繼今年2月全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)后，4月29日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這是中央首次對(duì)備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

為什么新政出臺(tái)不到3個(gè)月就要進(jìn)行優(yōu)化？應(yīng)該如何優(yōu)化？接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)性新政出臺(tái)后地方執(zhí)行效果不明顯，需要繼續(xù)完善，建議合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金，適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例，優(yōu)化預(yù)售資金支取節(jié)點(diǎn)等。

另外，證券時(shí)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，中央政治局會(huì)議后，惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽(yáng)、長(zhǎng)春等多地密集出臺(tái)的穩(wěn)地產(chǎn)政策中，在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。

已出全國(guó)性政策 執(zhí)行效果不明顯

今年2月初，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺(tái)，這是商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。

對(duì)于時(shí)隔不到3個(gè)月中央就提出要“優(yōu)化”預(yù)售資金監(jiān)管的原因，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐認(rèn)為，雖然全國(guó)性管理辦法已經(jīng)出臺(tái)，意在糾偏部分預(yù)售資金監(jiān)管收緊過(guò)度的城市，一定程度上緩解房企的資金壓力。但從落地效果來(lái)看，預(yù)售資金的寬松力度與金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際執(zhí)行力度均是比較弱的。她認(rèn)為，中央政治局會(huì)議提出要“優(yōu)化”，體現(xiàn)了中央對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管方面的高度重視。

“此前全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管的統(tǒng)一政策出臺(tái)后，政策效果不明顯，因?yàn)榈胤讲扇×吮Ｗo(hù)主義，擔(dān)心出爛尾樓，所以地方上執(zhí)行的效果不明顯，這也跟房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)系。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，盡管國(guó)家層面出了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，但由于很多項(xiàng)目超融、預(yù)售資金挪用，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。銀行、信托或其他金融債權(quán)人作為抵押權(quán)人，自然就把預(yù)售資金鎖死了，不讓提取，導(dǎo)致資金躺在那里，但項(xiàng)目爛尾或停工。另外一種情況，各方債權(quán)人都來(lái)索債權(quán)保障，多方博弈導(dǎo)致僵持不下，資金動(dòng)不了。2月住建部已經(jīng)發(fā)布了一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)定，關(guān)于監(jiān)管的內(nèi)容、監(jiān)管額度和范圍都作了明確的部署，除了重點(diǎn)資金監(jiān)管部分之外，其他都可以提取，但是這仍然解決不了問(wèn)題，需要繼續(xù)完善。

預(yù)售資金邊際放松 有望切實(shí)落地執(zhí)行

對(duì)于如何優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，李宇嘉認(rèn)為，新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進(jìn)來(lái)以后，輔以政策扶持（比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)，規(guī)劃調(diào)整等），資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負(fù)債涉及的項(xiàng)目隔離，通過(guò)新的項(xiàng)目盤活，釋放新的預(yù)售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。

夏亦豐認(rèn)為，未來(lái)預(yù)售資金監(jiān)管可能的改進(jìn)方向包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金；不再“一刀切”，而是梯隊(duì)化預(yù)售監(jiān)管放松，針對(duì)信用等級(jí)較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當(dāng)降低；進(jìn)一步放開預(yù)售資金的監(jiān)管時(shí)間點(diǎn)。

“銀行保函的方式從理論上看是個(gè)好辦法，但也存在問(wèn)題，就是銀行開一套保函要收手續(xù)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用也不低，這就等于又貸了一筆款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，從支取節(jié)點(diǎn)方面優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管可能更好，最重要的是監(jiān)管額度要明確。

證券時(shí)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，中央政治局會(huì)議后，連云港、惠州、徐州、梅州、岳陽(yáng)、長(zhǎng)春等多地密集出臺(tái)的穩(wěn)地產(chǎn)措施中，在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。

如長(zhǎng)春、連云港、徐州都提出采取擔(dān)保方式。長(zhǎng)春提出，允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；連云港提出，要在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔(dān)保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

長(zhǎng)春、徐州、梅州、岳陽(yáng)等地還都提出優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點(diǎn)。

其中，徐州提出，由原來(lái)的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點(diǎn)監(jiān)管資金；梅州提出，增加預(yù)售款提取次數(shù)，對(duì)裝飾工程全部完成并已按三方監(jiān)管協(xié)議提取該進(jìn)度節(jié)點(diǎn)預(yù)售款的預(yù)售項(xiàng)目，在滿足預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金留足入賬資金總額10%的前提下，至竣工驗(yàn)收備案前，視企業(yè)誠(chéng)信、后續(xù)工程量等情形可適當(dāng)增加1~2次預(yù)售款提取次數(shù)。

夏亦豐預(yù)計(jì)，未來(lái)部分城市預(yù)售資金的邊際放松在執(zhí)行層面有望切實(shí)落地。

（原題為《商品房預(yù)售資金監(jiān)管迎新變局 多地已先行優(yōu)化》）