樓市政策“暖風(fēng)”正密集吹向三四線城市。
4月20日，江蘇省淮安市多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落細(xì)落實(shí)省政府“一老一小”民生實(shí)事的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），支持合理住房需求，鼓勵(lì)投親養(yǎng)老，在市區(qū)擁有2套住房的本市戶籍家庭，父母在市區(qū)沒有住房的和多孩家庭均可以再辦理1套購(gòu)房資格證明。
淮安市只是三四線城市近期密集調(diào)整優(yōu)化樓市政策的一個(gè)縮影。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，截止到4月15日，國(guó)內(nèi)已有超70個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策。其中包括安徽省淮北市，浙江省衢州市、麗水市和江蘇省南通市、淮安市等。
近日有消息稱，蕪湖市已從4月14日起調(diào)整二手房限售政策，新建商品住房只要有房產(chǎn)證就不限網(wǎng)簽正常出售，而根據(jù)此前政策“須在取得產(chǎn)權(quán)證2年后方可轉(zhuǎn)讓”。
對(duì)于蕪湖市調(diào)整二手房“2年限售”的信息，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者日前致電蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，相關(guān)工作人員表示：“蕪湖市限售政策應(yīng)該是有調(diào)整，但對(duì)于具體如何調(diào)整，我們這邊還沒有收到正式的文件。”
密集優(yōu)化調(diào)整樓市政策
根據(jù)淮安市4月20日下發(fā)的《通知》，本市戶籍居民家庭在市區(qū)（不含洪澤區(qū)）有2套住房、父母在市區(qū)沒有住房的，可以憑常住人口登記卡或戶口本到相關(guān)部門辦理1套購(gòu)房資格證明；非本市戶籍的人才家庭、父母在市區(qū)沒有住房的，在原有規(guī)定基礎(chǔ)上可憑常住人口登記卡或戶口本到相關(guān)部門辦理1套購(gòu)房資格證明。
此外，對(duì)于擁有淮安市戶籍的多孩家庭，在公租房配租時(shí)，優(yōu)先考慮戶型和面積選擇，實(shí)施差異化租金優(yōu)惠政策；在購(gòu)買商品房時(shí)，市區(qū)有2套住房的可以憑出生證明及戶口本到相關(guān)部門辦理1套購(gòu)房資格證明。
而就在前一天，江蘇省常熟市新市民事務(wù)中心官方公眾號(hào)發(fā)布的《常熟市人才購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》指出，符合條件的人才在常熟購(gòu)買首套自住商品住宅，可享受1%購(gòu)房補(bǔ)貼。但該文章目前已被刪除。
記者就此聯(lián)系常熟市新市民事務(wù)中心，相關(guān)工作人員表示，上述政策是常熟市人才辦出臺(tái)的，該公眾號(hào)只是轉(zhuǎn)發(fā)政策。記者隨后聯(lián)系常熟市人社局，有工作人員表示，上述政策“沒有取消，現(xiàn)在窗口已經(jīng)可以受理了”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，除淮安市和常熟市外，長(zhǎng)三角地區(qū)的衢州市和淮北市等多座三四線城市此前也已發(fā)布相關(guān)樓市優(yōu)化調(diào)整政策。
例如，淮北市《關(guān)于淮北市購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的實(shí)施意見》指出，在2022年春季房展會(huì)期間（2022年4月30日至5月4日），本市、外地居民或者企業(yè)在淮北市城區(qū)購(gòu)房的，享受財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、金融機(jī)構(gòu)信貸支持和開發(fā)企業(yè)補(bǔ)貼，個(gè)人或家庭購(gòu)買首套新房可獲最高不超過6萬元獎(jiǎng)勵(lì)。
不過，上述實(shí)施意見目前已無法在淮北市住建局官網(wǎng)上查詢到，只有一則發(fā)于4月18日的《關(guān)于延期舉辦房地產(chǎn)展示交易會(huì)的公告》?；幢狈慨a(chǎn)管理服務(wù)中心相關(guān)工作人員表示：“因?yàn)槭芤咔橛绊?，本來?zhǔn)備五一期間舉辦的春季房展會(huì)已經(jīng)延期，所以在原定時(shí)間實(shí)施的優(yōu)惠政策就失效了。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，由于大部分城市樓市恢復(fù)進(jìn)程仍較緩慢，預(yù)計(jì)后續(xù)松綁政策的城市將不斷擴(kuò)容，且放松力度有望持續(xù)擴(kuò)大。
置業(yè)門檻進(jìn)一步降低
多座三四線城市密集優(yōu)化調(diào)整樓市政策，在降低購(gòu)房者置業(yè)門檻的同時(shí)，亦有助于進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，放寬限購(gòu)條件、降低置業(yè)門檻成為三四線城市優(yōu)化調(diào)整樓市政策的重要方向之一。例如，衢州市此前發(fā)布的政策稱，非衢州戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策，不受“需繳納12個(gè)月社?；騻€(gè)稅且僅能購(gòu)買1套”的限制。
國(guó)海證券研報(bào)表示：“三四線城市經(jīng)過這一輪大幅度調(diào)整后，居民購(gòu)房更偏理性，投機(jī)型需求所剩無幾，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康，臨時(shí)性的限購(gòu)政策存在放寬空間。”
降低首付款也是三四線城市調(diào)整優(yōu)化樓市政策的重要方向之一。例如，4月14日，湖北省宜昌市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放力度，首套房貸款首付款比例不低于20%、二套房貸款首付款比例不低于30%。
除放寬限購(gòu)條件、降低首付款比例外，多地下調(diào)房貸利率也引發(fā)外界廣泛關(guān)注。
貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較3月份回落17和15個(gè)基點(diǎn)；4月份平均放款周期為29天，較3月份縮短5天。
值得注意的是，4月18日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，提出23條舉措支持受困主體紓困，暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，促進(jìn)外貿(mào)出口發(fā)展，其中明確提出：“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。”
4月21日，馬鞍山當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，自4月18日以來，當(dāng)?shù)匾延?0余家銀行普遍下調(diào)了個(gè)人住房貸款利率，對(duì)新辦理的首套房個(gè)人住房按揭貸款利率降至5.2%左右，降幅達(dá)35至60個(gè)基點(diǎn)，“為近年來最低”。
“預(yù)計(jì)后期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整‘認(rèn)房認(rèn)貸’標(biāo)準(zhǔn)，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準(zhǔn)線，有利于降低購(gòu)房成本，支持住房需求釋放，對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，未來住房信貸將進(jìn)一步寬松，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。
人才、產(chǎn)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”
盡管多座三四線城市已有針對(duì)性地出臺(tái)了放寬限購(gòu)條件、降低首付款比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率等優(yōu)化調(diào)整政策，但三四線城市樓市回暖仍需時(shí)日。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，三四線城市商品住宅去化周期達(dá)25.83個(gè)月，已經(jīng)超過2020年疫情期間水平，環(huán)比2月份大幅上漲11%，“而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中38城去化周期已在20個(gè)月以上”。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，三四線城市在將樓市調(diào)整政策向市場(chǎng)端有效傳導(dǎo)的過程中，購(gòu)房者的消費(fèi)預(yù)期及成長(zhǎng)預(yù)期“可能還有一定的壓力存在”。
盧文曦認(rèn)為，房地產(chǎn)只是整體經(jīng)濟(jì)面上的一個(gè)反應(yīng)點(diǎn)。樓市復(fù)蘇回暖，最根本的措施還是要回到產(chǎn)業(yè)上，“因?yàn)槿耸歉鶕?jù)產(chǎn)業(yè)走的，產(chǎn)業(yè)在哪兒，人才人口就在哪里”。在其看來，三四線城市需要進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。
事實(shí)上，在近期密集出臺(tái)樓市優(yōu)化調(diào)整政策的三四線城市中，已有不少城市將著眼點(diǎn)放在支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和吸引人才政策范疇內(nèi)，或在出臺(tái)樓市調(diào)整政策的同時(shí)亦同步發(fā)布人才和產(chǎn)業(yè)政策。
例如，淮安市委、市政府近日印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新時(shí)代人才強(qiáng)市建設(shè)的實(shí)施意見》，將向產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、技術(shù)技能人才、經(jīng)營(yíng)管理人才、基礎(chǔ)教育人才、醫(yī)療衛(wèi)生人才等十類人才給予真金白銀支持。其中包括對(duì)于高新企業(yè)等重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才，符合條件的按照年薪25%給予一次性補(bǔ)貼等。
無獨(dú)有偶，常熟市在《常熟市人才購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》中也表示，為加快聚集海內(nèi)外人才，全力推動(dòng)常熟高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)人才引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策舉措》并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定人才購(gòu)房補(bǔ)貼細(xì)則，對(duì)中級(jí)及以上職稱的專業(yè)技術(shù)人才等，購(gòu)買新建商品房按購(gòu)房發(fā)票價(jià)給予1%優(yōu)惠等。
在業(yè)內(nèi)人士看來，三四線城市積極響應(yīng)“房住不炒、因城施策”要求，在有針對(duì)性地出臺(tái)樓市優(yōu)化調(diào)整政策的同時(shí)，更要重視結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際、人才需求實(shí)際等情況出臺(tái)相關(guān)措施，不斷促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升人才吸引力。
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