業(yè)內(nèi)：成本可能會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上
2022年兩會(huì)期間，“廢除商品房預(yù)售制”“實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”再次成為熱議話題。
“預(yù)售制度的實(shí)質(zhì)是購(gòu)房人預(yù)先付款，開(kāi)發(fā)商后交房，中間交房等待期一般為2年左右。在此期間，購(gòu)房人不但要承擔(dān)銀行貸款利息和首付款的收益，還要承擔(dān)逾期交房或不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。”全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)周世虹提出，預(yù)售制度還助推了開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張，引發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾閑置等一系列風(fēng)險(xiǎn)。
周世虹建議，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在，建議徹底廢除商品房預(yù)售制度，在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫，全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東，全國(guó)政協(xié)委員、明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案。
“現(xiàn)房質(zhì)量不一定好，期房質(zhì)量也不一定就差。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，要解決房屋的質(zhì)量問(wèn)題，最主要的還是各地政府發(fā)揮好“監(jiān)管者”作用，并引入真正的第三方監(jiān)理制度。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴時(shí)代周報(bào)記者，取消預(yù)售制后，房屋正式銷(xiāo)售的時(shí)間會(huì)因此延后兩年，這意味著開(kāi)發(fā)商會(huì)增加2年的融資成本，成本可能最終會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。
購(gòu)房者權(quán)益難保障
商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，即開(kāi)發(fā)商把在建中、尚未完成建設(shè)、不能進(jìn)行交付的商品住宅，提前賣(mài)給購(gòu)房者，也被叫做賣(mài)期房、賣(mài)樓花。
上世紀(jì)八九十年代，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，內(nèi)地借鑒香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過(guò)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來(lái)。
作為中國(guó)商品房銷(xiāo)售最主要的方式，商品房預(yù)售制度極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期，同時(shí)也增加市場(chǎng)商品房的供應(yīng)，推動(dòng)了城市化發(fā)展的進(jìn)程。
“一棟大樓，從拿地到完工一般需要2年時(shí)間，在預(yù)售制的模式下，建設(shè)1/3層左右時(shí)即可對(duì)外預(yù)售（周期在半年左右），相當(dāng)于地產(chǎn)商在拿著居民們的預(yù)付款支付所有的工程開(kāi)支，1年半之后才交房給購(gòu)房者。”中原地產(chǎn)研究中心指出，某種程度上，這相當(dāng)于全體購(gòu)房者補(bǔ)貼房地產(chǎn)商2年的預(yù)付款利息。更重要的是，有了這些預(yù)付款，房企就可以以少量的自有資金撬動(dòng)巨大的資金，極大地提高房企自有資金的利用率。
雖然利處明顯，但因開(kāi)發(fā)商在商品房還未建成時(shí)就收取了房款，所以購(gòu)房者通常會(huì)面臨部分開(kāi)發(fā)商圈錢(qián)跑路、開(kāi)發(fā)商延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理等問(wèn)題。
張建明經(jīng)過(guò)扎實(shí)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，在商品房預(yù)售制度下，對(duì)于購(gòu)房者而言是先交錢(qián)再拿房，存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果遇到開(kāi)發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，可能購(gòu)房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是，遇到房地產(chǎn)下行周期，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金管理不善，其所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)可能最終會(huì)變成“爛尾樓”。
盧天錫也提出，當(dāng)前商品房預(yù)售許可條件不明、門(mén)檻較低，預(yù)售合同的法律地位不明晰，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低，出現(xiàn)“一房?jī)少u(mài)”、設(shè)立抵押等情況時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人權(quán)益難以有效保障。
取消預(yù)售或可保證房屋質(zhì)量
自2005年以來(lái)，全國(guó)兩會(huì)上就不時(shí)傳出取消商品房預(yù)售的聲音。時(shí)至今日，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)是否成熟？取消后又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？
世聯(lián)行指出，如果取消商品房預(yù)售制度，首先可以在一定程度上保證房屋交付質(zhì)量。“商品房不預(yù)售，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程監(jiān)管、驗(yàn)收，都會(huì)受到嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榉孔淤|(zhì)量太差，買(mǎi)的人自然就不多，開(kāi)發(fā)商回不了款。”
其次，能夠有效降低整體性風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者所面臨的開(kāi)發(fā)商跑路、逾期交房、質(zhì)量不過(guò)關(guān)等風(fēng)險(xiǎn)都可能不復(fù)存在；再次，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制投機(jī)資金進(jìn)入樓市。取消商品房預(yù)售制度，市場(chǎng)杠桿效應(yīng)減小，人們會(huì)更加認(rèn)可房子就是用來(lái)居住的，炒房成本變高，投機(jī)行為也能在一定程度上得到抑制。
談及負(fù)面影響，世聯(lián)行表示，取消商品房預(yù)售制度，房企資金回籠速度明顯減慢，市場(chǎng)擴(kuò)張減緩，此時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐矔?huì)下降。其次，房企會(huì)更缺錢(qián)，甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。再次，如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在供不應(yīng)求的矛盾，房?jī)r(jià)依然高企，若此時(shí)取消商品房預(yù)售制度，供房周期拉長(zhǎng)，市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)急劇緊縮，可能引發(fā)市場(chǎng)焦慮。
鄧浩志認(rèn)為，取消預(yù)售制度可能會(huì)讓一線城市房?jī)r(jià)上漲，三四線城市地價(jià)下跌，形成較大波動(dòng)，對(duì)穩(wěn)定樓市造成一定影響。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，解決房屋質(zhì)量問(wèn)題，不一定非要取消預(yù)售制，而是監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)與驗(yàn)收過(guò)程的監(jiān)控，保障購(gòu)房者的權(quán)益。
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