文 | 王麗新 許潔 袁傳璽
地產(chǎn)板塊股價整體下挫 長期看高信用房企韌性強
3月15日，據(jù)WinD數(shù)據(jù)顯示，截至收盤，房地產(chǎn)板塊股價整體下挫7.37%。134只個股中僅有宋都股份、黑牡丹2只股價上漲，38只地產(chǎn)個股市值超100億元，53只地產(chǎn)個股市值不足50億元。
在中國香港內(nèi)房股方面，WinD數(shù)據(jù)顯示，恒生地產(chǎn)類整體下挫6.11%。中國海外、華潤置地、碧桂園、龍湖集團等優(yōu)質(zhì)房企股價均有不同程度下跌。此外，3月15日，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅約11%。
“今天市場多數(shù)行業(yè)板塊都出現(xiàn)不同程度回落，地產(chǎn)股也難以獨善其身。” 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日報》記者表示，一方面，近期有部分房企出現(xiàn)流動性危機，有損行業(yè)信用；另一方面，疫情反復，無論對整體經(jīng)濟還是房地產(chǎn)行業(yè)均產(chǎn)生了一定影響。
“地產(chǎn)股下挫主要是受資本市場整體影響。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，短期來看，統(tǒng)計局最新公布商品房銷售數(shù)據(jù)同比跌幅較大，對信心提振作用不強；但長期來看，不必悲觀，當下超過50個城市出臺穩(wěn)定樓市新政，其中鄭州力度很大，這些政策傳導至市場尚需要時間。
此外，嚴躍進認為，受限于房企推貨鋪排節(jié)奏，開年前兩個月銷售市場表現(xiàn)較弱，但總體而言，一、二線城市樓市小陽春仍然可期。
對此，業(yè)內(nèi)也有分析認為，經(jīng)歷一系列政策調(diào)整之后，目前政策處于微調(diào)階段，行業(yè)整體趨穩(wěn)，當下無論是需求端還是供給端，仍處于觀望階段，隨著政策暖風頻吹，加之上市房企發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，行業(yè)信心以及投資者信心將得到進一步修復提升。
“相信過去一段時間對政策的探索，比如重新定義首套房標準，推動貨幣化安置，部分放開限購等手段，未來將在不同城市探索。”3月15日，中信證券首席分析師陳聰在所發(fā)研報中表示，當前需求側(cè)政策空間較大，不少地方房價下降幅度已經(jīng)不小，我們認為市場在3月份后有復蘇可能。
陳聰進一步稱，在現(xiàn)有政策框架基礎上，政策有望進一步擴圍和深化，從而推動市場基本面復蘇，市場將沿著銷售復蘇、投資復蘇和信用恢復的鏈條演繹。如果二季度開始銷售回款恢復，相信境內(nèi)信用環(huán)境會有所緩解，但境外債務仍可能成為一些企業(yè)的長期困擾，相信房地產(chǎn)大中型企業(yè)信用有望在下半年穩(wěn)住。
對此，陳星指出，長期來看，未來三種房企股價表現(xiàn)將相對有韌性，一是債務結(jié)構(gòu)合理、流動性充足的房企；二是經(jīng)營方面項目布局合理，可以保持一定銷售速度，具有良好的資金循環(huán)能力的房企；三是在戰(zhàn)略布局方面符合政策導向，順應行業(yè)發(fā)展形勢，具有穿越周期能力的企業(yè)。總體而言，長期看，高信用房企股價韌性強。
如果按照這種思路看當下房企的市值表現(xiàn)，萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團等房企表現(xiàn)頗佳，市值基本都在2000億港元左右。值得關(guān)注的是，從2011年至今，龍湖集團的市值從492億港元增長到1719億港元（以3月15日市值計），盡管低于曾經(jīng)2500億港元的高位表現(xiàn)，但市值仍位居民營內(nèi)房股第一。
至于接下來的房地產(chǎn)市場走勢，在易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱看來，房地產(chǎn)作為壓艙石，板塊整體抗壓能力較強，整體估值水平處于低位，隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股仍然是比較好的防守型投資選擇。
2月份百強房企銷售額再度下挫 樓市“小陽春”何時來？
3月14日晚，華僑城A披露2022年2月主要業(yè)務經(jīng)營情況。公告顯示，2022年2月份公司實現(xiàn)合同銷售面積14.1萬平方米，合同銷售金額21.0億元；1-2月份累計合同銷售面積為31.3萬平方米，同比下降48%；合同銷售金額52.5億元，同比下降57%。
華僑城A業(yè)績下滑并不是個例。今年2月份，大部分房企銷售額延續(xù)下降趨勢。克而瑞研究表示，2月份，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢，并且受春節(jié)疫情和行業(yè)市場持續(xù)疲軟的影響，市場整體的供求和成交沒有明顯恢復跡象，房企銷售額較1月下降幅度進一步擴大。
百強房企銷售額再降低
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月份，百強房企銷售額為4015.8億元，同比下降47.2%，環(huán)比下降23.5%，較2021年月均水平降低56.5%。
具體來看，百強房企中約70%的企業(yè)銷售額下滑，其中，近20%房企下降幅度超過50%。在前30強房企中，僅個別房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，包括建發(fā)、新城、融信、中南等，分別為33%、43.5%、28%和18%。
“當前房地產(chǎn)市場普遍信心不足，購房者擔心房企信用風波持續(xù)。根據(jù)同策研究院對幾十家樣本房企的監(jiān)測，今年仍是房企還債高峰期，形勢依然嚴峻。”同策研究院分析師祖冰洋對《證券日報》記者表示，同時，受疫情反復影響，多數(shù)城市“小陽春”難以達到去年同期水平，短期內(nèi)市場難以回溫。
“2月份受春節(jié)及部分地區(qū)疫情復發(fā)影響，市場供應節(jié)奏明顯放緩，購房需求入市受到一定抑制。此外，在‘就地過年’政策的倡導下，返鄉(xiāng)置業(yè)熱度不高，多重因素影響下樓市成交量下降，導致房企合同銷售額同環(huán)比雙雙下滑。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，盡管年后多城相繼出臺穩(wěn)樓市、支持合理的住房需求相關(guān)政策，但房企流動性危機仍未完全消除，市場信心不強，整體預期偏弱。
政策加持下行業(yè)有望回暖？
受制于樓市銷售疲軟，為提振房地產(chǎn)市場信心，多地出臺適度寬松性政策，穩(wěn)定樓市。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，進入2022年后，已有超40個城市出臺政策為行業(yè)解壓，包括下調(diào)首套和第二套房的公積金首付比例、加大人才引進力度、提供購房補貼等。
另一方面，近期房企融資政策也得到適度放寬，比如鼓勵銀行發(fā)放并購貸，企業(yè)發(fā)行并購債等。
克而瑞研究表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在政策層面獲得一定支持，但短期內(nèi)市場下行壓力較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。
“雖然目前多個城市陸續(xù)出臺降首付比例、放松公積金貸款等一系列放松政策，但多為點狀政策利好，不能迅速扭轉(zhuǎn)當前市場下行的趨勢和房企陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。”祖冰洋表示，預計未來還會有相關(guān)信貸政策、剛需支持政策來幫助盤活市場，同時政策傳導到市場還需要一段時間，市場信心恢復尚需時日。
梁楠表示，“受信貸層面的支持、城市政策對市場預期的引導，置業(yè)者觀望情緒的持續(xù)改善。預計后續(xù)樓市政策松綁的城市數(shù)量將有所增加，央行降準降息也存在一定預期，加大對居民合理的住房需求的支持力度，促進樓市整體向好。隨著各地樓市扶持政策的發(fā)酵，以及全國疫情好轉(zhuǎn)，預計二季度樓市銷售將有相對明顯的改善。”
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