歷數(shù)正在面臨危機(jī)的房企，無不是在高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)模式下表現(xiàn)更為激進(jìn)的企業(yè)。告別舊“三高”，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期后應(yīng)追求的“新三高”是“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”。 

年報(bào)季如約而至，大多數(shù)上市房企已陸續(xù)發(fā)布了2021年年報(bào)。眾所周知，2021年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，銷售難，融資難，回款難。從眾多房企年報(bào)中，不僅讀到了行業(yè)的艱難現(xiàn)狀，也讀到了行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型和探索新發(fā)展模式的迫切。

個(gè)別房企年報(bào)“爽約”折射企業(yè)經(jīng)營之困。3月31日是大多數(shù)港股房企年報(bào)披露的截止日期，一些在港上市的房企因未能如約披露年報(bào)而停牌，其中不乏知名企業(yè)如融創(chuàng)中國等。無法如期發(fā)布年報(bào)導(dǎo)致股票停牌，有可能加深投資者對(duì)這些企業(yè)公司治理、財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、透明度、信息披露、財(cái)務(wù)和流動(dòng)性狀況薄弱的擔(dān)憂。延遲披露還有可能進(jìn)一步影響其信用評(píng)級(jí)，加劇融資難度等。從各企業(yè)的說明看，疫情影響是較為普遍的原因，也有企業(yè)是因?yàn)樵诎l(fā)布年報(bào)前更換了審計(jì)師。這些未按時(shí)披露年報(bào)的企業(yè)，幾乎都不同程度面臨流動(dòng)性困難。總體而言，年報(bào)爽約一定程度上折射出企業(yè)和行業(yè)面臨的困境。

不少企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下降。這幾天，萬科董事會(huì)主席因2021年凈利潤同比大降45.7%向52萬名股東道歉的消息引發(fā)關(guān)注。包括萬科在內(nèi)的一些企業(yè)雖然營業(yè)收入仍在增加，但利潤出現(xiàn)下滑。比如中海地產(chǎn)營業(yè)收入同比上升30.4%，而股東應(yīng)占溢利同比下降約8.5%。這種情況不是今年才發(fā)生，增收少增利甚至是微利，已成為近年來不少企業(yè)面臨的共同狀況。

不同企業(yè)間呈現(xiàn)差異和分化。包含個(gè)別頭部企業(yè)在內(nèi)的一些房企陷入債務(wù)危機(jī)且仍在化解中。有的企業(yè)營業(yè)收入和利潤雙雙下降。但仍有企業(yè)表現(xiàn)不俗，如中國金茂2021年股東應(yīng)占利潤同比增長49%。龍湖集團(tuán)歸屬股東的凈利潤同比增長20.1%。

總體而言，2021年是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)整體下行態(tài)勢的一年。原因何在？萬科集團(tuán)將自身利潤下滑的原因歸結(jié)為兩方面：管理離散度大以及多賽道探索的高成本。萬科稱：“盡管較早意識(shí)到高速增長終將結(jié)束，行為未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候，仍有部分城市的投資追高冒進(jìn)，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)。”追高冒進(jìn)是普遍現(xiàn)象。歷數(shù)正在面臨危機(jī)的房企，無不是在高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)模式下表現(xiàn)更為激進(jìn)的企業(yè)。“三高”模式難以為繼，應(yīng)該是房企經(jīng)歷2021年行業(yè)下行壓力后得出的最有力結(jié)論。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，眼下最重要的是企穩(wěn)。多個(gè)主管部門紛紛發(fā)聲，各地因城施策，都釋放出穩(wěn)樓市的積極信號(hào)。更為重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。探索新的發(fā)展模式既是中央有關(guān)文件和會(huì)議的要求，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天必經(jīng)的階段。探索新的發(fā)展模式無疑是知易行難的，萬科所稱多賽道探索的高成本給經(jīng)營利潤帶來的沖擊正是體現(xiàn)。然而，不盡早邁出探索的一步，就難占得先機(jī)。一個(gè)例子是，龍湖集團(tuán)的長租公寓業(yè)務(wù)在開展幾年后終于賺錢了——2021年冠寓開業(yè)間數(shù)已超過十萬間，開始實(shí)現(xiàn)盈利?，F(xiàn)在的結(jié)果，源于幾年前的決定和發(fā)力；幾年之后的收獲，則源于今天的決定。

進(jìn)入新發(fā)展階段的房地產(chǎn)行業(yè)，未來長周期、賺慢錢可能會(huì)成為常態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)以外的賽道中，無論是商業(yè)、物流，還是租賃、城市更新，大都具有先期投入高、盈利慢的特點(diǎn)。新的發(fā)展模式并不一定是簡單的賽道切換，或許還包括商業(yè)模式、經(jīng)營邏輯的轉(zhuǎn)變，甚至企業(yè)文化和價(jià)值觀的重塑。

從一些上市房企的年報(bào)說明會(huì)上可以感受到，盡管面臨與過去高速增長階段完全不同的現(xiàn)狀，企業(yè)仍對(duì)房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場總規(guī)模很難再創(chuàng)新高，但仍是一個(gè)10萬億元級(jí)以上的巨大市場，常做常有，常做常新。且人們對(duì)美好居住生活的需求和向往一直存在，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍可視為一個(gè)“永續(xù)行業(yè)”。告別舊“三高”，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期后應(yīng)追求的“新三高”是“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”。

能否走上一條內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展道路，處于深度調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)要在挑戰(zhàn)中尋找機(jī)遇。

（原題：《房企年報(bào)爽約折射經(jīng)營之困》）