上周，集中供地的城市頻繁推出2022年首批供應(yīng)地塊。各地在以優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企的同時(shí)，競拍門檻也在下降，與去年相比，供地價(jià)格明顯讓利于房企。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，22個(gè)集中供地城市中，超半數(shù)城市已推出今年首批集中出讓地塊。其中，杭州、南京、寧波、天津、上海、無錫、長沙、成都等地相繼披露首批集中供地計(jì)劃和競拍規(guī)則，而北京、合肥、青島、福州、廈門5個(gè)城市則已完成了2022年首輪集中供地。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷改善的背景下，土地市場的交易信心也在逐步建立，但從成交情況來看，市場冷熱不均分化明顯，部分民營房企的投資積極性需要更長的恢復(fù)期。

截至目前，22個(gè)集中供地城市中，超半數(shù)城市已推出今年首批集中出讓地塊。

上周5城發(fā)布首批集中供地計(jì)劃

與2021年相比，今年22城集中供地的特點(diǎn)鮮明，中指研究院將其歸納為：供地量縮價(jià)漲，優(yōu)質(zhì)地塊放量；土拍規(guī)則優(yōu)化，提升企業(yè)拿地意愿，表現(xiàn)為“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號(hào)及抽簽基本成標(biāo)配。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前首批集中供地漸入高潮，僅上周就有5個(gè)城市發(fā)布今年首批集中供地計(jì)劃。

3月28日，蘇州公布了今年第一批集中供應(yīng)地塊，共有15宗涉宅用地，總起始價(jià)超過200億元。其中不乏位于工業(yè)園區(qū)湖東板塊和高新區(qū)獅山板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊，以及新房供應(yīng)“告急”的姑蘇平江新城等板塊的地塊。而此次蘇州將保證金比例由30%下調(diào)至20%，這一舉動(dòng)無疑降低了參拍門檻。

3月25日，天津發(fā)布了今年第一批集中供地公告，包含29宗涉宅用地，總起始價(jià)同樣超過200億元。天津此次供應(yīng)的涉宅用地全部設(shè)有最高限價(jià)，整體溢價(jià)率不高于15%；與去年首批次供地相比，今年供地面積減少一半左右，土地出讓規(guī)則沒有明顯的變化。

南京于3月24日公布了第一批次集中供地計(jì)劃，涉宅地塊共計(jì)19宗，總起始價(jià)也超過200億元。對(duì)此，中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒認(rèn)為，南京第一批集中供地呈現(xiàn)出“質(zhì)優(yōu)量小”的特點(diǎn)，主要集中在主城區(qū)和江北新區(qū)、浦口以及江寧等市場活躍度較高的熱點(diǎn)片區(qū)的高價(jià)值板塊上。殷玉軒對(duì)此分析：“除了一宗需建設(shè)單身職工公寓的地塊外，其余地塊均未要求配建租賃住房面積，在拿地成本上讓利給企業(yè)；其次是適當(dāng)提高了地塊的房地價(jià)差，使企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步增加。這無疑會(huì)提升企業(yè)的拿地?zé)崆椤?rdquo;

而在3月23日，杭州發(fā)布今年第一批次集中供地土拍公告，涉宅用地共60宗，總起始價(jià)超700億元。杭州并未采用去年使用的“預(yù)公告”和“勾地”模式，出讓規(guī)則改用“限地價(jià)、限房價(jià)、定品質(zhì)、一次書面報(bào)價(jià) 搖號(hào)”的競價(jià)方式。其中，地塊設(shè)定土地中止價(jià)、上限價(jià)格（溢價(jià)率不高于12%），當(dāng)土地競價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過線下一次報(bào)價(jià)的方式確定競得人。

與此同時(shí)，3月23日，寧波也公布了今年首批集中供地計(jì)劃。從地區(qū)分布來看，鄞州區(qū)占比最高。與以往不同的是，寧波提出禁止被“信用中國”網(wǎng)站列入“嚴(yán)重失信人”的單位參加競買等限制性條款。

成交冷熱不均，房企偏好明顯

自去年下半年以來，受房地產(chǎn)市場下行以及房企資金流動(dòng)性壓力加大等因素影響，各地2021年的第二、三批次集中供應(yīng)的土地市場整體低迷。

今年截至目前，北京、合肥、青島、福州、廈門等地已完成首輪集中供地。據(jù)中指研究院分析人士認(rèn)為，各地市場熱度分化很是明顯，雖然有的地方土拍熱度升溫，但部分庫存較大或市場處于調(diào)整期的城市，土拍熱度仍保持低位。

今年2月，北京率先打響“首批次集中供地”第一槍，交易保持平穩(wěn)。同樣平穩(wěn)的還有青島。3月18日，青島首輪土拍無一宗地塊封頂成交，16宗涉宅地塊順利成交15宗，延續(xù)了去年第三批次的平穩(wěn)，僅有3宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅2%。

而在3月16日，福州首批集中供地出讓中，有2宗地塊流拍，在成功出讓的12宗地塊中，2宗地塊觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)成交、8宗底價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，3月17日，合肥土拍則一掃此前土地市場低迷，17宗涉宅地塊中有15宗達(dá)封頂價(jià)格。此次，合肥土拍吸引了眾多房企參與。行業(yè)排名前10的一位房企高管透露，參拍了近10塊地，但是一塊也沒有拿到，競爭還是很激烈的。

據(jù)悉，此次合肥土拍不僅降低了房企競拍的門檻，而且房企利潤空間也更大了，比如取消競裝配率、提高部分地塊容積率等。

3月24日，廈門結(jié)束首輪供地，單日收金154億元，9宗涉宅用地均順利出讓。其中，3宗地塊以底價(jià)成交，2宗地塊因競價(jià)達(dá)到中止價(jià)而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，其余5宗地塊均為溢價(jià)成交。

雖然廈門本輪土拍規(guī)則基本保持不變，但是拿出了多宗“壓箱底”地塊，同時(shí)給予優(yōu)質(zhì)地塊更大的利潤空間。其中，思明區(qū)湖濱社區(qū)一地塊，在經(jīng)歷了去年流拍后，起拍價(jià)降了1000萬元，無償移交政府的19190平方米定配建面積直接減少至14880平方米，而且付款周期延長，降低企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。最終，該宗地塊以32.7億元的成交價(jià)格，溢價(jià)率11.6%。

在今年集中供地的交易中，雖然有實(shí)力參與角逐的依舊以央國企為主，但民企在部分優(yōu)質(zhì)地塊上也表現(xiàn)積極。

中指研究院分析人士看來，對(duì)于利潤空間合理、去化有所保障的優(yōu)質(zhì)地塊，房企并不會(huì)吝惜拿出真金白銀角逐。從率先完成首輪土拍城市的結(jié)果來看，房企拿地明顯趨向于“傳統(tǒng)高價(jià)值”“規(guī)劃利好”“去化效率高”這三類地塊。

“兩集中”供地城市擴(kuò)圍

值得一提的是，中指研究院分析人士表示，在22城之外，實(shí)行“兩集中”供地的城市名單亦在不斷擴(kuò)圍，目前，徐州、西安、東莞已經(jīng)發(fā)布或完成首批次集中供地，晉江、南昌等城市也已發(fā)布土地推介手冊(cè)，預(yù)計(jì)將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進(jìn)行土地出讓。

從短期來看，尚未推地的城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則，供地方案或繼續(xù)從拿地門檻、競拍規(guī)則如搖號(hào)等方面進(jìn)行調(diào)整，在保證企業(yè)合理利潤的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

不過，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，從目前來看，整體土地市場熱度仍然低位運(yùn)行。在供地端降門檻、保利潤的情況下，部分房企投資積極性明顯恢復(fù)，尤其本土房企信心得以提振，而對(duì)于正在經(jīng)歷財(cái)務(wù)危機(jī)的部分房企而言，即便政策傳來利好消息，但傳導(dǎo)至市場和企業(yè)層面仍需要時(shí)間，大部分民營房企的投資積極性需要更長的恢復(fù)期。

對(duì)于房企而言，中指研究院分析人士建議，首先應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，在保證地塊利潤的條件下拿到更加安全和優(yōu)質(zhì)的地塊；其次可以重點(diǎn)關(guān)注與國企合作或收并購的機(jī)會(huì)。

值得注意的是，3月28日，受疫情影響，上海中止當(dāng)前既有的首批集中供地出讓計(jì)劃。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期需要注意疫情對(duì)于土地市場的干擾，以便房企更好地籌劃拿地等工作。