繼政治局會議后，又一中央重要會議釋放了穩(wěn)樓市的積極信號。
據(jù)新華社消息，18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強在云南主持召開座談會，研究部署進一步穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)。會議指出，城鎮(zhèn)化是必然趨勢，要穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“此次會議精神對于指導(dǎo)5月份及后續(xù)各地的樓市政策，有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對第一財經(jīng)表示。
今年以來，全國各地累計已有134個城市共出臺了231次樓市紓困政策，不僅如此，資金面作為房地產(chǎn)的“源頭活水”正在逐步開閘。
在15日央行、銀保監(jiān)會罕見出手下調(diào)房貸利率后，僅過了四天，就有20個城市積極響應(yīng)，出現(xiàn)了低至4.4%的首套房貸利率。與此同時，已經(jīng)停滯多時的民營房企境內(nèi)發(fā)債的融資渠道正在重新打開，“示范發(fā)債民營房企”名單不斷擴容。
疫情沖擊下樓市銷售走低
根據(jù)國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年4月，全國商品房銷售額罕見跌破萬億元，僅為8134億元，全國房價環(huán)比跌幅持續(xù)收窄的趨勢被打斷，僅一線城市房價保持環(huán)比微增，一二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續(xù)走低。
新房方面，被重點監(jiān)測的70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有47個，比上月增加9個，僅18城環(huán)比上漲，二手房價格環(huán)比下跌的城市更多，達到了50個。
銷售市場冷情的背后，是疫情的超預(yù)期影響。一方面，受防控政策影響，部分熱點地區(qū)房地產(chǎn)銷售的開展和需求的釋放受到限制；另一方面，疫情沖擊實體經(jīng)濟，居民收入預(yù)期下降，市場信心恢復(fù)受阻。
嚴(yán)躍進認為，在疫情沖擊下，3月以來特別是4月份，部分宏觀經(jīng)濟指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)弱，若要穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟基本盤，暢通地產(chǎn)循環(huán)是一大關(guān)鍵。
貝殼研究院首席分析師許小樂表示，當(dāng)前樓市急需扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，從政策端來看，既需要通過財政補貼、減稅等政策增加居民收入，并降低已購房群體償債負擔(dān)，也需要從供給端，加大對房企紓困力度，以暢通樓市循環(huán)。
自2021下半年以來，金融部門曾多次公開表態(tài)將促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，本周從中央到地方又有一系列更大強度的新政出臺，從政策和資金面解決房地產(chǎn)燃眉之急，推動市場良性回暖。
已有20城出現(xiàn)4.4%房貸利率
15日，央行、銀保監(jiān)會罕見發(fā)文直接下調(diào)房貸利率，《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》中稱：貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。按照目前5年期LPR利率4.6%計算，首套房貸利率最低可為4.4%，是近七年來的最低點。
此前，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%。上述通知發(fā)布后，各城迅速反應(yīng)，僅僅過了四天，就有至少20城出現(xiàn)4.4%的最低房貸利率。
根據(jù)易居研究院智庫中心19日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌20個城市均在4天內(nèi)迅速響應(yīng)，出現(xiàn)了4.4%的房貸利率，涵蓋了一二三線城市。
重慶一家房企相關(guān)人士表示，當(dāng)日下午，重慶召集多家銀行舉行了“2022年重慶市場利率定價自律機制工作會議”，布置了房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。
嚴(yán)躍進告訴記者，此次統(tǒng)計中所提及的“出現(xiàn)4.4%房貸利率”，主要指相關(guān)城市已有個別銀行推出這一利率，但所在城市的正式文件或還在醞釀準(zhǔn)備中。
“截至目前，各城市的房貸利率下調(diào)，還是停留在銀行口頭非正式通知的形式，預(yù)計后續(xù)相關(guān)城市會正式發(fā)文或進行窗口指導(dǎo)。目前各地銀行在第一時間研究了‘房貸利率下限下調(diào)’通知后，已經(jīng)在細化相關(guān)工作要求，部分銀行表示要等總行相關(guān)政策的指導(dǎo)，也有部分銀行提前對客戶公布了4.4%的利率。”嚴(yán)躍進稱。
分城市看，目前出現(xiàn)4.4%利率的一線城市有2個、二線城市有8個，三線城市有10個，這些城市在調(diào)整前的主流利率為4.6%~5.0%，本身已經(jīng)處于較低水平。
此外，第一財經(jīng)注意到，蘇州、鄭州、濟南、昆明等城市，在央行調(diào)整之前首套房貸利率就已趨近于當(dāng)時的下限值4.6%，而廣州等地新政前的房貸利率處于較高水平，主流利率在5%以上。
嚴(yán)躍進認為，主流利率已經(jīng)小于5%的城市直接下調(diào)20~60個基點的可能性很大，包括溫州、中山、鹽城、滄州、成都、揚州、上海等目前主流利率都低于5%，后續(xù)下調(diào)可能性更大。
信貸寬松在過去對樓市的刺激效應(yīng)相對較強，因此此輪利率下調(diào)被業(yè)內(nèi)視為重磅利好。
一方面，隨著房貸利率下降，居民購房成本將大大減輕。以總價500萬元的商品住宅為例，假設(shè)首付比例三成、貸款利率為2022年4月貝殼研究院口徑百城首套房貸利率5.17%（LPR+57個基點）、貸款年限為30年、采用等額本息方式還款，月供額為19154元，購房總支出為840萬元。當(dāng)貸款利率下降至4.4%（LPR-20個基點）時，月供額將下降8.5%至17527元，購房總支出則將下降7%至781萬元。
另一方面，近期不少城市針對首套房認定進行了調(diào)整，變相降低了房貸利率。3月以來，已有鄭州、蘭州、南昌、寧波等多個城市松綁“認房又認貸”，已擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，可按首套房貸利率再次購買普通商品房。
貝殼研究院首席分析師許小樂認為，這一系列調(diào)整將改善房地產(chǎn)市場交易，加快房價筑底修復(fù)。
“示范發(fā)債房企”名單擴容
幾乎與央行出手下調(diào)房貸利率同步，信貸端還有另一大利好消息出現(xiàn)——已經(jīng)停滯多時的民營房企境內(nèi)發(fā)債的融資渠道即將“開閘放水”。
2021年下半年起，房地產(chǎn)政策與資金一度全面收緊，境內(nèi)融資方面僅剩下央企、國企還能繼續(xù)正常發(fā)債。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年一季度發(fā)債房企共有40家，債券總規(guī)模906億元，同比下降57%，國企、央企占比高達56%。
對民企來說，融資形勢將有望扭轉(zhuǎn)。先是在5月16日，有市場消息稱，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營房企將從本周起陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，且創(chuàng)設(shè)機構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護工具，以幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。上述三家房企均對第一財經(jīng)表示，公司擬發(fā)行融資工具的消息屬實。
緊接著，在19日，市場消息又稱新城控股、旭輝集團也即將加入發(fā)債行列。其中，新城控股擬于近期在銀行間市場發(fā)行一只中期票據(jù)，計劃發(fā)行不超過10億元，期限或為2+1年，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)將同時發(fā)行CRMW為該期中票提供信用保護。而旭輝則將于下周發(fā)行融資產(chǎn)品，涉及公司債及供應(yīng)鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護工具，最終將依據(jù)審批流程決定先后發(fā)行順序。
對于上述消息，同日旭輝集團相關(guān)負責(zé)人回復(fù)第一財經(jīng)表示：“旭輝的確是第一批接到監(jiān)管指導(dǎo)的示范民營房企，融資發(fā)行目前正在籌備中，待必要手續(xù)完成后，會以公告形式進行披露。”
而新城控股方面亦未對記者否認這一消息，但表示發(fā)債計劃仍待定，有充足把握后將對市場公告。
以上回應(yīng)從側(cè)面證明，的確有一份“示范發(fā)債民營房企”名單存在，且不斷在擴容。
為了減少投資者們的顧慮，接下來“示范民營房企”將采用“債券發(fā)行+信用保護工具”的模式，過去這種模式并不常見。
在融資利好影響下，地產(chǎn)股已經(jīng)連日大漲。19日，截至A股收盤，南國置業(yè)、我愛我家、京投發(fā)展?jié)q停，金科股份漲8.7%，新城控股、中國電建漲超7%，廣宇發(fā)展?jié)q6.1%，世茂股份、珠江股份漲超5%，ST粵泰、中南建設(shè)、光明地產(chǎn)、南山控股、棲霞建設(shè)漲超4%。
業(yè)內(nèi)人士認為，探索市場化的信用保護工具，有助于引導(dǎo)市場修復(fù)對民企債券的投資信心，改善民營企業(yè)融資環(huán)境，助力民營企業(yè)健康發(fā)展。分析人士預(yù)計，接下來會有更多民企加入其中，從房地產(chǎn)政策和融資環(huán)境的邊際寬松中獲益，有利于行業(yè)信心進一步恢復(fù)。
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