“客戶來訪量有較大幅度增加，居民購房意愿有所提升。”對于多地調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一位民營房企高管告訴記者。

近日，哈爾濱、福州、綿陽、秦皇島、衢州、蘭州等多個城市相繼調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，在首付比例、購房門檻等多方面進(jìn)行“松綁”。資本市場上，房地產(chǎn)板塊“應(yīng)聲起跑”，走出一波“困境反轉(zhuǎn)”行情。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，政策“松綁”已經(jīng)開始起效，部門項目訪問量有所增加，不少房企也趁勢采取措施，為客戶提供更加有針對性的產(chǎn)品。不過，由于目前出臺政策的大多是非熱點城市，受益較為明顯的大多是區(qū)域性房企。

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人士認(rèn)為，政策起效需要一個周期，在“房住不炒”以及“三穩(wěn)”的基調(diào)下，部分城市根據(jù)自身實際情況對樓市政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，房企也會因勢利導(dǎo)，針對不同的市場采取有效措施積極應(yīng)對。

區(qū)域性房企或受益明顯

“國務(wù)院金融委專題會議之后，全國多個城市對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。從目前項目現(xiàn)場反饋的情況來看，客戶的來訪量有較大幅度增加，包括一些目前尚未調(diào)整政策的城市，老百姓購房的意愿也是有所提升的。”上述民營房企高管向記者表示，購房者的信心在恢復(fù)，但對房企銷售業(yè)績的轉(zhuǎn)化，目前來看效果還不明顯。

該高管分析認(rèn)為，房企3月銷售并未止跌回升可能存在兩方面原因：第一，疫情導(dǎo)致房企售樓處無法正常對外開放，繼而對銷售產(chǎn)生了較大的影響；第二，相較于2020年上半年政策效應(yīng)的快速釋放，這一輪政策出臺后的市場反應(yīng)明顯要緩慢一些，應(yīng)該與購房者對于當(dāng)前部分房企出現(xiàn)流動性困難的擔(dān)憂有一定的關(guān)系。老百姓去售樓處看房子，但到真正買房還有一個糾結(jié)和決策的過程。

“現(xiàn)在我們的售樓處有一個很大的變化，會把境內(nèi)外機構(gòu)的投資評級直接掛出來。因為很多客戶上來會先問企業(yè)是否存在流動性問題。銷售員現(xiàn)在也特別愿意轉(zhuǎn)發(fā)這類信息，因為能夠給客戶帶來信心。”該高管說。

“公司的鄭州項目已是尾盤階段，與新政出臺前并沒有太大的變化，倒是福州項目的客戶到訪量提高了。”另一家房企內(nèi)部人士告訴記者，現(xiàn)在還沒有看到銷售明顯回暖的跡象，可能還需要時間。他表示，此前市場遇冷，企業(yè)早已使出渾身解數(shù)，把能用的措施都用起來。比如在鄭州，公司會使用一些線上線下的手段定向發(fā)掘客戶，也會通過折扣優(yōu)惠，或為客戶提供軟性服務(wù)如保養(yǎng)保修等，促進(jìn)銷售的提升。

“公司會根據(jù)不同市場以及新出臺政策的情況定一個原則性的方針，積極適應(yīng)市場形勢，針對性研究具體的措施。比如有些地方首付款比例、限購、限售都有放寬，那公司就會安排剛需或改善型產(chǎn)品優(yōu)先入市，在該高管表示，從政策出臺到市場反應(yīng)肯定會有一個周期，現(xiàn)在講效果還很難預(yù)判。從政策趨勢來看，理論上肯定能促進(jìn)企業(yè)銷售，加速公司資金回籠。部分城市樓市政策調(diào)整對于區(qū)域性房企會有比較直觀的作用，但對于全國性房企來說，有政策松動的城市還相對有限，對企業(yè)業(yè)績的提升目前還不太好判斷。

多地松綁樓市政策

4月7日，房地產(chǎn)板塊個股走勢分化。截至收盤，南山控股、中國武夷、新華聯(lián)等個股漲停，藍(lán)光發(fā)展、嘉凱城、中華企業(yè)等個股漲幅居前。與此同時，京投發(fā)展、廣宇集團(tuán)、陽光股份、沙河股份、深物業(yè)A、信達(dá)地產(chǎn)等個股則以跌停報收。

3月中旬以來，房地產(chǎn)股票領(lǐng)漲A股市場。這與針對房地產(chǎn)行業(yè)提出的一些新的表述有關(guān)系。

3月16日，國務(wù)院金融委召開專題會議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。會議指出，關(guān)于房地產(chǎn)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

此后，多個城市發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)政策，最新的是甘肅省蘭州市。蘭州市印發(fā)的《蘭州市落實強省會戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號）》明確提出降低個人購房門檻、加大住房公積金支持、松綁限購等措施。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，蘭州此次調(diào)控政策的出臺，一方面落實中央支持合理住房需求的政策導(dǎo)向，另一方面因城施策，加大需求端力度調(diào)整，對潛在合理的剛需及改善需求釋放、平穩(wěn)購房者置業(yè)預(yù)期等均有著積極作用。

作為省會城市，蘭州將首套房最低首付款比例降至不低于20%，支持合理住房需求的力度著實不小。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至3月底，今年全國已有70余城調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調(diào)整方向涉及調(diào)整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補貼等多個方面。

據(jù)記者梳理，自3月初鄭州出臺19條樓市新政之后，哈爾濱、福州、衢州、秦皇島、綿陽、蘭州等城市陸續(xù)優(yōu)化松綁了樓市調(diào)控政策，大連則擬全面放開落戶條件。

有助市場盡快探底

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前出臺樓市松綁政策的主要是一些非熱點城市。非熱點城市購房需求的人口基礎(chǔ)不像一線城市和部分二線城市那么強勁，所以對于相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整也在情理之中。從政策效果來看，此次并不像2015年、2020年疫情后政策效果那么顯著，主要是因為，一方面，行業(yè)內(nèi)部分房企信用風(fēng)險爆發(fā)對供給端的沖擊導(dǎo)致購房者寧愿觀望也不愿意買房；另一方面，疫情導(dǎo)致購房者對于未來收入預(yù)期產(chǎn)生不確定性，放緩甚至擱置購房計劃。此外，金融體系對于風(fēng)險的關(guān)注度導(dǎo)致銀行對民營房企的貸款有顧慮，因此不愿盲目將資金投向地產(chǎn)行業(yè)。

他表示，當(dāng)前全國大多數(shù)城市二手房價格還在下跌，說明行業(yè)風(fēng)險仍在釋放的過程中，只能等市場穩(wěn)定之后，情況才會慢慢好起來。

上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，近期多地樓市政策頻頻松綁，有其行業(yè)內(nèi)部原因，也有行業(yè)外部因素。就行業(yè)內(nèi)部原因來看，去年下半年以來全國樓市轉(zhuǎn)入明顯降溫的節(jié)奏，截至目前全國樓市市場底部還未出現(xiàn)，除北京、上海之外，國內(nèi)大部分城市市場比較低迷，同時部分房企流動性困難問題還有待解決，需要政策來支持市場盡快穩(wěn)住。從外部因素來看，部分地區(qū)疫情反復(fù)，股市表現(xiàn)總體偏弱等因素疊加導(dǎo)致穩(wěn)增長面臨一定的壓力。地方政府對于樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整的節(jié)奏在加快，主要表現(xiàn)在松綁限購和限售，預(yù)計接下來部分城市和地區(qū)也會跟進(jìn)。

楊紅旭表示，政策放寬有利于市場盡快探底，但有些地區(qū)想要快速穩(wěn)住市場還是有一定難度的，尤其是個別中小城市，即便出臺政策，其市場底部的出現(xiàn)可能要滯后幾個月甚至半年時間。