作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監(jiān)
馬千里 克而瑞研究中心研究總監(jiān)
2022年3月，受疫情、行業(yè)信心不足等影響，中國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)持續(xù)低迷，銷售業(yè)績表現(xiàn)不盡人意。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)內(nèi)的百強房企單月僅實現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月份降幅擴大5.5個百分點。
從累計業(yè)績來看，一季度行業(yè)開局慘淡，百強房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，超八成的百強房企累計業(yè)績同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。二、三季度企業(yè)需加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。
一季度，百強房企各梯隊銷售門檻進一步下行。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元，較2021年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元，較2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元，同比降幅達49.5%和47.5%，且僅略高于2020年同期。
具體來看，百強房企中，有近四成的企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比下降，且有兩成房企降幅大于30%。三成的百強房企單月業(yè)績環(huán)比小幅增長，增幅不及往年同期。但同時，3月份也有中海、招商、華潤、金地、金茂、越秀等部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為亮眼，實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比大幅增長，增幅均超過100%。
集中供地之下，房企拿地謹慎
從土地市場來看，3月，克而瑞監(jiān)測的30家房企土地投資仍處低位，受投資結(jié)構(gòu)影響，整個3月土地出讓量升價跌，平均樓面價為7285元/平方米。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月30家典型房企新增土儲總建筑面僅為307萬平方米，環(huán)比上升210%；新增土地成交價格224億元，環(huán)比下降23%。平均樓面價7285元/平方米，環(huán)比下降75%。出現(xiàn)以上原因，主要是2月北京進行了首輪集中土拍，而土拍則以合肥、重慶、青島等幾個二線城市為主，因此樓面價表現(xiàn)出明顯的環(huán)比下降。
據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，百強房企中，只有8家進行了投資拿地，且均被國企、央企及頭部穩(wěn)健型房企包攬。其中，華潤和中海一季度拿地金額已超百億元，前兩個月拿地較多的綠城等3月則放緩了腳步。整體而言，房企以謹慎拿地為主，不少企業(yè)前三個月都未獲地。
從土地成交結(jié)構(gòu)來看，受福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢集中供地影響，3月一二線城市土地成交占比較高，達到72%；同時，百強房企拿地最集中的區(qū)域為珠三角地區(qū)，占比高達43%，其次為環(huán)渤海、長三角和中西部區(qū)域。
我們認為，隨著多地陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場利好政策，房企偏緊的現(xiàn)金流有望得到實質(zhì)性改善，由此在信心提振下，重點城市的集中土拍熱度有望觸底回升，二季度，百強房企或?qū)⒂瓉硪粋€拿地的窗口期。
但值得注意的是，2022年是大部分房企償債的高峰年份，資金面仍然偏緊，謹慎投資仍是主旋律。這也意味著，一旦二季度疫情得到有效控制和緩解，隨著市場正常運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場大概率將迎來一波小陽春，但可以預(yù)見的是，城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯。我們認為長三角部分抗壓性較強、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其它城市，部分人口流出、經(jīng)濟發(fā)展面較差的三四線城市的土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面，行業(yè)的企業(yè)及城市分化未來將更加明顯。
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