近日，北京、上海、廣州和深圳等一線城市房貸利率下調(diào)，引發(fā)關(guān)注。此前全國已有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)房貸利率，“房貸降了”成為共性現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士表示，本輪房貸利率下調(diào)，是為了降低居民負(fù)債成本、支持合理住房需求、拉動(dòng)消費(fèi)需求，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、保障改善民生。各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，從自身實(shí)際出發(fā)，持續(xù)完善差異化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

定價(jià)機(jī)制如何運(yùn)轉(zhuǎn)

本輪房貸利率下調(diào)與貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)關(guān)系密切。

一方面，目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，前者因后者變動(dòng)。另一方面，房貸利率有三層定價(jià)機(jī)制，每一層的變動(dòng)都可能引發(fā)具體利率變動(dòng)。“個(gè)人住房貸款利率、首付比例的確定，采用全國、城市、銀行三層定價(jià)機(jī)制。”人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示。

定價(jià)機(jī)制如何運(yùn)轉(zhuǎn)？首先，監(jiān)管部門在全國層面給出一個(gè)“底”。此前，首套房、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)；5月15日監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布通知，首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房暫時(shí)不變。其次，各城市秉承因城施策原則，決定在全國“底”的基礎(chǔ)上加多少個(gè)基點(diǎn)或不加，作為該城市的“底”；最后，各銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，自主決定在該城市“底”的基礎(chǔ)上加多少個(gè)基點(diǎn)或不加。

由此可見，本輪房貸利率下調(diào)的主要原因有二：其一，5年期以上LPR下調(diào)，房貸利率跟隨下降。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。“本次LPR報(bào)價(jià)首次只下調(diào)了5年期以上品種，這種結(jié)構(gòu)性‘降息’將對穩(wěn)定信貸總量、提振中長期信貸需求產(chǎn)生積極作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬說。其二，各城市、各銀行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在不突破全國利率下限的基礎(chǔ)上，將此前較大幅度的加點(diǎn)適度回調(diào)，部分城市的回調(diào)幅度超過100個(gè)基點(diǎn)。

一二三線城市各異

盡管房貸利率普遍下調(diào)，但一二三線城市的下調(diào)主因、下調(diào)幅度卻有較大差異，需要因城而異具體分析。

觀察北京、上海、廣州和深圳等一線城市，房貸利率下調(diào)的主因是5年期以上LPR下降，原有的加點(diǎn)幅度未發(fā)生明顯改變。其中，北京地區(qū)首套房利率由5.15%降至5%，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，與5年期以上LPR下降幅度一致；上海地區(qū)部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%，二套房貸利率由5.65%降至5.5%；廣州、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%，不同銀行有所差別。

為何一線城市房貸利率未大幅下降？這與房地產(chǎn)市場供需有關(guān)。最新數(shù)據(jù)顯示，不論環(huán)比還是同比，4月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格、二手住宅銷售價(jià)格均上漲。“從環(huán)比看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，漲幅與上月相同。”國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶說，從同比看，新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格分別上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

反觀二三線城市，其住房需求近期有所減弱，主要原因有兩方面。一是受新冠肺炎疫情持續(xù)影響，許多市場主體十分困難、居民預(yù)期收入下降，市場需求減弱；二是此前部分二線城市執(zhí)行的首套房利率較高，有些甚至超過6%，一定程度上影響了購房者需求。為此，近期部分二三線城市在遵守全國利率下限的基礎(chǔ)上，大幅調(diào)降了當(dāng)?shù)氐姆抠J利率。貝殼研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，與2021年高點(diǎn)相比，鄭州、無錫、綿陽、眉山、新鄉(xiāng)等地首套房主流貸款利率下調(diào)幅度普遍超過150個(gè)基點(diǎn)。

支持合理住房需求

4月底召開的中共中央政治局會(huì)議指出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。日前召開的穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會(huì)指出，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)前，降低居民的負(fù)債成本十分必要。“對于存量住房貸款而言，5年期以上LPR下降會(huì)降低房貸成本，這有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，同時(shí)，負(fù)債成本的降低也有助于促進(jìn)居民的消費(fèi)需求增長。”溫彬說。

“預(yù)計(jì)多數(shù)銀行將顯著下調(diào)房貸利率，更好地滿足居民的購房消費(fèi)需求。”復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、有效信貸需求不足的情況下，房貸很可能重新成為各家銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，這將加劇房貸市場的競爭。

值得注意的是，更好地滿足購房者合理住房需求，必須圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，因城施策落實(shí)差異化住房信貸政策。“對于住宅去庫存周期較長的城市，政策調(diào)整的力度和步伐可適度加大。”董希淼表示，對于購房消費(fèi)需求相對充足、房價(jià)有上漲預(yù)期的城市，政策調(diào)整的方向、目標(biāo)要放在“維護(hù)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)”上，進(jìn)一步降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，牢牢守住“房住不炒”定位。