在二手住房參考價(jià)格運(yùn)行一年后，昨天，深圳市住建局表態(tài)，會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)二手房參考價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，釋放出了穩(wěn)定樓市的積極信號(hào)。

“房住不炒”下，因城施策的樓市調(diào)控思路越發(fā)清晰，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超60個(gè)城市出臺(tái)了樓市松綁政策。分析人士表示，對(duì)于市場(chǎng)低迷、庫(kù)存壓力大的城市，政策松綁將成為趨勢(shì)，而對(duì)于樓市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的一線(xiàn)、新一線(xiàn)、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市尚不會(huì)迎來(lái)大幅調(diào)整。

二線(xiàn)城市率先放松樓市“限售”

2022年率先放松“限售”以穩(wěn)定樓市的，是房?jī)r(jià)跌幅明顯的二線(xiàn)城市。

3月1日，鄭州市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，以新政“19條”打響了今年全面放松限購(gòu)限貸的“第一槍”。

根據(jù)規(guī)定，子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房；對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

“2017年至今，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，疊加疫情和洪水等因素，出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的必須。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度已有提升。中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，政策發(fā)布后2周，鄭州新房和二手房成交量較前兩周分別上升4.3%和10.9%。

同為省會(huì)城市的哈爾濱，也于3月23日宣布2018年出臺(tái)的區(qū)域性房地產(chǎn)限售政策已完成其階段性調(diào)控使命，故予以廢止，不再執(zhí)行“在主城6區(qū)內(nèi)新購(gòu)商品住宅需滿(mǎn)3年方可上市交易”的規(guī)定。

向市場(chǎng)釋放積極一致信號(hào)

除了鄭州、哈爾濱在限購(gòu)、限貸方面全面松綁，東莞、北海、唐山等地也于近期陸續(xù)出臺(tái)了公積金首付比例降低、貸款額度增加、條件放寬等相關(guān)措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升創(chuàng)造窗口期。比如，在東莞，3月起住房公積金貸款流動(dòng)性系數(shù)從0.8調(diào)整為1；在北海，職工家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)超60個(gè)城市出臺(tái)了各種穩(wěn)樓市的政策。

“政策松綁主要覆蓋放松限購(gòu)、限貸，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，公積金貸款放松，放松限售，購(gòu)房補(bǔ)貼等六大層面。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，本輪進(jìn)行樓市松綁的城市多具有庫(kù)存壓力大的特征，而且逐漸從三四線(xiàn)延伸至部分市場(chǎng)情緒較為低落的二線(xiàn)城市，覆蓋面逐漸擴(kuò)大，因城施策的針對(duì)性更加凸顯。

可以看到，雖然城市發(fā)展特征不同致使政策松綁的層面不同，但向市場(chǎng)釋放的信號(hào)是一致且積極的。這也符合中央提出的因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

因城施策調(diào)控要注意連續(xù)性

今年《政府工作報(bào)告》明確，要支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

分析人士表示，這就代表著，各地既要保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，又要注意避免調(diào)整太過(guò)激烈，防范風(fēng)險(xiǎn)。

“2017年以來(lái)，尤其是去年從嚴(yán)的資金調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)難以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院研究員趙秀池表示，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際樓市情況靈活調(diào)整，有不同程度的糾偏。

這種靈活度在一線(xiàn)城市已有所體現(xiàn)。就在昨天，深圳市住建局就表示，會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)二手住房成交參考價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整。2021年2月8日，為遏制樓市過(guò)熱，深圳成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市。

“深圳2021年建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，客觀上促進(jìn)了價(jià)格穩(wěn)定，也打擊了二手房?jī)r(jià)格炒作，具有積極的意義。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在參考價(jià)運(yùn)行一年后適度調(diào)整，其作用在于引導(dǎo)房?jī)r(jià)真實(shí)反映房子本身的價(jià)值。政策本身不是僵硬的，地方政府會(huì)基于新的情況積極做靈活的調(diào)整，這也符合“一城一策”的政策導(dǎo)向。

與此同時(shí)，3月份，包括北京、上海、深圳、廣州等在內(nèi)的熱門(mén)城市紛紛下調(diào)房貸利率。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年3月其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。

隨著陽(yáng)春三月的到來(lái)，未來(lái)的樓市政策還會(huì)有哪些變化？關(guān)榮雪表示，預(yù)計(jì)市場(chǎng)低迷、庫(kù)存壓力大的城市將繼續(xù)松綁，而一線(xiàn)城市等樓市韌性較強(qiáng)的城市不會(huì)迎來(lái)大幅調(diào)整。需要注意的是，各地在結(jié)合自身市場(chǎng)情況進(jìn)行適當(dāng)松綁的同時(shí)，也要充分考慮到潛在風(fēng)險(xiǎn)，如過(guò)度放松，炒房資金可能趁機(jī)潛入。與此同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管與分析研判不能放松，如風(fēng)險(xiǎn)流入可再度對(duì)政策采取收緊措施。