近日，石市二手房市場房源掛牌數(shù)量、看房客戶明顯增加，一些區(qū)域內(nèi)關(guān)注度較高，配套相對齊全的次新房小區(qū)率先迎來回暖。

“雖然二手房市場還沒出現(xiàn)大規(guī)?；嘏?，不過看房的人明顯比開年時候多了。尤其是一些周邊配套齊全的小區(qū)，業(yè)主掛的售價比較合理的房源，一周就能有三四波看房的客戶。”紫晶悅城小區(qū)附近一家中介門店的店員說，從上周開始來看房的人明顯增多，市場開始小幅回暖。

針對二手房市場交易開始回暖的現(xiàn)象，記者采訪多位二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)資深人士，綜合觀點(diǎn)認(rèn)為，二手房相比商品房有一些不可替代的明顯優(yōu)勢，商品房大多為期房預(yù)售，購房人交款買房后一般需要一兩年甚至更長時間才能收房入住，二手房作為購房者買房考慮的備選項(xiàng)，以其所見即所得、交款就能收房、周邊學(xué)校商業(yè)醫(yī)療配套相對齊全受到不少人青睞。而且二手房市場都是房東自主定價，購房者偶爾還能有撿漏買到便宜房的可能。所以，一些著急入住的購房群體往往會優(yōu)先在房齡較新的次新房小區(qū)中選擇一些房主急售的高性價比房源，這直接拉動了熱點(diǎn)品質(zhì)小區(qū)的受關(guān)注度。

結(jié)合當(dāng)前市場情況，業(yè)內(nèi)對二手房交易中容易出現(xiàn)問題的一些環(huán)節(jié)做出三大理性購房提醒：

涉房產(chǎn)權(quán)相關(guān)問題要核實(shí)清楚

二手房交易大多都是通過網(wǎng)絡(luò)或者中介門店發(fā)布，如果前期沒有第三方中介機(jī)構(gòu)提前篩選房源，都是購房者自己通過網(wǎng)絡(luò)平臺對接房主看房，這種情況下就要對房屋權(quán)屬和房屋共有人、是否存在抵押等情況做好詳細(xì)了解與調(diào)查。重點(diǎn)需要注意出賣人的身份，要核實(shí)出賣人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對其房屋不動產(chǎn)權(quán)證書（或者房產(chǎn)證、土地證）及身份證件。對于辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風(fēng)險(xiǎn)，尤需謹(jǐn)慎。

其次要注意核實(shí)房屋權(quán)屬，主要是搞清楚房屋權(quán)屬有沒有爭議，有沒有存在抵押等情況?？梢酝ㄟ^查看房屋所有權(quán)證，必要時也可以到住建部門或者不動產(chǎn)登記中心核對真?zhèn)巍Ｈ绶课荽嬖诠灿腥?，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實(shí)踐中，出現(xiàn)過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對簽名人的身份；還要注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢房兩空；還要注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無法交付；另外，如果房屋有附屬設(shè)施如車位、地下室一起打包出售的，也應(yīng)該明確價款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價值較大的設(shè)施設(shè)備的。

注意土地使用年限 提前弄清過戶各類稅費(fèi)

在二手房交易過程中還應(yīng)該注意到土地年限問題。雖然住宅的土地使用期限最長是70年，但是因?yàn)槎址吭谫J款時會有房齡過老銀行按揭貸款申請難的一些實(shí)操問題，所以買房時務(wù)必要問清楚房屋具體的房齡。如采取按揭貸款購房的方式進(jìn)行購房的，對購房人沒有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要提前做好預(yù)判與約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。

還有一些房產(chǎn)是蓋在工業(yè)用地或者商業(yè)用地上的居住用房，這些房產(chǎn)交易過戶時的稅費(fèi)與70年住宅交易成本不同，稅費(fèi)高。所以這些具體問題，買房人一定要提前核實(shí)清楚，避免過戶交易時的突發(fā)狀況。

二手房交易過程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。在實(shí)際交易中，賣家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，所以在實(shí)踐中，需對各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)做明確的約定。

查驗(yàn)房屋是否存在出租 避免陰陽合同

二手房交易時還應(yīng)該詢問清楚該房屋是否存在出租，出租約定的年限及涉及到房屋銷售時對租戶的一些善后條款。如果房屋已出租他人的，會導(dǎo)致買房人無法實(shí)際居住，因此買房人務(wù)必實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租情況。如有，應(yīng)盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。在看房過程中，還應(yīng)該提前溝通好精裝房內(nèi)家具、家電等設(shè)備是否搬離等實(shí)際問題。

另外，針對在二手房交易中有購房者為避稅而簽訂價款約定不一致的陰陽合同現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)提醒這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會認(rèn)定真實(shí)意思的買賣合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽合同。