中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤日前接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，尋找新增長點(diǎn)勢在必行。房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重心在于租購并舉，同時(shí)，還應(yīng)包括房企從開發(fā)建設(shè)向運(yùn)營服務(wù)的轉(zhuǎn)變，從過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向優(yōu)化品質(zhì)與服務(wù)的模式。

他表示，短期來看，房地產(chǎn)開工和施工等建安投資增速高企的特征或延續(xù)。中期來看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的觸底反彈將是今年地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的重要特征。同時(shí)，對我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展空間充滿期待。

探索新發(fā)展模式

中國證券報(bào)：當(dāng)前發(fā)展階段，在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，尋求新增長點(diǎn)方面，你有哪些建議？

黃文濤：針對房地產(chǎn)，去年房地產(chǎn)新發(fā)展模式重心在租購并舉

中國證券報(bào)

中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤日前接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，尋找新增長點(diǎn)勢在必行。房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重心在于租購并舉，同時(shí)，還應(yīng)包括房企從開發(fā)建設(shè)向運(yùn)營服務(wù)的轉(zhuǎn)變，從過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向優(yōu)化品質(zhì)與服務(wù)的模式。

他表示，短期來看，房地產(chǎn)開工和施工等建安投資增速高企的特征或延續(xù)。中期來看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的觸底反彈將是今年地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的重要特征。同時(shí)，對我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展空間充滿期待。

探索新發(fā)展模式

中國證券報(bào)：當(dāng)前發(fā)展階段，在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，尋求新增長點(diǎn)方面，你有哪些建議？

黃文濤：針對房地產(chǎn)，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”。房地產(chǎn)作為我國傳統(tǒng)支柱性產(chǎn)業(yè)，過去20多年的高速發(fā)展主要依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”雙輪驅(qū)動模式以迅速擴(kuò)大市場份額。隨著我國人口增速放緩以及城鎮(zhèn)化水平不斷提高，住房總需求的邊際增長空間收縮，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從快速發(fā)展期進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展期，因此探索新的發(fā)展模式，尋找新增長點(diǎn)勢在必行。

首先，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的一大重心在于租購并舉。國內(nèi)目前住房模式還是以商品房為主，住房租賃和保障性住房發(fā)展相對滯后。新的發(fā)展模式應(yīng)在“房住不炒”的主基調(diào)下發(fā)展商品房和保障房兩大體系，通過租購并舉模式解決居民住房問題。

當(dāng)前人口凈流入量大、新市民和青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃已成為緩解大城市居住問題的重要抓手。因此，新模式應(yīng)堅(jiān)持租購并舉，在商品住宅市場之外，加快以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系建設(shè)。

另外，租購并舉的核心是要解決租購?fù)瑱?quán)的問題，讓入學(xué)、就醫(yī)等福利同樣附加在租賃住房上。從去年開始，政府出臺了一系列建設(shè)項(xiàng)目和資金配套的支持政策，推動保障性租賃住房的發(fā)展，我認(rèn)為這是一條非常正確的道路。未來還需要持續(xù)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，逐步完善多層次住房供應(yīng)體系。

其次，新發(fā)展模式還應(yīng)包括房企從開發(fā)建設(shè)向運(yùn)營服務(wù)的轉(zhuǎn)變。從企業(yè)經(jīng)營發(fā)展層面而言，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展以及需求端結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式必然要轉(zhuǎn)向優(yōu)化品質(zhì)與服務(wù)的模式。近年來房企不斷參與到保障性租賃住房建設(shè)、城市更新、老舊社區(qū)改造和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)中，未來還需要更加注重優(yōu)化品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，從資產(chǎn)管理、資產(chǎn)運(yùn)營中獲取長期效益，進(jìn)而走向良性循環(huán)。

中國證券報(bào)：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控如何更好“因城施策”？

黃文濤：“因城施策”的本質(zhì)是房地產(chǎn)調(diào)控政策的多元化解決方案，地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r因地制宜，避免了政策一刀切帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府因城施策的過程中應(yīng)加強(qiáng)對市場的監(jiān)控和分析判斷，提升調(diào)控的精準(zhǔn)度。在制定政策時(shí)，要根據(jù)城市的具體情況來推出具體的支持或抑制政策。例如，需要綜合考慮當(dāng)?shù)厝丝诹鲃右?guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標(biāo)。在大中城市建設(shè)用地指標(biāo)上做加法，在中小城市建設(shè)用地指標(biāo)上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。目前城市間樓市行情分化明顯，仍有一些城市在市場成交量和成交價(jià)格方面處于下行區(qū)間，這種情況更加需要注重分類指導(dǎo)。

對于一些住房庫存壓力比較大的城市，應(yīng)注重消化存量，控制新開發(fā)總量，同時(shí)積極創(chuàng)造更好的去庫存環(huán)境和政策。而對于房價(jià)上漲壓力過大的城市，則要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策，堅(jiān)持在“房住不炒”的主旋律下落實(shí)穩(wěn)房價(jià)的政策。當(dāng)前，部分城市政策調(diào)整壓力較大，應(yīng)加速扶持政策的出臺和落地，提振購房者信心，保障合理購房需求正常釋放，提高房企資金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)注房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)

中國證券報(bào)：近期，房地產(chǎn)市場積極信號頻出，后續(xù)市場會呈現(xiàn)哪些特征？

黃文濤：最近，全國部分大中小城市房地產(chǎn)政策有所放寬，內(nèi)容主要包括放松限貸、限購，降低首付比例，增加公積金貸款額度，降低房貸利率和發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面。主要目的在于呵護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者的置業(yè)信心，讓一些流動性壓力較大的房企獲得調(diào)整空間。

短期來看，房地產(chǎn)開工和施工等建安投資增速高企的特征或延續(xù)。從1月至2月最新公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)看，3.7%的地產(chǎn)投資同比增速主要還是由土地購置費(fèi)支撐的，在“?？⒐?、保交樓”的壓力之下，開工和施工等建安投資增速表現(xiàn)也已出現(xiàn)一定程度的復(fù)蘇。我認(rèn)為，未來幾個月的房地產(chǎn)投資增速可能會因?yàn)楫?dāng)期土地購置費(fèi)的增減而出現(xiàn)月度波動。但短期看，建安投資的不斷復(fù)蘇將是地產(chǎn)開發(fā)投資中較為明顯的特征之一。

中期來看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的觸底反彈將是今年地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的一大重要特征。根據(jù)對我國過往三輪房地產(chǎn)下行周期的研究，一般在房貸利率逐步下行之后的4至6個月內(nèi)，居民加杠桿的意愿會逐漸被激發(fā)，隨之會帶動房地產(chǎn)銷售市場回暖。房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)投資的重要領(lǐng)先指標(biāo)，從資金來源和投資意愿兩方面對地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響。一方面，房地產(chǎn)外源融資限制較大，且各地政府“保交房”指引意向較強(qiáng)，房地產(chǎn)投資資金來源對銷售回款依賴程度高。另一方面，銷售的回暖可通過施工和竣工環(huán)節(jié)較快地重新傳導(dǎo)到投資端。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)未來的藍(lán)圖基本確定，行業(yè)集中度的提升也會是今年的重要特征。接下來一個階段，寬信用的支持方向主要為房地產(chǎn)并購貸款及優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求。

未來發(fā)展空間充滿期待

中國證券報(bào)：房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定具有重要的系統(tǒng)性影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間如何？

黃文濤：對于房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展空間和發(fā)展格局，我認(rèn)為不宜過度悲觀。首先，中期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)中極為重要的組成部分，關(guān)乎國計(jì)民生和金融穩(wěn)定。因此在疫情還沒有過去的當(dāng)下，不管是出于穩(wěn)增長的目的，還是保民生的訴求，都不允許房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的下滑。而且疫情消退之后，我國經(jīng)濟(jì)的各個領(lǐng)域有可能出現(xiàn)“報(bào)復(fù)式”增長，房地產(chǎn)市場的觸底反彈屆時(shí)或成為一大亮點(diǎn)。

其次，“房住不炒”的總基調(diào)當(dāng)前不會改變，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立會促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)更為合理，致力于解決房地產(chǎn)相關(guān)問題的總量性和結(jié)構(gòu)性政策也會密集出臺，客觀上有利于行業(yè)發(fā)展空間的開拓。

最后，從長期邏輯看，隨著我國新型城鎮(zhèn)化不斷深化，城市人口規(guī)模仍將穩(wěn)步增長，人口凈流入地區(qū)的房地產(chǎn)市場有一定支撐。截至2021年底，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，雖然從絕對數(shù)字上看水平較高，但是較美國、日本、德國等發(fā)達(dá)國家70%至80%的城鎮(zhèn)化率還有不小的提升空間。因此在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的下游需求是有保障的。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個古老行業(yè)，在不同時(shí)代會有其嶄新的形態(tài)?？偟膩碚f，我對我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期的發(fā)展空間還是充滿期待的。底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”。房地產(chǎn)作為我國傳統(tǒng)支柱性產(chǎn)業(yè)，過去20多年的高速發(fā)展主要依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”雙輪驅(qū)動模式以迅速擴(kuò)大市場份額。隨著我國人口增速放緩以及城鎮(zhèn)化水平不斷提高，住房總需求的邊際增長空間收縮，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從快速發(fā)展期進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展期，因此探索新的發(fā)展模式，尋找新增長點(diǎn)勢在必行。

首先，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的一大重心在于租購并舉。國內(nèi)目前住房模式還是以商品房為主，住房租賃和保障性住房發(fā)展相對滯后。新的發(fā)展模式應(yīng)在“房住不炒”的主基調(diào)下發(fā)展商品房和保障房兩大體系，通過租購并舉模式解決居民住房問題。

當(dāng)前人口凈流入量大、新市民和青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃已成為緩解大城市居住問題的重要抓手。因此，新模式應(yīng)堅(jiān)持租購并舉，在商品住宅市場之外，加快以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系建設(shè)。

另外，租購并舉的核心是要解決租購?fù)瑱?quán)的問題，讓入學(xué)、就醫(yī)等福利同樣附加在租賃住房上。從去年開始，政府出臺了一系列建設(shè)項(xiàng)目和資金配套的支持政策，推動保障性租賃住房的發(fā)展，我認(rèn)為這是一條非常正確的道路。未來還需要持續(xù)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，逐步完善多層次住房供應(yīng)體系。

其次，新發(fā)展模式還應(yīng)包括房企從開發(fā)建設(shè)向運(yùn)營服務(wù)的轉(zhuǎn)變。從企業(yè)經(jīng)營發(fā)展層面而言，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展以及需求端結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式必然要轉(zhuǎn)向優(yōu)化品質(zhì)與服務(wù)的模式。近年來房企不斷參與到保障性租賃住房建設(shè)、城市更新、老舊社區(qū)改造和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)中，未來還需要更加注重優(yōu)化品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，從資產(chǎn)管理、資產(chǎn)運(yùn)營中獲取長期效益，進(jìn)而走向良性循環(huán)。

中國證券報(bào)：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控如何更好“因城施策”？

黃文濤：“因城施策”的本質(zhì)是房地產(chǎn)調(diào)控政策的多元化解決方案，地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r因地制宜，避免了政策一刀切帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府因城施策的過程中應(yīng)加強(qiáng)對市場的監(jiān)控和分析判斷，提升調(diào)控的精準(zhǔn)度。在制定政策時(shí)，要根據(jù)城市的具體情況來推出具體的支持或抑制政策。例如，需要綜合考慮當(dāng)?shù)厝丝诹鲃右?guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標(biāo)。在大中城市建設(shè)用地指標(biāo)上做加法，在中小城市建設(shè)用地指標(biāo)上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。目前城市間樓市行情分化明顯，仍有一些城市在市場成交量和成交價(jià)格方面處于下行區(qū)間，這種情況更加需要注重分類指導(dǎo)。

對于一些住房庫存壓力比較大的城市，應(yīng)注重消化存量，控制新開發(fā)總量，同時(shí)積極創(chuàng)造更好的去庫存環(huán)境和政策。而對于房價(jià)上漲壓力過大的城市，則要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策，堅(jiān)持在“房住不炒”的主旋律下落實(shí)穩(wěn)房價(jià)的政策。當(dāng)前，部分城市政策調(diào)整壓力較大，應(yīng)加速扶持政策的出臺和落地，提振購房者信心，保障合理購房需求正常釋放，提高房企資金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)注房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)

中國證券報(bào)：近期，房地產(chǎn)市場積極信號頻出，后續(xù)市場會呈現(xiàn)哪些特征？

黃文濤：最近，全國部分大中小城市房地產(chǎn)政策有所放寬，內(nèi)容主要包括放松限貸、限購，降低首付比例，增加公積金貸款額度，降低房貸利率和發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面。主要目的在于呵護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者的置業(yè)信心，讓一些流動性壓力較大的房企獲得調(diào)整空間。

短期來看，房地產(chǎn)開工和施工等建安投資增速高企的特征或延續(xù)。從1月至2月最新公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)看，3.7%的地產(chǎn)投資同比增速主要還是由土地購置費(fèi)支撐的，在“保竣工、保交樓”的壓力之下，開工和施工等建安投資增速表現(xiàn)也已出現(xiàn)一定程度的復(fù)蘇。我認(rèn)為，未來幾個月的房地產(chǎn)投資增速可能會因?yàn)楫?dāng)期土地購置費(fèi)的增減而出現(xiàn)月度波動。但短期看，建安投資的不斷復(fù)蘇將是地產(chǎn)開發(fā)投資中較為明顯的特征之一。

中期來看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的觸底反彈將是今年地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的一大重要特征。根據(jù)對我國過往三輪房地產(chǎn)下行周期的研究，一般在房貸利率逐步下行之后的4至6個月內(nèi)，居民加杠桿的意愿會逐漸被激發(fā)，隨之會帶動房地產(chǎn)銷售市場回暖。房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)投資的重要領(lǐng)先指標(biāo)，從資金來源和投資意愿兩方面對地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響。一方面，房地產(chǎn)外源融資限制較大，且各地政府“保交房”指引意向較強(qiáng)，房地產(chǎn)投資資金來源對銷售回款依賴程度高。另一方面，銷售的回暖可通過施工和竣工環(huán)節(jié)較快地重新傳導(dǎo)到投資端。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)未來的藍(lán)圖基本確定，行業(yè)集中度的提升也會是今年的重要特征。接下來一個階段，寬信用的支持方向主要為房地產(chǎn)并購貸款及優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求。

未來發(fā)展空間充滿期待

中國證券報(bào)：房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定具有重要的系統(tǒng)性影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間如何？

黃文濤：對于房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展空間和發(fā)展格局，我認(rèn)為不宜過度悲觀。首先，中期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)中極為重要的組成部分，關(guān)乎國計(jì)民生和金融穩(wěn)定。因此在疫情還沒有過去的當(dāng)下，不管是出于穩(wěn)增長的目的，還是保民生的訴求，都不允許房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的下滑。而且疫情消退之后，我國經(jīng)濟(jì)的各個領(lǐng)域有可能出現(xiàn)“報(bào)復(fù)式”增長，房地產(chǎn)市場的觸底反彈屆時(shí)或成為一大亮點(diǎn)。

其次，“房住不炒”的總基調(diào)當(dāng)前不會改變，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立會促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)更為合理，致力于解決房地產(chǎn)相關(guān)問題的總量性和結(jié)構(gòu)性政策也會密集出臺，客觀上有利于行業(yè)發(fā)展空間的開拓。

最后，從長期邏輯看，隨著我國新型城鎮(zhèn)化不斷深化，城市人口規(guī)模仍將穩(wěn)步增長，人口凈流入地區(qū)的房地產(chǎn)市場有一定支撐。截至2021年底，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，雖然從絕對數(shù)字上看水平較高，但是較美國、日本、德國等發(fā)達(dá)國家70%至80%的城鎮(zhèn)化率還有不小的提升空間。因此在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的下游需求是有保障的。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個古老行業(yè)，在不同時(shí)代會有其嶄新的形態(tài)?？偟膩碚f，我對我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期的發(fā)展空間還是充滿期待的。