今年以來(lái)，各地樓市調(diào)控逐漸寬松。截至目前，已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布寬松政策，從降低首付比例和房貸利率、放寬公積金貸款要求，以及放寬落戶(hù)政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，到放寬限購(gòu)、限貸、限售等“五限”政策……從單向政策到綜合政策，從三四線(xiàn)城市到以鄭州、蘭州、青島、哈爾濱、蘇州為代表的二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)步入一個(gè)新的階段。

穩(wěn)增長(zhǎng)是今年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的頭等大事，房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，必然成為防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手。值得關(guān)注的是，在“房住不炒”的基調(diào)下，面對(duì)我國(guó)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的重大差異，各個(gè)城市如何更好地落實(shí)“一城一策”？熱點(diǎn)城市與非熱點(diǎn)城市的調(diào)控該如何走？政策寬松的尺度如何把握？

從降低首付比例到放松限購(gòu)限售

今年2月底開(kāi)始，多個(gè)城市出現(xiàn)降低首付比例和房貸利率的現(xiàn)象，比如溫州、南通、佛山、重慶等地區(qū)部分銀行下調(diào)首套房首付比例，福州、晉中、南寧等地區(qū)下調(diào)公積金購(gòu)房首付比例。

以佛山為例，部分銀行非限購(gòu)區(qū)樓盤(pán)首套房首付比例最低20%。在駐馬店，購(gòu)買(mǎi)二手房的首付比例為30%，部分新房項(xiàng)目商業(yè)貸款執(zhí)行20%的首付比例。

與此同時(shí)，多個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。杭州首套房貸款利率普遍由5.7%下調(diào)到5.3%，二套房貸款利率由5.9%下調(diào)到5.5%；廣州、蘇州有個(gè)別銀行的房貸利率最低可以做到4.6%。

部分城市還有發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放開(kāi)落戶(hù)政策、提高公積金貸款額度等舉措。但是，對(duì)于樓市影響較大的“五限”政策出現(xiàn)松綁跡象，更具信號(hào)意義。

在省會(huì)城市調(diào)控松綁中，鄭州成為最先破局者。3月1日，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)新政，其中明確規(guī)定，子女、近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭州投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。更為關(guān)鍵的一條是，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這意味著鄭州定向取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

隨后，蘭州房地產(chǎn)調(diào)控政策也有所松動(dòng)，除了通過(guò)老年人和幼兒兩個(gè)維度進(jìn)行了限購(gòu)的定向松綁外，也定向取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

此外，青島部分地區(qū)取消限售，蘇州二手房限售時(shí)間由5年改為3年，秦皇島廢除限購(gòu)令，衢州同時(shí)取消限購(gòu)和限售。

對(duì)于越來(lái)越多的城市發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是對(duì)行業(yè)的紓困，行政干預(yù)的調(diào)控措施本來(lái)就是短期的，是根據(jù)樓市的風(fēng)向進(jìn)行調(diào)整，樓市熱時(shí)撿起來(lái)，樓市冷時(shí)就退出去或者松綁，這是很正常的。

今年的《政府工作報(bào)告》指出，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置。作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定不僅事關(guān)行業(yè)本身，還影響著建筑、建材、工程機(jī)械、家居等上下游產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)穩(wěn)定，有利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

在“一城一策”的思路下，各地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，結(jié)合自身現(xiàn)狀，出臺(tái)適合的調(diào)控政策，有望進(jìn)一步釋放合理購(gòu)房需求，逐步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，對(duì)于地方穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)和保民生具有重要意義。

“五限”政策寬松試水與尺度把握

回顧前兩年，房地產(chǎn)調(diào)控“五限”政策試圖寬松時(shí)，總會(huì)被叫停，比如2020年上半年曾有12個(gè)城市出現(xiàn)政策調(diào)控“一日游”現(xiàn)象。如今，在“一城一策”的思路下，部分二線(xiàn)城市“五限”政策出現(xiàn)寬松，雖然是定向松綁，但是信號(hào)意義重大。不過(guò)，市場(chǎng)仍有很多疑問(wèn)，限購(gòu)限貸限售的放松能否成為主流？放松的尺度會(huì)有多大？

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，限購(gòu)放松的城市會(huì)增多?？傮w來(lái)看，“五限”政策的逐漸放松會(huì)在全國(guó)更大面積鋪開(kāi)，但涉及的城市會(huì)明顯傾向于市場(chǎng)供大于求的中小城市，而一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的全面放松可能性極小。

李宇嘉認(rèn)為，在限購(gòu)之前，需要退出限售，讓存量房流轉(zhuǎn)起來(lái)。此外，限貸的松綁必須要有所為、有所不為，不能一退了之。因?yàn)橥顺鱿拶J很可能造成加杠桿炒房現(xiàn)象，所以限貸政策的調(diào)整，比如首付三成變兩成，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，一定要監(jiān)測(cè)杠桿的變動(dòng)，不能違規(guī)加杠桿，不能引發(fā)新一輪的投機(jī)行為。最關(guān)鍵的還是控制好杠桿，舉例來(lái)講，首付款一定是自己的或者直系親屬的，一定要做穿透式管理。此外，要控制消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸，不能違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

熱點(diǎn)城市與非熱點(diǎn)城市的調(diào)控抉擇

那么，哪些城市具備條件放寬房地產(chǎn)調(diào)控？

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，從抑制投機(jī)投資的角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期沒(méi)有了，基本上沒(méi)有太多人去炒房，在這種情況下，大多數(shù)城市可能會(huì)放寬房地產(chǎn)調(diào)控，也有條件放寬，但是少數(shù)熱點(diǎn)城市不具備條件，主要是擔(dān)心炒房。

值得關(guān)注的是，我國(guó)各大城市不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也存在明顯的分化。一二三四線(xiàn)城市如何調(diào)控？熱點(diǎn)城市與非熱點(diǎn)城市調(diào)控政策如何抉擇？

鄭州、哈爾濱和蘭州雖然是省會(huì)城市，但和很多深度降溫城市都有一個(gè)共性，就是市場(chǎng)的供需處于長(zhǎng)期失衡狀態(tài)。張波表示，此類(lèi)省會(huì)城市房屋交易市場(chǎng)降溫的同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)降溫加速，加之房地產(chǎn)金融側(cè)前兩年的管控加強(qiáng)，導(dǎo)致房企拿地的信心明顯不足。在土地市場(chǎng)和一二手房交易市場(chǎng)的連環(huán)效應(yīng)影響下，市場(chǎng)的低迷會(huì)長(zhǎng)期存在，這也是此類(lèi)城市政策全面快速放松的重要原因。因此，此類(lèi)省會(huì)城市下一步出臺(tái)控制供給并提升需求的政策對(duì)市場(chǎng)影響更為直接，包括供地政策的調(diào)整、拉動(dòng)自住型需求積極入場(chǎng)。

“但是，并非所有省會(huì)城市的基本面都趨于一致。不少熱點(diǎn)的省會(huì)城市，例如杭州、南京、西安、成都等，本身的供需相對(duì)均衡，甚至有的城市依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求，只是由于前期調(diào)控從嚴(yán)導(dǎo)致部分自住型需求無(wú)法入場(chǎng)，此類(lèi)城市一旦全面放松極易導(dǎo)致市場(chǎng)熱度過(guò)快上升，甚至投資性需求重新抬頭。”張波說(shuō)。