4月份，各地因城施策優(yōu)化樓市調控的節(jié)奏逐漸加快，更多二線城市加入了放松“三限”的行列，但政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，疊加部分城市疫情反復影響，全國商品住房銷售繼續(xù)走弱，單月銷售金額跌破萬億元。
國家統(tǒng)計局16日公布2022年1~4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。
從單月來看，3月全國商品房共計銷售8722萬平方米和8134億元。與去年同期的銷售面積（14297.96萬平方米）和金額（11498.23億元）相比，4月份銷售同比繼續(xù)呈下滑狀態(tài)，并處于歷史較低水平。
與前三月相比，1~3月銷售面積和金額的同比累計降幅也繼續(xù)擴大，且銷售金額跌幅依然大于銷售面積跌幅，房價仍有下行壓力。
中指研究院對全國100個城市新建及二手住宅的調查數(shù)據(jù)同樣顯示，4月份，在全國100個城市中，新建及二手住宅平均價格均呈環(huán)比微漲，但漲幅較上月回落。從漲跌城市個數(shù)看，新建及二手住房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)均較上月減少，而房價回落的城市分別增至48個和52個。
分區(qū)域來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，東部、中部、西部和東北部銷售（金額和面積）同比跌勢均較1~3月加大。其中，東部地區(qū)受疫情影響，銷售降幅僅次于東北地區(qū)，但仍是拉動整體銷售的主力軍。1~4月，東部地區(qū)共計銷售15502萬平方米，占全國銷售面積近4成，但同比跌幅達到28%，而銷售金額跌幅則超過3成。
紅塔證券認為，在目前房地產(chǎn)銷售市場依舊疲軟，4月銷售繼續(xù)下滑的背后，除受疫情和防控政策的影響外（居民難以看房），還和購房群體對期房的不信任（近期房地產(chǎn)違約事件延續(xù)）、對房價上漲預期的扭轉等因素有關。伴隨銷售走弱，相應的居民購房貸款需求也呈下調趨勢，住戶 4 月住房貸款減少 605 億元，同比少增 4022 億元。
面對銷售市場的不景氣，4月份，中央及各部委頻繁表態(tài)維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，支持首套和改善性住房需求，地方政府亦在積極落實因城施策。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，2022 年以來，全國已有超 100 城優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策超 200 次，尤其 4 月以來，各地出臺政策的節(jié)奏明顯加快，4 月有超 70 城出臺政策百余次，明顯高于 1~3 月，且政策進一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸，城市向熱點一二線、長三角等熱點區(qū)域擴圍。
除限制性政策外，高利率也是抑制居民購房消費的一大變量。為激活合理的購房消費，自3月至4月中旬，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個基點到60個基點不等。5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，調整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。這是貸款市場報價利率改革以來，首次下調首套房貸款利率下限。
“本次全國統(tǒng)一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計未來更多城市下調房貸利率至最低要求，以降低購房者置業(yè)成本，促進住房購置需求釋放，熱點城市銷售市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。” 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜稱。
短期銷售市場的疲弱，使房企現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，占比次高的“定金及預收款”跌幅最大，為37.0%。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進稱，目前，在房企資金面上，去年下半年以來，金融寬松政策頻出，但房企感受并不強。故此，二季度，政府需要進一步強化對房企的調研和摸底，對于資金的流通通道要進行密切追蹤，讓寬松的資金真正順暢、及時、足額、有序地進入房地產(chǎn)資金面上。
由于銷售不暢、資金緊張，地產(chǎn)企業(yè)新開工、拿地及投資的意愿均出現(xiàn)下調。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，土地置購面積同比大幅下降46.5%，而房屋新開工面積和竣工面積同比分別下降了26.3%和11.9%。
從全行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模來看，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-2.7%，這是今年以來，首次負增長情況。同時，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)4個月跌破榮枯線，4月份數(shù)值為95.89，較一季度繼續(xù)下行。
“這個數(shù)據(jù)是非常值得業(yè)內和監(jiān)管層關注的，如果開發(fā)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)下行，不光對房地產(chǎn)業(yè)帶來了沖擊，也會對固定資產(chǎn)投資等帶來沖擊。”嚴躍進稱。
展望后市，摩根大通首席經(jīng)濟學家朱海斌對第一財經(jīng)表示，當前，房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)依然較為嚴峻。由于房地產(chǎn)下行周期的調整需要6~9個月的時間，疊加國內疫情反復對經(jīng)濟復蘇帶來的不確定性和政策效果的滯后性，樓市交易和市場預期或在二季度將繼續(xù)走弱。
“但隨著中央和地方供需兩端更多提振樓市的政策出臺，房企的融資難題得到更有針對性的解決，房地產(chǎn)市場預計將在今年下半年出現(xiàn)回穩(wěn)趨勢，而與房地產(chǎn)相關的各項主要指標也有望在今年四季度由負轉正。”朱海斌稱。
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