土地市場出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，樓市回暖的跡象也愈發(fā)明顯。
政策面信號頻現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的信心整體好轉(zhuǎn)，部分城市土地市場已經(jīng)感受到了暖意。
近日，合肥、青島等城市今年首批集中供地拉開帷幕，無論從房企參與度或者土地溢價率來看，市場的預期均出現(xiàn)了積極的變化。
以合肥為例，其掛牌的19幅土地中，共有15幅土地觸及“封頂價”進入競品質(zhì)環(huán)節(jié)；而青島掛牌的16宗地塊中，也有3宗地塊出現(xiàn)溢價成交的情況。不僅如此，在報名參與競拍的企業(yè)中，也不乏一些民營房企的身影，這也反映了經(jīng)營面穩(wěn)健的房企開始重拾信心。
在更多城市對房地產(chǎn)政策進行調(diào)整之下，全國的房地產(chǎn)市場也走在復蘇的軌道上。其中，率先放松限購限貸的鄭州，目前交易的活躍度已經(jīng)顯著提高，市場轉(zhuǎn)暖的跡象明顯。隨著土地市場由冷轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)行業(yè)也將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
土地價格再現(xiàn)“熔斷”
合肥這一輪集中供地的結(jié)果尚未最終出爐，但從初步的情況來看，房企的參與度顯著提升。
根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，合肥本輪共推出19幅地塊，除2幅保障性租賃住房用地外，17幅涉宅用地均溢價成交，攬金149.78億元。其中15幅土地因觸及“封頂價”進入競品質(zhì)方案環(huán)節(jié)，將于3月25日出讓。
土地價格出現(xiàn)“熔斷”，說明房企的參與度較高。事實上，合肥這一輪集中供地中，除了吸引萬科、龍湖、保利、中海等資金穩(wěn)健的大型房企之外，旭輝、遠大、文一等中小型房企也均有報名參與。
一位熟悉合肥市場的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，合肥這一輪集中供地所推售的普遍是優(yōu)質(zhì)地塊，而且競拍的門檻也下降了不少，很多地塊也不要求配建保障性租賃住房，“房企覺得利潤上升，所以就火了。”他說。
一位華東區(qū)域中型房企負責投拓的人士也對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，市場要是預期比較平淡，拿地就會更謹慎，投資回報率的要求也會相應高一些。他說。
除了合肥以外，青島今年首輪集中供地也取得了較好的開局。
青島本輪推出16宗涉宅地塊，最終成交15宗，成交建筑面積達76.7萬平方米，總成交金額29.5億元。在此次成功出讓的15宗地塊中，有12宗地塊以底價成交，3宗溢價成交。
回看青島這一輪集中供地中拿地房企的身影，雖國企仍占大多數(shù)，但深耕青島本土房企的活躍度也正在變高。例如，瑞源控股、天一仁和等均有所斬獲，而融創(chuàng)這家近期鮮少在公開市場有所作為的房企，也以1500多萬的價格在青島完成了補倉。
在今年首輪集中供地中，多座城市均拿出了較大的誠意吸引市場的關注和房企的參與。據(jù)中指院統(tǒng)計，成都競銷售型人才公寓轉(zhuǎn)為直接搖號，利潤空間提升，房地價差普遍提高；廈門的回爐地塊則降低起拍價和捆綁配建面積；長沙部分回爐地塊也取消捆綁自持，也有部分地塊取消新房限價。
“因城施策”顯效
土地市場出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，樓市回暖的跡象也愈發(fā)明顯。
今年3月1日，河南鄭州出臺了18條樓市新政，其中最受關注的一條舉措是，已擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭，購買二套房時可按照首套房政策貸款，這讓鄭州成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市。
受此推動，鄭州樓市正在全面回暖。數(shù)據(jù)顯示，鄭州二手房與去年12月周均相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，而成交增幅則更明顯，提升70%。
在鄭州出臺政策之后，也已經(jīng)有更多的城市對樓市政策進行調(diào)整。
例如，廣西近期就對部分城市的首付比例進行調(diào)整。
3月19日，廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機制召開會議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例：在南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%；北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。
一線城市方面，目前廣州也已經(jīng)行動降低房貸利率，其中首套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+100基點（5.6%）下調(diào)至LPR+80基點（5.4%），二套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+120基點（5.8%）下調(diào)至LPR+100基點（5.6%）。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者走訪了解，目前廣州熱點區(qū)域已有明顯回暖的跡象，客戶的信心也受到了提振。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，2022年3月第三周，廣州二手住宅共成交565宗，環(huán)比回升4.4%。
“廣州信貸環(huán)境回暖，客戶入市熱情較高,不少原本處于觀望態(tài)度的客戶開始著手入市，二手市場逐漸回暖，成交已是連續(xù)六周保持上揚態(tài)勢。”廣州中原分析稱。
在政策面的調(diào)整下，樓市、地市乃至房企的信心和處境均有邊際改善。隨著市場逐漸復蘇，回暖的跡象或會更加明顯。
國際評級機構(gòu)惠譽在近期的一份報告中估計，開發(fā)商的內(nèi)部資金將在2022年下半年開始逐漸恢復。惠譽稱，由于抵押貸款審批正常化，更多城市的貸款和其他政策調(diào)整，以及房價持續(xù)復蘇，年增長率的下降可能會在2022下半年逐漸見底。沿海地區(qū)的一、二線城市可能會率先復蘇，因為那里的供應較少，地方經(jīng)濟活躍。
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