今年以來，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲9.42%，全行業(yè)排名第二位，其中龍頭股“招保萬金”聯(lián)手上漲，二線個股表現(xiàn)更是精彩紛呈，不少公司從年初以來已有30%以上的漲幅。
地產(chǎn)板塊2022年為何一改頹勢？未來將如何演繹，又應(yīng)該如何布局？我們認(rèn)為，現(xiàn)在正站在一個“翻石頭”的黃金時期，需要通過對房企基本面的深入研究，去蕪存菁，準(zhǔn)確捕捉到優(yōu)質(zhì)房企，在估值被錯殺的時候進行布局。
房地產(chǎn)行業(yè)仍是重要支柱
地方放松調(diào)控營造發(fā)展寬松氛圍
去年12月，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆強調(diào)：“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。”進入2022年以來，房地產(chǎn)銷售仍在進一步下滑，累計業(yè)績來看，一季度開局慘淡，超8成的百強房企累計業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。
根據(jù)克而瑞發(fā)布3月份百強地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，受疫情、行業(yè)信心不足等影響，百強房企3月單月銷售總額3796億元，同比-54.51%，降幅較上月擴大6.63%。單月銷售面積3576萬方，同比-57.16%，降幅較上月擴大14.58%。
在2022年穩(wěn)增長尤其重要的宏觀背景下，房地產(chǎn)如果失速，穩(wěn)增長的難度會非常大，因為房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，對上下游的拉動作用明顯，影響到經(jīng)濟的很多方面，可以說今年穩(wěn)地產(chǎn)是穩(wěn)增長的重要抓手之一。
在堅持房住不炒的前提下，各地適時調(diào)整一些不符合當(dāng)前環(huán)境的房地產(chǎn)政策，更好滿足居民的住房消費需求，也形成了當(dāng)前友好的地產(chǎn)政策環(huán)境。
例如，蘭州市出臺地產(chǎn)新政，其在降低個人購買住房門檻、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、升級公積金和限購政策、支持企業(yè)良性循環(huán)等方面均作出新的安排。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有超65個城市出臺樓市松綁政策。
簡單統(tǒng)計如下：福州放開限購，取消購房對象戶口等限制，非五城區(qū)戶籍家庭可以在五城區(qū)購買一套144平米以下的普通住宅；福建省住建廳發(fā)布通知，省直公積金可以用來支付首付款；浙江衢州取消限購政策，非該市戶籍家庭可以在市區(qū)內(nèi)購房；湖南郴州出臺住房公積金新政，首套房和二套房最高貸款額度上調(diào)為雙職工60萬元、單職工50萬元；重慶和武漢一批土地拍賣結(jié)束，重慶13宗地塊無流拍，其中3宗地塊搖號成功，武漢7宗，僅有一宗流拍，1宗地?fù)u號成功。
行業(yè)出清加快 競爭格局改善
二級市場投資地產(chǎn)關(guān)注四條主線
恒大事件以來，已經(jīng)有多家以前排名30強的房企出現(xiàn)債務(wù)違約、展期的問題，這些房企未來再想獲得金融機構(gòu)的支持會很困難，規(guī)?？赡軙粩嗤碌簟Ｎ覀兂醪筋A(yù)計行業(yè)已經(jīng)出清了20%以上的產(chǎn)能，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局得到極大改善。
而行業(yè)出清帶來的好處主要有兩個，一是龍頭的集中度提升，雖然大部分投資人認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模已經(jīng)接近天花板，行業(yè)未來雖然可能沒有增長了，但是龍頭房企集中度提升可能帶動他們收入不斷增長。
第二個好處是利潤率提升。2020年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)由于競爭激烈，企業(yè)拿地的利潤率不斷走低，甚至有企業(yè)“負(fù)利潤”去拿地，也造成這幾年地產(chǎn)企業(yè)的報表普遍呈現(xiàn)增收不增利的情況。而在恒大事件后，房企拿地更加理性，2021年四季度以來，房企拿地的利潤率情況明顯改善，我們觀察拿地靜態(tài)凈利潤率比2020年有3～5個百分點的改善。
需要看到的是，地產(chǎn)行業(yè)是一個很長的鏈條，我國每年還是會維持一定的地產(chǎn)投資的需求。隨著我國城鎮(zhèn)化進程不斷推進，人民群眾對于住房改善的需求不會一蹴而就。
在過去的一段時間，地產(chǎn)投資以民營投資為主，現(xiàn)在我們覺得往后來看，這個蛋糕可能要重新劃分，國企、央企的地產(chǎn)企業(yè)由于融資成本、拿地的優(yōu)勢，市場占比會越來越高。這些地產(chǎn)公司將具備長期的成長性。
因此，我們將重點關(guān)注以下幾條主線：1）信用風(fēng)險較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企。2）財報安全性高、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的區(qū)域性央國企或區(qū)域龍頭民企。3）積極布局“地產(chǎn) ”業(yè)務(wù)，價值有待重估的房企，例如持有較多商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、物業(yè)管理等資產(chǎn)的房企。4）當(dāng)前收入確定較強、集中度加速提升，同時關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險緩釋，彈性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊。
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