“無(wú)貸一身輕”，盡快還完房貸是大多數(shù)“房奴”的終極夢(mèng)想。
超前消費(fèi)的浪潮中，有一群年輕人逆向行走，選擇提前還貸。
90后女孩劉梅（化名），近期決定提前結(jié)清房貸，將節(jié)省的利息用于理財(cái)。2020年，劉梅在廣州買(mǎi)了人生中的第一套房，商業(yè)貸款期限30年，利率5.05%，還款方式為等額本息。
雖然每個(gè)月月供超過(guò)1萬(wàn)元，但對(duì)于收入穩(wěn)定的劉梅來(lái)說(shuō)，壓力并不算大。促使劉梅做決定的關(guān)鍵因素，是高額的房貸利息。
“最主要的原因是利息太高了，我不想一直給銀行打工。”劉梅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：”回顧過(guò)去兩年的還貸記錄，發(fā)現(xiàn)每個(gè)月還的錢(qián)，有7成多是利息，本金不到3成，這樣的情況還要持續(xù)好久。”
趁著現(xiàn)在手頭有閑置資金，劉梅準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，“及時(shí)止損”。
與劉梅做同樣決定的年輕人不在少數(shù)。
近期，在知乎、小紅書(shū)、抖音等社交平臺(tái)上，“提前還房貸”成為熱議話題，不少用戶還分享了自己的真實(shí)經(jīng)歷，以此證明該決定的正確性。
熱議背后，一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在年輕人面前：提前還房貸，劃算嗎？
“理財(cái)不如提前還款”
“想了好幾天，終于決定提前還房貸。”今年5月初，網(wǎng)友若米在社交平臺(tái)分享了自己提前還貸的經(jīng)歷，帖子引來(lái)上千條評(píng)論。
若米的房貸不高，只有34萬(wàn)元，年限30年，但利息卻高達(dá)35萬(wàn)元。“自己還了兩年，一共4.8萬(wàn)元，才發(fā)現(xiàn)本金只減少8000元，其它全是利息。”
為了“及時(shí)止損”，若米趕緊籌集了10萬(wàn)元提前還款，并選擇月供不變，縮短年限。若米算了一筆賬，提前還款之后，利息整體減少21萬(wàn)元，年限變?yōu)?4年。“這些錢(qián)放銀行利息一年約2000元，用來(lái)理財(cái)收益又不穩(wěn)定，還不如提前還款，減少利息。”
同為90后的馬帥（化名），和“若米”想法一致，近期也想要提前還貸。
他告訴時(shí)代周報(bào)記者，自己的商貸利率并不算高，只有4.8%，但以過(guò)百萬(wàn)元商貸金額作為基數(shù)，利息卻很驚人。
馬帥給記者算了一筆賬，自己的商貸金額是140萬(wàn)元（30年），公積金貸款60萬(wàn)元（20年）。按照等額本息還款，利息總額高達(dá)146萬(wàn)元。“如果縮短貸款年限，將30年變更為15年，雖然每月月供會(huì)增加，但利息總額也減少至78萬(wàn)元，幾乎少了一半利息。”
中原地產(chǎn)指出，提前還款的方式包括全額提前還清和先行償還部分貸款。
其中，先行償還部分貸款的方法又分為兩種：一種是在每月還款額固定不變的情況下縮短還款期限；另一種是提前償還一部分貸款本金，在供款期不變的前提下，月還款額根據(jù)提前還款金額相應(yīng)減少。“第一種方法的好處在于可以減少貸款利息支出，后一種方法的好處是可以減少月供，緩解每月的還貸壓力。”
提前還貸劃不劃算？
“無(wú)貸一身輕”，盡快還完房貸是大多數(shù)“房奴”的終極夢(mèng)想。
盛行的觀點(diǎn)是，從通貨膨脹和杠桿角度考慮，10年、20年后所還的錢(qián)與現(xiàn)在的購(gòu)買(mǎi)力并不等值，而且房貸可能是普通人從銀行申請(qǐng)的利率最低的貸款了。
有人更算了一筆賬：根據(jù)央行公布的歷史數(shù)據(jù)，從2007年到2018年，中國(guó)廣義貨幣M2年均增速為15%，真實(shí)貨幣增速可能接近20%，而同期的GDP名義平均增速約為12%左右。
也即是說(shuō)，按照M2增速與GDP增速之間的差距，人民幣購(gòu)買(mǎi)力平均每年貶值6%～7%。
換言之，100元在10年、20年、30年之后，將分別貶值為：48元、23.4元、11元。
以此推算，如果你買(mǎi)了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬(wàn)元，那么10年之后你每月實(shí)際還款金額，只相當(dāng)于按揭時(shí)的1/2左右，也就是每月4800元了。
對(duì)于絕大多數(shù)正常家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子真正有壓力的按揭期只有最初的10年，以后的歲月將越來(lái)越輕松。“最關(guān)鍵的是，從理財(cái)?shù)乃季S來(lái)看，你完全可以用房貸節(jié)省下來(lái)的現(xiàn)金流，賺取更多的收益。”
提前還房貸，真的能省錢(qián)嗎？
對(duì)此，一位房產(chǎn)按揭公司負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，提前還貸并不適合每個(gè)人。處于還款初期的借款人，如果貸款利率過(guò)高，或者手頭閑置資金不能產(chǎn)生高于銀行利率的收益，可以考慮提前還貸。
“反之，等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)1/3的，或者自身貸款利率很低，提前還貸的意義不大。”該人士表示，如果貸款利率較高，或者手里有閑置資金，但沒(méi)有好的投資方向，可以考慮提前還款，反之亦然。
中原地產(chǎn)指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)1/3等。
其中，對(duì)于使用等額本金還款的借款人，等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
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