，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款均出現(xiàn)回暖，或與銷售成交改善有關(guān)。

市場(chǎng)回暖跡象明顯

在房企召開(kāi)的2021年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，有多家房企認(rèn)為市場(chǎng)政策已見(jiàn)底，市場(chǎng)已有比較明顯的回暖跡象。

行業(yè)龍頭萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ，02202.HK）認(rèn)為，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施在不斷出臺(tái)，中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，有關(guān)部門和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)，萬(wàn)科對(duì)政策環(huán)境有信心。經(jīng)過(guò)調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過(guò)高、過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。

華潤(rùn)置地（01109.HK）總裁李欣在公司2021年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“政策層面肯定是見(jiàn)底了，尤其進(jìn)入3月份以來(lái)，寬松政策導(dǎo)向及出臺(tái)已經(jīng)比較顯性，市場(chǎng)下行狀態(tài)應(yīng)該基本見(jiàn)底，消費(fèi)信心基本處于觸底狀態(tài)了。在這個(gè)底部要多久，需要一些提振信心的力量來(lái)提升這個(gè)市場(chǎng)。3月中下旬以來(lái)，市場(chǎng)回暖的跡象還是比較明顯的，尤其是一二線城市、一線和核心的強(qiáng)二線城市已經(jīng)是回暖的狀態(tài)，售樓處的到訪客流數(shù)量明顯提升，同時(shí)一線城市和強(qiáng)二線城市的二手房的交易量也在回升。預(yù)計(jì)樓市大概率是上半年低開(kāi)，下半年會(huì)回升。”

龍湖集團(tuán)（00960.HK）首席執(zhí)行官陳序平認(rèn)為，2月份TOP20和TOP50的房企銷售平均下降了40%左右。原因是疊加疫情的影響，大家在新盤的推盤節(jié)奏上是弱化的。雖然受到疫情的影響，但“3月份之后，隨著推售節(jié)奏的加快，慢慢的銷售就會(huì)提起來(lái)。其實(shí)今年跟以往過(guò)去幾年的變化主要是分化，1月份以來(lái)，像上海、北京、杭州、南京、成都核心區(qū)這些高能級(jí)城市和區(qū)域，已經(jīng)明顯感覺(jué)到市場(chǎng)的回暖。在有些低能級(jí)的城市，市場(chǎng)還在持續(xù)下降，但整個(gè)市場(chǎng)從最核心的城市向二線城市正在逐漸回暖。”

央企招商蛇口（001979.SZ）管理層則認(rèn)為，“很多人說(shuō)今年上半年或者下半年可能是底部，但還是要看政策、市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的變化。政策可以說(shuō)階段性底部，另一方面市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)沒(méi)有那么快好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的預(yù)期要逐漸改變不是那么快。”招商蛇口認(rèn)為，今年全年都要堅(jiān)持“穩(wěn)”，做好過(guò)冬的準(zhǔn)備。