財聯(lián)社記者今日獲悉，長城資產獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行100億元人民幣金融債券，募集資金將主要用于重點房地產企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置、房地產行業(yè)紓困及償還到期存量債券。
長城資產已是今年以來第二家獲批發(fā)行房地產項目金融債的大型資產管理公司（AMC）。今年2月，東方資產在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，募集資金亦主要用于重點房地產企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置，開展房地產行業(yè)不良資產紓困及房地產金融風險化解工作。
“這主要是為了落實1月份金融監(jiān)管部門的相關要求。”一位AMC行業(yè)相關人士對財聯(lián)社記者表示，資產管理公司曾多次參與過地產債務風險化解，不良資產處置經驗豐富。AMC的入場不僅可以為存量風險項目提供重組的資金，亦可為其提供綜合性的服務，讓其恢復經營，為“保交樓”提供相應的支持。
業(yè)內人士指出，當前已有兩家大型AMC通過發(fā)債來化解房地產不良資產，這無疑是房地產市場的又一大利好，預計后續(xù)還會有更多的銀行、AMC等金融機構參與進來，這將有利于房地產企業(yè)不良資產的處置，亦將有助于房企資金面的改善。
AMC化解房企風險“辦法多”
今年1月份，金融監(jiān)管部門曾召集幾家大型AMC開會，研究其按照市場化、法制化原則，參與風險房地產企業(yè)的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。財聯(lián)社記者了解，盡管目前僅有兩家AMC獲批發(fā)行針對房地產風險化解的金融債券，但自去年底以來，AMC就參與到了本輪房企債務風險的化解工作之中，多家地方AMC亦在進行房地產相關風險的處置業(yè)務。
談及與銀行發(fā)債支持房企進行優(yōu)質項目并購的不同點，一位AMC人士稱，雖然都是發(fā)債，但AMC入場主要是為了化解房地產企業(yè)的存量風險，而銀行則主要做新增項目。AMC還可以按照金融與產業(yè)相結合的方式，來幫助房地產項目化解風險。該人士預計，大型AMC進入后或主要聚焦在房地產風險項目的重組上，將重點選擇一些龍頭的、暫時出現(xiàn)資金短缺的企業(yè)或項目進行紓困。地方AMC則主要將聚焦本地的房地產企業(yè)和項目。
據財聯(lián)社記者了解，在實際案例中，AMC可以協(xié)同發(fā)揮“產業(yè) 金融”的優(yōu)勢來支持困境地產企業(yè)盤活項目，還可以用基金化的手段為房地產企業(yè)紓困。當前，已有多家AMC成立了紓困房地產企業(yè)的基金，并將“房地產市場定向拆彈”作為今年的重點業(yè)務方向。
植信投資研究院研究員耿欣欣表示，AMC在處置房地產項目風險過程中，能夠更好協(xié)調各方資源，加快房企債務化解進程。不少地產項目的債權債務關系復雜，化債進程緩慢，而AMC可以通過控股出險房企、全部收購買斷出險房企項目債權等方式對不良資產進行整體規(guī)劃，并能很好地協(xié)調上下游、買賣方和政府資源，協(xié)助出險房企共同把項目盤活，并實現(xiàn)原始存量債權人的退出。
AMC還可以豐富收并購的買方市場，穩(wěn)住出險房企資產價格。耿欣欣介紹，目前多數房企受制于“三道紅線”的約束以及銷售回款的不暢，房企均面臨不同程度的資金流動性壓力，因此房企間的收并購意愿較低、進程緩慢。在市場缺少足夠收購方的情況下，很可能出現(xiàn)由涉險房企低價拋售資產導致的大規(guī)模資產價格偏離公允價值的情況，將對現(xiàn)行房地產市場資產價格造成不利影響。
“AMC可以直接出資控股出險房企或項目，與市場中其他的不良資產買方相比，很可能僅要求微利，有助于穩(wěn)定出險房企的資產出售價格，避免引起市場資產價格的波動。”耿欣欣表示。
房地產債務風險化解需多方合力
一位AMC行業(yè)人士對財聯(lián)社記者表示，在房地產行業(yè)高速發(fā)展的時候，地產類項目的地段只要不是非常偏僻，回款很快。但當前房地產市場仍在下行周期中，市場信心還未完全恢復，AMC所面對的房地產債務風險的化解難度有所增加。
記者從上述人士處了解到，其近期接觸的房地產爛尾項目不少，但他認為可以通過市場化的方式出清風險的項目占比不高。因此，他也建議，AMC在處置房地產風險時，應重點紓困一些暫時遇到問題但總體相對優(yōu)質的房地產企業(yè)及項目，“抓大放小”以穩(wěn)定市場預期。
“平穩(wěn)化解債務風險是重構 ‘市場信心’和 ‘房企信用’，開啟房地產‘寬貨幣’到‘寬信用’通路的鑰匙。”耿欣欣認為，當前仍應重點圍繞“房地產債務化解”加強供給端和需求端的政策扶持力度，打通房企“銷售端”和“融資端”資金鏈。
耿欣欣建議，讓更多有條件、有能力的金融機構參與本輪地產債務化解，同時應加快對REITs、ABS等資產證券化產品的審批，實現(xiàn)部分債務風險的化解。
“資產證券化是通過資產進行融資，企業(yè)的現(xiàn)金和總資產也同步增加，一般不會對企業(yè)的負債率造成明顯惡化，如運用得當，企業(yè)的負債率還可能會因此而降低。”耿欣欣表示，加強對優(yōu)質房企發(fā)行資產證券化產品的支持力度，可為更多暫時不具備負債融資條件、但綜合資質仍較好的房企提供融資機會，進一步提高債務化解規(guī)模和速度。
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