3月29日，碧桂園服務舉行2021年度業(yè)績發(fā)布會。碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江在會上表示，碧桂園服務大規(guī)模的收購時間已經(jīng)結(jié)束了，但“并不意味著不收并購”。
在過去的2021年，不只有碧桂園服務，大量的收并購案出現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)。在近期陸續(xù)披露的上市物業(yè)企業(yè)的上一年度財報中，可以看到諸多收并購的影子。“收并購熱潮”在2022年能否延續(xù)也引起了各方關注。
有業(yè)內(nèi)專家向《中國經(jīng)營報》記者表示，2021年物業(yè)企業(yè)頭部效應愈發(fā)凸顯，大部分頭部物業(yè)企業(yè)通過完成上市、逐步建立或夯實全業(yè)態(tài)服務能力和對外投拓能力以及收并購，來支撐高在管面積基數(shù)下的快速增長。其中收并購對擴大規(guī)模方面立竿見影，可以迅速促進經(jīng)營業(yè)績及盈利能力的提升，近幾年熱度不減。
同時，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸步入下行通道，且政策層面對開發(fā)企業(yè)的杠桿監(jiān)管趨嚴，行業(yè)流動性仍舊偏緊，疊加物業(yè)企業(yè)頭部和中尾部公司估值分化加劇，收并購市場供給方面增量依舊不減，這將會支撐頭部物業(yè)企業(yè)進一步加速整合。
行業(yè)集中度驟升
今年1月5日，華潤萬象生活宣布以不高于10.6億元收購禹洲物業(yè)；1月12日，永升物業(yè)收購鄭州智萍企業(yè)管理100%股權；3月3日，興業(yè)源物業(yè)發(fā)布公告，擬通過控股子公司洛陽興業(yè)源，收購洛陽香龍灣物業(yè)。
從2021年年初開始，物業(yè)企業(yè)中的收并購速度不斷加快。“2021年，物管行業(yè)并購整合動作頻繁，物企市場拓展力度不斷加強。”2021年，遠洋服務完成了對甌睿物業(yè)、未來和諧與大連正源的收購。
遠洋服務方面在接受記者采訪時表示，收并購有助于公司提升區(qū)域密度、填補區(qū)域空白、進一步完善全國化布局。例如大連正源與公司的地域協(xié)同性較高，能夠有效地提升區(qū)域密度。“同時，通過收并購行業(yè)內(nèi)某一細分服務領域有良好的市場口碑的企業(yè)，可以豐富公司的服務產(chǎn)品線，提升公司的服務能力。例如甌睿物業(yè)是醫(yī)療服務領域的專業(yè)公司，通過收購甌睿物業(yè)，公司在醫(yī)療業(yè)態(tài)方面有了持續(xù)發(fā)力的能力。”遠洋服務方面舉例介紹。
頭部物企龍湖智創(chuàng)生活在今年1月7日發(fā)布了招股書，其中提到了多種因素影響下的行業(yè)集中度：“全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運營服務市場的服務提供商正在努力發(fā)展聯(lián)盟及進行整合以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，預計未來將令中國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運營服務市場的集中度不斷提高。”同時表示公司會通過積極的外拓與并購，擴大管理的項目及覆蓋的客戶群體。“我們完善的投資管理系統(tǒng)也可協(xié)助我們快速審慎地進行外拓和收購決策。”
中指研究院發(fā)布的《2021年物業(yè)管理行業(yè)收并購深度研究報告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年11月1日，當年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。
為何如此多的物企默契地參與了收并購？嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院研究總監(jiān)李艷杰分析稱，2021年物業(yè)行業(yè)收并購的主要推動因素有兩個：這是地產(chǎn)端回籠資金的需求；這也是物業(yè)端整合的大勢所趨，是對規(guī)模的追求及對投資者高業(yè)績承諾的兌現(xiàn)。她指出，收并購是物業(yè)企業(yè)短期增長的主要手段，也快速地推動了行業(yè)集中度的提升，頭部企業(yè)的話語權在快速地確立，將推動行業(yè)服務標準的完善，物業(yè)行業(yè)的話語權也將逐步確立。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版截至目前能獲取的最新數(shù)據(jù)，2021年物業(yè)行業(yè)規(guī)模將超270億平方米，行業(yè)總收入將突破6750億元，行業(yè)空間依然巨大。上市物業(yè)服務企業(yè)也積極發(fā)展，以2021年中報數(shù)據(jù)來看，各家企業(yè)規(guī)模與業(yè)績不斷提升，高增長的發(fā)展邏輯不變。并且行業(yè)集中度進一步提升，“二八效應”顯現(xiàn)，也是行業(yè)加速發(fā)展的一種反映。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，收并購是物業(yè)企業(yè)規(guī)模快速增長的重要手段之一，隨著收并購數(shù)量繼續(xù)增加，頭部物業(yè)企業(yè)進一步加速整合，物業(yè)百強企業(yè)不同層級企業(yè)管理面積分化明顯，規(guī)模較大企業(yè)規(guī)模效應和發(fā)展優(yōu)勢更加凸顯，規(guī)模較小企業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn)，產(chǎn)生更加差異化的發(fā)展路徑。
“百強企業(yè)通過并購科技、教育、電梯、保險等業(yè)務領域的專業(yè)公司，也可以不斷提升綜合服務水平，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造新業(yè)務增長點。”牛曉娟表示。
擴張熱度之外
對于收并購，也有相當數(shù)量的上市企業(yè)表現(xiàn)出了足夠的謹慎。3月21日，新希望服務公布2021年業(yè)績，作為上市第一年的新希望服務，并沒有急于在2021年進行項目收并購。
新希望服務執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜在當天的媒體發(fā)布會上也對此作了解釋，她表示，公司秉承理性和審慎的態(tài)度對待收并購，第三方市場外拓一直是新希望服務規(guī)模發(fā)展方面最為重要的方式方法，而收并購僅作為一個補充手段。
頭部物企保利物業(yè)在2021年也未進行收并購：“本集團于截至2021年12月31日止年度概無任何重大投資、重大收購及出售。”另一方面，當年該公司“與四家優(yōu)質(zhì)地方國資平臺成立合資公司，鎖定區(qū)域優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略資源，推動整體規(guī)模再上新臺階”。
李艷杰認為，進入2022年以后，物企的收并購熱度有所下降，大規(guī)模的收購案例并不多，在她看來，部分出險地產(chǎn)項目的風險已經(jīng)在早期先后釋放，而物業(yè)板塊有實力進行收購的企業(yè)在收購的過程中更注重業(yè)務協(xié)同與融合問題，而不單是為了規(guī)模去收購，且在買賣雙方博弈的過程中市場的邏輯也發(fā)生了一些變化。
“投前，收購推進的完成率會受到地產(chǎn)、買方等多方面不確定因素的影響，尤其是在地產(chǎn)交付不確定性增大的情況下，對于物業(yè)板塊的未來業(yè)績預估也存在一定的難度，這對投前盡調(diào)產(chǎn)生很大的影響；收購之后如何實現(xiàn)業(yè)務協(xié)同，不同管理體系如何進行融合也是當前物企面臨的重要經(jīng)營風險。”對于收并購過程中可能遇到的阻礙，李艷杰提醒。
牛曉娟也指出，收并購短時間會給企業(yè)帶來大量的項目資源，但收并購企業(yè)與標的企業(yè)雙方在企業(yè)文化、管理人員和管理隊伍素質(zhì)與能力等許多方面存在差異，可能會出現(xiàn)管理手段不一致、不協(xié)調(diào)，影響整體管理水平從而阻礙企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
差異化競爭戰(zhàn)場
“針對創(chuàng)新業(yè)務，我們將繼續(xù)挖掘具備潛力的增值服務，如社區(qū)養(yǎng)老、旅游、餐飲、未來教育等細分業(yè)務。我們將繼續(xù)加大社區(qū)養(yǎng)老等相關投入，持續(xù)改進居家養(yǎng)老輕資產(chǎn)平臺運營模式，輸出服務品質(zhì)和服務標準。”遠洋服務的業(yè)績報告中描述了其對創(chuàng)新業(yè)務的計劃。
傳統(tǒng)業(yè)務顯然已經(jīng)無法滿足物企的業(yè)績增長需求，差異化競爭逐漸成為越來越多物企的“殺手锏”。在新希望服務2021年的營業(yè)收入中，“生活服務”收入達到2.54億元，同比增加116.2%，是新希望服務四個主營業(yè)務中唯一達到收入翻倍的業(yè)務。而其傳統(tǒng)業(yè)務“物業(yè)管理服務”收入同比增長比例為67.2%，遜于“生活服務”的增速。
據(jù)介紹，新希望服務的“生活服務”提供社區(qū)生活服務、社區(qū)資產(chǎn)管理服務、在線及線下零售服務及餐飲服務。2021年該公司的社區(qū)生活服務板塊在2020年基礎上進行業(yè)務品類升級，從客需出發(fā)開拓家電清洗、甲醛治理、開荒保潔、石材養(yǎng)護等多項定制化增值服務，覆蓋全國大多數(shù)在管物業(yè)項目，并較2020年同期實現(xiàn)較高的增長。
新希望服務介紹，來自生活服務的收入增加，是該公司總收入實現(xiàn)57.2%增長的主要原因之一。生活服務也成為助力其在市場中實現(xiàn)差異化競爭的重要業(yè)務。
李艷杰指出，發(fā)展特色服務對物業(yè)企業(yè)來說是搶占差異化競爭賽道，實現(xiàn)彎道超車的重要舉措，能夠助力企業(yè)在同質(zhì)化較高的物業(yè)行業(yè)中脫穎而出。這對于突破規(guī)模瓶頸、業(yè)態(tài)限制等具有深遠的意義。
發(fā)展特色業(yè)務可以拓展企業(yè)服務形式。在牛曉娟看來，特色業(yè)務更加貼合業(yè)主需求，能夠提高業(yè)主滿意度，拓展收入渠道。同時，特色業(yè)務也可以幫助建立業(yè)務、管理和技術門檻。隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加強，不斷挖掘和滿足業(yè)主需求，提供精細化和特色化服務，利用各種技術提高管理團隊的管理經(jīng)驗和水平，也逐漸成為企業(yè)核心競爭力的重要因素。
“優(yōu)勢項目向來是物業(yè)企業(yè)競相角逐的目標，但單純地追求規(guī)模擴張已不能滿足企業(yè)發(fā)展和業(yè)主需求。‘攻下城’之后如何‘守好城’，為優(yōu)勢項目提供持續(xù)的高滿意度的服務，進一步成為物業(yè)企業(yè)體現(xiàn)服務價值、提高品牌影響力的著眼點，是企業(yè)需要考慮的問題。”牛曉娟總結(jié)稱。
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