樓市低溫期，提供房產(chǎn)交易服務(wù)的中間商也受到一定影響。
3月10日，貝殼(NYSE:BEKE)發(fā)布2021年第四季度和全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，2021年第四季度，貝殼總交易額（GTV）7324億元，同比下降34.6%；營(yíng)業(yè)收入178億元，同比下降21.5%；凈虧損為9.33億元，調(diào)整后的凈利潤(rùn)為4200萬(wàn)元。
過(guò)去一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，累計(jì)調(diào)控措施近600 次，疊加疫后宏觀經(jīng)濟(jì)下行，地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入寒冬期。雖然四季度以來(lái)，信貸環(huán)境逐步改善，合理的住房需求開始釋放，但銷售仍未完全回溫，這也導(dǎo)致貝殼相關(guān)業(yè)績(jī)指標(biāo)有所下滑。
全年交易規(guī)模3.85萬(wàn)億元
樓市銷售下行，在“中間商”貝殼身上有直觀體現(xiàn)。
從交易規(guī)模上看，去年四季度，貝殼現(xiàn)房交易規(guī)模為3546億元，同比下降39.4%；新房交易總金額為3568億元，同比下降24.0%。交易規(guī)模的下降，致使貝殼第四季度營(yíng)業(yè)收入下降21.5%至178億元，上年同期為227億元。
存量房交易方面，第四季度貝殼該業(yè)務(wù)營(yíng)收60億元，上年同期為92億元。其中，向非鏈家門店和經(jīng)紀(jì)人收取的平臺(tái)服務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)及等收入約7億元，上年同期10億元；鏈家門店貢獻(xiàn)傭金收入53億元，上年同期為82億元。
新房交易服務(wù)方面，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收113億元，上年同期為129億元。這背后，非鏈家經(jīng)紀(jì)人、新房銷售團(tuán)隊(duì)和其他銷售渠道完成新房交易GTV約2964億元，上年同期3887億元，鏈家門店新房交易GTV為604億元，上年同期為805億元。
從上述數(shù)據(jù)可知，受樓市大環(huán)境影響，貝殼去年四季度新房、二手房交易規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的下降，二手房交易受沖擊相對(duì)較大。整體而言，貝殼四季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，略好于市場(chǎng)此前預(yù)期，在樓市降溫期新房業(yè)務(wù)波動(dòng)較小，表現(xiàn)出一定的韌性。
此外，去年四季度，貝殼的營(yíng)業(yè)成本為由上年同期的172億元降至149億元。其中，非鏈家經(jīng)紀(jì)人和其他銷售渠道的傭金78億元，內(nèi)部傭金和薪酬支出54億元；由于去年新開簽約服務(wù)中心租金費(fèi)用增加，門店成本同比增長(zhǎng)9.4%至10億元。
全年來(lái)看，貝殼去年GTV達(dá)到3.85萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.1%；營(yíng)業(yè)收入808億元，同比增長(zhǎng)14.6%；凈虧損5.25億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.94億元，同比下滑約六成；期內(nèi)錄得新房收入465億元，新房應(yīng)收賬款回款517億元。
發(fā)力家裝及租賃業(yè)務(wù)
就去年業(yè)績(jī)，貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東稱，2021年公司面對(duì)的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，長(zhǎng)周期看，市場(chǎng)會(huì)回歸中樞，短周期看市場(chǎng)也會(huì)逐漸修復(fù)。貝殼對(duì)居住行業(yè)的底層邏輯判斷未變，即靠數(shù)字化、品質(zhì)服務(wù)穿越周期。
2021年底，貝殼發(fā)布了“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即傳統(tǒng)的二手和新房交易服務(wù)賽道，“兩翼”即整裝大家居事業(yè)群、普惠居住事業(yè)群。
貝殼對(duì)家裝行業(yè)的切入，已是業(yè)內(nèi)共識(shí)，對(duì)租賃業(yè)務(wù)的發(fā)力則是最新動(dòng)作。2021年，為幫助解決新市民、青年人和低收入人群的住房問(wèn)題，貝殼成立普惠居住事業(yè)群，包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、輕托管業(yè)務(wù)和集中式公寓服務(wù)三種業(yè)務(wù)。
彭永東表示，貝殼將在快速靠近第一賽道B點(diǎn)的同時(shí)，激活居住服務(wù)領(lǐng)域的布局，更廣泛、長(zhǎng)期地觸達(dá)居住服務(wù)領(lǐng)域的消費(fèi)者，成為“讓家更美好”的新居住服務(wù)提供商。據(jù)悉，貝殼將通過(guò)多元化的方式，提供超過(guò)10萬(wàn)間租賃用房供給。
貝殼還表示，2022年將強(qiáng)化家裝家居的底層能力，包括：通過(guò)保障、持續(xù)提升品質(zhì)服務(wù)能力；進(jìn)行交付環(huán)節(jié)線上、線下的能力建設(shè)；建立交付的標(biāo)準(zhǔn)化能力，包括工藝、流程、服務(wù)者選育留、售后的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)；家裝家居數(shù)據(jù)化改造等。
不過(guò)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，新興業(yè)務(wù)在貝殼整個(gè)盤子中占比仍小。以去年四季度為例，貝殼的新興及其他業(yè)務(wù)收入約5億元，上年同期為6億元，主要由于金融服務(wù)收入減少。
要實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升，還是要看新房、二手房交易等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性。貝殼預(yù)計(jì)，2022年第一季度，公司的營(yíng)業(yè)收入約在115億元至125億元，較2021年同期下降約39.6%至44.4%，主要基于近期房地產(chǎn)相關(guān)政策的潛在影響。
長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間。西南證券表示，2022年新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將達(dá)到15萬(wàn)億規(guī)模，經(jīng)紀(jì)商新房交易滲透率持續(xù)提升，2024年預(yù)計(jì)超過(guò)40%；二手房市場(chǎng)短期遇冷，但行業(yè)調(diào)節(jié)及信貸等政策調(diào)整后，未來(lái)增長(zhǎng)空間仍在，經(jīng)紀(jì)行業(yè)在二手房市場(chǎng)持續(xù)保持較高滲透率，發(fā)展預(yù)期不減。
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