著力推進現(xiàn)代化縣城建設，并不意味著縣城將開啟大拆大建、大規(guī)模上馬房地產(chǎn)的階段。根據(jù)人口和產(chǎn)業(yè)狀況進行科學適度的房地產(chǎn)開發(fā)是必要的。縣城發(fā)展的根本在于找準功能定位，培育發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》（以下簡稱《意見》），縣城發(fā)展將迎來難得歷史機遇。

城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要支撐。農(nóng)村人口向縣城遷徙，城鎮(zhèn)之間的人口遷徙，都會引起住房需求增長。基于人民對美好居住生活的向往，對居住品質(zhì)的要求也會更高。隨著以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設推進，農(nóng)民到縣城就業(yè)安家規(guī)模不斷擴大，縣城居民生活品質(zhì)將進一步改善。因此，縣城總體保持一定的住房建設規(guī)模，是經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀需要。從長期看，縣城房地產(chǎn)市場發(fā)展是有支撐條件和潛力的，將繼續(xù)成為我國房地產(chǎn)市場的增長極。

在分類引導縣城發(fā)展方向的情況下，應因地制宜制定住房發(fā)展規(guī)劃。截至2021年底，我國有1472個縣及394個縣級市，縣域發(fā)展狀況千差萬別。《意見》提出，科學把握功能定位，分類引導縣城發(fā)展方向。五類縣城分別是大城市周邊縣城、專業(yè)功能縣城、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)縣城、重點生態(tài)功能區(qū)縣城、人口流失縣城。人口流動狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是衡量一地房地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間的重要指標。不同類型的縣城，應該有不同的住房發(fā)展規(guī)劃。例如大城市周邊縣城有望承接更多大城市人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在人口凈流入情況下，應適當增加住房供給，適時構建租購并舉的多層次住房供應和保障體系。而人口流失縣城則應避免盲目擴張，嚴控城鎮(zhèn)建設用地增量、盤活存量。

尤應注意的是，著力推進現(xiàn)代化縣城建設，并不意味著縣城將開啟大拆大建、大規(guī)模上馬房地產(chǎn)的階段?？h城建設既要防止盲目進行高密度高強度開發(fā)，又要防止攤大餅式無序蔓延。根據(jù)人口和產(chǎn)業(yè)狀況進行科學適度的房地產(chǎn)開發(fā)是必要的，而過度依賴房地產(chǎn)的路徑是走不通的?？h城發(fā)展的根本在于找準功能定位，培育發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)?？h城房地產(chǎn)市場也要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。近年來，個別縣城出現(xiàn)了脫離實際過度開發(fā)房地產(chǎn)，從而供給過剩的情況，應謹防這種狀況繼續(xù)蔓延。

縣城住房發(fā)展應嚴格落實綠色低碳建設有關要求。住房和城鄉(xiāng)建設部等15部門《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》明確，限制縣城民用建筑高度?？h城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應不低于70%?？h城新建住宅最高不超過18層。確需建設18層以上居住建筑的，應嚴格充分論證，并確保消防應急、市政配套設施等建設到位。給縣城住宅限高很有必要，這是基于縣城民用建筑高度要與消防救援能力相匹配，以及提升居住舒適度和降低住宅維護成本等角度考量確定的。此外，還應大力發(fā)展綠色建筑，推廣裝配式建筑、節(jié)能門窗、綠色建材、綠色照明，全面推行綠色施工。

提升縣城人居環(huán)境質(zhì)量應加強歷史文化保護傳承，保持縣城特有風貌。我國很多縣城歷史悠久，有的已經(jīng)有2000多年歷史，有豐厚的文化底蘊和建筑文化傳承。改善縣城人居環(huán)境，應避免千城一面。應鼓勵建筑設計傳承創(chuàng)新，促進新建建筑與原有風貌有機融合，與自然環(huán)境相和諧，使縣城住宅更好體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風貌。應禁止拆真建假、以假亂真，嚴禁隨意拆除老建筑、大規(guī)模遷移砍伐老樹，嚴禁侵占風景名勝區(qū)內(nèi)土地。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他市場主體而言，應在國家推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設中尋找新發(fā)展機遇。除房地產(chǎn)開發(fā)以外，老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老托育發(fā)展等都需要企業(yè)積極參與，而體制機制創(chuàng)新也將為廣大市場主體參與縣城建設提供政策保障。正如《意見》中明確，“對準公益性項目和經(jīng)營性項目，提升縣域綜合金融服務水平，鼓勵銀行業(yè)金融機構特別是開發(fā)性政策性金融機構增加中長期貸款投放，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行縣城新型城鎮(zhèn)化建設專項企業(yè)債券”，“引導社會資金參與縣城建設，規(guī)范推廣政府和社會資本合作模式，穩(wěn)妥推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點”。