隨著蘇州本輪集中供地落下帷幕，截至5月11日，全國20座主要城市完成了今年首輪集中供地。這一輪集中供地最終錄得了較好的結(jié)果——流拍率大幅下滑，且部分熱門地塊引起多家房企的關(guān)注，這顯示出市場信心正在恢復(fù)。
在本輪集中供地中，各地政府為了確保土地的成功出讓在規(guī)則上做了較大的讓步，也展示了良好的姿態(tài)，例如降低了保證金的門檻、取消部分地塊的銷售限價等，這都能夠提高房企的積極性。
盡管如此，受到大環(huán)境的影響，在這一輪集中供地中，雖然零星有民營房企的身影出現(xiàn)，但整體仍然是國企央企主導(dǎo)。以廣州、深圳兩座城市為例，廣州最終成交的17宗地塊中，有2宗被民企拿下；而深圳的地塊則全部由國企央企或其聯(lián)合體摘得。
在當(dāng)前的行業(yè)運行規(guī)則之下，土地市場預(yù)計未來仍將維持這種格局。
克而瑞研究中心在近期的一份研究報告中指出，各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對市場變化及政策端利好消息的影響下，預(yù)計二季度少數(shù)重點城市土拍或?qū)⒂兴販?。但受制于多?shù)房企資金壓力仍未得到實質(zhì)性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位。
多地出現(xiàn)熱門地塊
與去年最后一輪集中供地幾乎零溢價相比，今年首輪集中供地多座城市均有熱門地塊出現(xiàn)。
其中，合肥因其推出了多宗“壓箱底”的地塊而受到房企熱捧。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，合肥2022年首輪集中供地共推出19幅地塊，除2幅保障性租賃住房用地外，17幅涉宅用地均溢價成交，其中更有15宗地價觸頂進(jìn)入“競品質(zhì)”階段，攬金149.78億元。
而剛剛結(jié)束的蘇州集中供地，也有亮點出現(xiàn)。
在5月10日的競拍中，位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一宗地塊就受到了房企的熱捧，其最終以36.16億元、溢價率15%成交，競得人是招商蛇口；而在前一日，大悅城則以10.52億元拿下蘇州高新區(qū)一宗地塊，其溢價率也達(dá)到12.5%。
一個公認(rèn)的事實是，由于當(dāng)前的市場不確定性較高，因此多數(shù)房企在地塊的投資回報率測算上會更加嚴(yán)格，體現(xiàn)在土地市場上則是周轉(zhuǎn)快、回報高的核心地塊會更加受到關(guān)注。
一位總部在深圳的龍頭房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“現(xiàn)在買地比以前更有規(guī)矩了。不能做虧本生意是底線，但現(xiàn)在還不僅是這樣，是一定要有得賺，還不能壓太多資金在里面。”
中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳也表示，現(xiàn)在土地市場是買方市場，在這樣的市場里面，只有資金充裕的房企才會出手，而他們要的是“好貨”。
由此，房企們對優(yōu)質(zhì)地塊的追捧自然是一種趨利的市場行為。例如，廣州今年首輪集中供地中有的地塊就吸引了超過20家房企的報名競價，一些久未現(xiàn)身的房企也居于其中，最終被中海以27.19億元并自持9%住宅收入囊中。
而深圳的集中供地中，萬科與人才安居聯(lián)合體也和華潤在寶安尖崗山地塊上較勁多時，最終萬科聯(lián)合體笑到了最后。
但并非所有的地塊均能夠有高熱度。與熱門地塊受到關(guān)注并行的是，多數(shù)地塊最終都以底價成交，且多數(shù)由地方城投平臺摘得，頗有“托底”的意味。
以長沙這一輪集中供地為例，拿地企業(yè)除了中海、華潤和招商蛇口以外，本土國企開福城投、雨花城投、望城城投、長沙交通集團(tuán)和麓山控股也多有斬獲；東莞首輪集中供地中，推出的8宗地塊僅成交2宗，熱度也暫時未有明顯回升。
供應(yīng)縮量，規(guī)則友好
總體來看，這一輪集中供地?zé)岫仁窃诰徛厣摹?/div>
從重點城市來看，廣州去年最后一輪集中供地的流拍率是24%，而今年第一輪則是5.6%；長沙去年也一度遭遇過半土地流拍的局面，在今年的第一輪集中供地中，長沙也錄得了全部成交的成績。
事實上，如果僅以流拍率來衡量土地市場的熱度而得出土地市場迅速回暖的結(jié)論或許有失偏頗。因為，本輪集中供地在供應(yīng)量上相較于去年有較明顯的縮量，而且規(guī)則上有明顯的優(yōu)化，這些都降低了流拍的風(fēng)險。
據(jù)中指院統(tǒng)計，今年19個已完成或公告首次集中供地計劃的城市中“競配建”的城市數(shù)量為0，而去年首次、第二次、第三次供地分別為11個、2個、0個；“競自持”面積的為3個，而去年首次、第二次、第三次供地分別為10個、6個、3個。
從具體城市來看，以深圳為例，深圳本輪集中供地雖然仍限制商品房銷售價格，但對比之前周邊地塊的限價來看，本次部分地塊的限價有所上調(diào)，這也為房企留出了更多的利潤空間。
又如成都，其競銷售型人才公寓轉(zhuǎn)為直接搖號，利潤空間提升，房地價差普遍提高；而廈門的回爐地塊則降低起拍價和捆綁配建面積；長沙部分回爐地塊也取消捆綁自持，也有部分地塊取消新房限價。
不僅規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，在供應(yīng)規(guī)模上，本輪集中供地各地政府也采取審慎態(tài)度。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，19座城市第一輪集中供地共計推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%。
而中指院的數(shù)據(jù)則顯示，今年1-4月，全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積49900萬平方米，同比下降23.9%；成交規(guī)劃建筑面積39850萬平方米，同比下降30.9%；平均溢價率為4.4%，較去年同期下降13.6個百分點；各類用地出讓金達(dá)7322.8億元，同比下降50.9%。
從目前拿地房企的情況來看，多數(shù)房企的審慎也仍表現(xiàn)得十分明顯。
根據(jù)中指院統(tǒng)計，2022年1-4月，前100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。TOP100門檻值為12億元，較2021年4月下降10億元，前100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為51.5%。
由此看來，房企拿地的信心尚待進(jìn)一步恢復(fù)。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前也表示，各地首拍，國企央企主導(dǎo)，城投平臺活躍，一方面是托底土地，避免地價下行對土地市場和樓市的沖擊，確保穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。另一方面，在區(qū)域開發(fā)、互聯(lián)互通等任務(wù)比較艱巨的情況下，預(yù)計國企央企繼續(xù)占主導(dǎo)，并借此讓樓市上下游回升，才能實現(xiàn)地產(chǎn)穩(wěn)定、化解企業(yè)風(fēng)險的目標(biāo)。
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