“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”寥寥數(shù)百字，再次明確2022年房地產(chǎn)發(fā)展方向。
梳理發(fā)現(xiàn)，“房住不炒”“三穩(wěn)”等關鍵詞再次強調了房地產(chǎn)總基調不會變，“探索新的發(fā)展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”則是首次出現(xiàn)在《政府工作報告》中，既在字里行間透露出今年房地產(chǎn)市場調控的重點，又詮釋了對保障不同群體合理住房需求的高度重視。
多位代表委員和專家在接受人民網(wǎng)采訪時表示，今年的《政府工作報告》延續(xù)了此前中央經(jīng)濟工作會議的基調和任務，保證了調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強了調控政策的協(xié)調性和精準性。同時，圍繞“房住不炒”的長效機制和房地產(chǎn)供給側改革，緊扣“高質量”主線促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這些中長期思路對于今年開展房地產(chǎn)工作具有積極意義和促進效果。
加強民生兜底保障
明確堅持“房住不炒”“三穩(wěn)”目標
“全文共出現(xiàn)76次！”這是“穩(wěn)”字在今年《政府工作報告》中出現(xiàn)的次數(shù)。與之對應，我國房地產(chǎn)政策基調背后同樣連著一個“穩(wěn)”字。
有專家表示，以“穩(wěn)”為主題，再次明確要求“房住不炒”，是今年房地產(chǎn)市場調控長期的指導方針，也是持續(xù)改善民生，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤的重要保證。
“從2016年首次提出‘房住不炒’，這個提法是一以貫之的，這表明中央對房地產(chǎn)市場政策的導向已經(jīng)非常明確，不再將房地產(chǎn)作為短期調控手段。”國務院發(fā)展研究中心研究員、國研經(jīng)濟研究院院長李布在接受人民網(wǎng)記者專訪時表示，當前我國住房領域發(fā)展不平衡、不充分矛盾仍然存在，歸根結底就是要滿足群眾實實在在的住房需求，特別是重點群體的階段性住房困難問題。
“中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，不必過度擔憂。”北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，目前，房地產(chǎn)政策工具是長短結合，在循序漸進中房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制已初步形成。
今年兩會對房地產(chǎn)的表述，放在了“切實保障和改善民生”板塊中。對此，李布分析稱，“住有所居”是民生“七有”的重要內容之一，切中了住房本身的核心要義，其背后折射出的是，一方面住房要向居住屬性回歸，另一方面住房的投資作用特別是投機作用必須得到有效抑制。
“在‘穩(wěn)’的基調下，具體而言，未來保障性租賃住房市場供給將起到加強民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問題，真正實現(xiàn)‘房住不炒’、平抑房價。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示。
探索新發(fā)展模式成亮點
助推“租購并舉”政策落實落地
今年的《政府工作報告》首次提出要“探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式”。這一表述，是繼去年底中央經(jīng)濟工作會議提出之后，再次出現(xiàn)在公眾視野。
探索新的住房發(fā)展模式“新”在哪里？李布看來，第一個“新”是要在住房保障和住房市場之間要建立新的結構平衡。
據(jù)他介紹，一方面要在住房保障體系中，更好發(fā)揮政府的作用，通過多種方式實現(xiàn)住房保障群體“應保盡保”，特別是要強調“租購并舉”導向；另一方面要在住房市場體系中，要在充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用基礎上，優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策，重在滿足首套中小戶型、中低價位的自住需求，解決好超大城市和大城市群“人房匹配”問題。
第二個“新”是住房領域發(fā)展模式創(chuàng)新，在住房金融制度、房地產(chǎn)稅收體系、土地供給渠道等基礎性領域，深化改革創(chuàng)新，有效控制房地產(chǎn)貸款紅線，化解和防范房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險。
第三個“新”是要形成新的政策調控工具箱，針對住房矛盾的階段性特點變化，進一步完善調控手段，突出因地制宜、預判預調，實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，形成新的更加健康平穩(wěn)的市場秩序。
“針對當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，探索新的發(fā)展模式勢在必行。”全國政協(xié)委員莫天全建議，一要堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動機制；二要堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務的權利；三要堅持盤活存量，健全配套服務。
最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議。而確定這一政策導向，針對的正是長期以來我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”的現(xiàn)實。
“印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺，2021年7月2日國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，體現(xiàn)出國家對于保障性租賃住房的重視程度。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進表示。
“比如，在頂層設計上，明確了我國房地產(chǎn)市場是以市場化商品房、保障性租賃住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構。”趙然認為，這為滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”提供了多種選擇。
滿足合理住房需求獲重視
由保障剛需擴展至改善、養(yǎng)老等多方群體
住房消費作為擴內需促消費的重要領域之一，對于穩(wěn)增長的重要性不言而喻。在多地發(fā)布的2022年《政府工作報告》中，“滿足購房者合理需求”這一詞也屢被提及，這也意味著，只要能夠真正滿足消費者使用需求即為合理，住房的民生屬性更為突出。
行業(yè)供給側改革背后都蘊含著新的經(jīng)濟增長點。中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳在接受采訪時表示，今年兩會關于房地產(chǎn)的表態(tài)，既有供給側內容，也有需求側內容，兼顧了中長期發(fā)展和短期市場維穩(wěn)兩方面。
供給側方面，除繼續(xù)實施城市更新、老舊小區(qū)改造、重大民生設施建設等方面以外，《政府工作報告》強調推進保障性租賃住房建設，中長期有利于推動發(fā)展長租房市場、探索“租購并舉”新模式，短期內也可以拉動投資，為穩(wěn)定經(jīng)濟增長大局做貢獻。
需求側方面，《政府工作報告》中明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，延續(xù)了去年10月下旬以來中財辦、央行、住建部、銀保監(jiān)會等部門關于住房需求的政策思路，即支持合理的住房需求，包括剛需和改善性住房需求。支持合理住房需求與“房住不炒”并不矛盾，且在房地產(chǎn)市場過快下行時期反復強調支持合理住房需求，對穩(wěn)定市場預期有積極作用。
劉琳舉例稱，從市場運行情況看，去年10月以來個人住房按揭貸款增加，房價上漲城市數(shù)量增加，部分一二線城市二手房市場回暖，市場初現(xiàn)觸底企穩(wěn)跡象。
她還表示，針對新市民解決住房問題，更是從供求兩方面予以支持。一方面完善長租房市場，增加保障性租賃住房供給，另一方面，明確對新市民購房需求實施普惠金融支持。
李布則強調，下一步無論是繼續(xù)貫徹“房住不炒”的總基調和“租購并舉”的新模式，還是實現(xiàn)“三穩(wěn)”的預期，都需要深化供給側結構性改革，才能實現(xiàn)人、房、地、錢等要素真正暢通起來，城市才能更好地創(chuàng)造美好生活。
給予規(guī)模龐大的新市民群體定向的金融支持政策，正成為“滿足購房者的合理住房需求”的政策發(fā)力點。莫天全在全國兩會上建議，相比而言，降低首付比例對需求端的影響更為直接，既包括對首套房/二套房首付比例的直接調節(jié)，也包括對部分城市二套住房的認定標準的間接調節(jié)，“應進一步加大對剛需和改善需求的信貸支持力度，促進需求恢復，穩(wěn)定市場預期。”
在我愛我家集團董事長、總裁謝勇看來，滿足合理住房需求，核心則在于面向新市民與青年人，在更大的時間與空間范圍內提供豐富多樣的租房選擇，一方面是合理的租金，讓租戶的“付得起”，另一方面是推動職住平衡，為居住構建舒適的工作、生活等外部環(huán)境，讓租戶“住得好”。
中央重提因城施策
良性循環(huán)成2022年樓市關鍵詞
“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”是今年《政府工作報告》中提到的另一大亮點，對于行業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展至關重要。
在因城施策方面，2015年“兩會”就曾提出堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任；2016年則提出因城施策去庫存；2020年為因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然因城施策的目的不同，但因城施策這一調控手段并未改變。而2022年，因城施策的目的為促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
李布表示，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程不斷深化，人口不僅呈現(xiàn)向大城市群、大都市圈城鎮(zhèn)化集聚的趨勢，而且地區(qū)間人口流動方向發(fā)生新變化，城市間的分化越來越明顯。
“因此，房地產(chǎn)市場不可能全國同此涼熱，肯定是要落實因城施策。”在他看來，各個城市面臨的問題可能完全不同，各地可根據(jù)自身城鎮(zhèn)化水平、人口增長規(guī)模、融資能力，通過包括優(yōu)化供地、完善信貸、調整稅收、提升公共服務等一攬子措施，更好的推進和引導保障房、長租房建設，調節(jié)住房需求有序釋放，優(yōu)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管環(huán)境。
對此，謝勇表示，從宏觀角度來看，中國的房地產(chǎn)市場正處于重要調整期，過去房地產(chǎn)有很強的投機屬性，“良性循環(huán)”則推動整個行業(yè)走向穩(wěn)定有序，今后將逐步走向以提升房地產(chǎn)建造品質，提升存量房地產(chǎn)服務品質為核心的高質量發(fā)展。
那么，2022年房地產(chǎn)行業(yè)該何去何從？如何解決重點群體住房困難問題？“良性循環(huán)”無疑將成為重要關鍵詞。
“目前房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)仍面臨較多阻礙，不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。”對此，莫天全建議，要進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度，暢通上下游產(chǎn)業(yè)資金鏈，穩(wěn)定企業(yè)信心。
“高校畢業(yè)生、新藍領等新市民、青年人是我國城鎮(zhèn)化進程中的關鍵群體，對促進城市新業(yè)態(tài)發(fā)展、帶動國內大循環(huán)、穩(wěn)定社會就業(yè)發(fā)揮著重要支撐作用。”全國政協(xié)委員、中央黨校(國家行政學院)馬克思主義學院院長張占斌在接受采訪時如是說。
張占斌表示，解決好這部分重點人群的住房問題，既是解決大城市住房問題的關鍵所在，也是實現(xiàn)人民安居樂業(yè)、社會安定有序的需要。
他同時表示，當前各界對租賃住房的關注點主要集中在供給端，而新市民、青年人為代表的重點群體覆蓋面廣、收入跨度大、住房痛點不一，對保障性租賃住房的需求存在較大差異，需分類研究、統(tǒng)籌考慮。
對此，張占斌建議，要緊密結合不同關鍵群體的需求，在建立多層次保障性租賃住房供給體系、提升受保障對象的居住體驗和租住服務、強化住房基礎設施建設和租賃市場治理水平等方面，探索美好租住新路徑、新模式、新方法，為大學畢業(yè)生、新市民、青年人提供保障性租賃產(chǎn)品，切實增強其城市生活的幸福感、獲得感、成就感。
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