3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。初春時(shí)節(jié)，樓市的春意在一二三線(xiàn)城市，邁出了不同的節(jié)奏。
不對(duì)稱(chēng)的復(fù)蘇
“2月份一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線(xiàn)城市環(huán)比持平或下降。”根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2月房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)不對(duì)稱(chēng)復(fù)蘇的格局。
從新房數(shù)據(jù)看，2月一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)的信號(hào)和走勢(shì)是明確的，環(huán)比數(shù)據(jù)總體上在漲跌幅區(qū)間‘掙扎’，即政策面持續(xù)改善，但房?jī)r(jià)指數(shù)要快速回正略有阻力。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
一線(xiàn)城市價(jià)格修復(fù)超過(guò)了二三線(xiàn)城市，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，根本原因還是一線(xiàn)城市住房需求相對(duì)充足，信貸支持下市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)較快；而二三線(xiàn)城市購(gòu)房需求相對(duì)不足，同時(shí)多數(shù)三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)較慢。
壓力在三四線(xiàn)城市體現(xiàn)得愈發(fā)明顯。“三四線(xiàn)城市出現(xiàn)了一個(gè)非常不好的信號(hào)，即2016年4月份以來(lái)首次出現(xiàn)了同比下跌。71個(gè)月以來(lái)三四線(xiàn)城市首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，說(shuō)明市場(chǎng)存在疲軟和下行的地方。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
2022年2月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)
二手房市場(chǎng)承壓
再看二手房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州分別上漲0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二線(xiàn)城市則環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。
和新房相似的是，2月70城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比漲幅為-0.3%。 “受二手房連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比下跌影響，同比漲幅也撐不住了，首次出現(xiàn)了由漲轉(zhuǎn)跌的態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步說(shuō)明二手房下行的壓力較大。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，這也是2015年10月份以來(lái)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比首現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，即77個(gè)月以來(lái)首次下跌，市場(chǎng)壓力確實(shí)比較大。
“對(duì)于北京和上海來(lái)說(shuō)，潛在的購(gòu)房需求很強(qiáng)，新房方面認(rèn)購(gòu)依然略有困難，部分購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)入到二手房市場(chǎng)上。”基于此，二手房市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)了比較明顯的分化現(xiàn)象，即大城市二手房市場(chǎng)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，而很多三四線(xiàn)城市總體比較疲軟。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)二手房市場(chǎng)會(huì)有幾個(gè)方面的政策明顯加快推出：首先，二手房參考價(jià)的推進(jìn)工作會(huì)暫緩，部分反而會(huì)有所松綁，以減少房東顧慮加快房屋流通；其次，二手房的信貸方面會(huì)加快推進(jìn)和鼓勵(lì)，包括公積金方面的政策也會(huì)跟進(jìn)；最后，二手房的個(gè)稅等政策也會(huì)優(yōu)化，總體上以降低交易成本為主。
2022年2月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)
預(yù)計(jì)后續(xù)釋放更多精準(zhǔn)調(diào)控
“雖然今年以來(lái)降首付、降低落戶(hù)門(mén)檻、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策主要集中在二三線(xiàn)城市，但當(dāng)前的政策尚未有效激發(fā)住房需求釋放，市場(chǎng)對(duì)政策的響應(yīng)力度不夠。”許小樂(lè)預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有更多的城市因城施策，支持性政策進(jìn)一步傳導(dǎo)并生效，將支撐市場(chǎng)修復(fù)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月雖然是春節(jié)月，但依然全國(guó)有多城市發(fā)布了不同內(nèi)容的35次房地產(chǎn)調(diào)控政策。疊加1月份的66次，年內(nèi)累積房地產(chǎn)政策全國(guó)次數(shù)已經(jīng)高達(dá)101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開(kāi)年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)紀(jì)錄。
與2021年開(kāi)年1-2月房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。許小樂(lè)介紹，以3月1日鄭州出臺(tái)“鄭十九條”為例，政策支持力度大、覆蓋面廣，市場(chǎng)響應(yīng)積極，3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復(fù)至去年5-6月的水平，與去年12月周均(去年下半年成交高位)相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，成交增幅增長(zhǎng)70%。
“隨著影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在2022年3-4月有望逐漸企穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線(xiàn)城市將會(huì)率先走出低迷。
許小樂(lè)同時(shí)提醒，需求端信心尚未完全恢復(fù)，2月新增居民中長(zhǎng)期貸款轉(zhuǎn)負(fù)即為印證。同時(shí)，3月以來(lái)部分城市疫情反復(fù)，也給市場(chǎng)帶來(lái)不確定性，后續(xù)繼續(xù)精準(zhǔn)引導(dǎo)合理住房需求的釋放至關(guān)重要。
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