“驚蟄節(jié)到聞雷聲，震醒蟄伏越冬蟲(chóng)。”這里的“蟄”是指入冬后藏入土中不飲不食的小動(dòng)物，而中國(guó)的古人認(rèn)為，每逢驚蟄，天上春雷會(huì)震醒它們，寓意萬(wàn)物復(fù)蘇。

此時(shí)，自2021年下半年以來(lái)，受多重因素影響而全面降溫的房地產(chǎn)行業(yè)也傳出了陣陣春雷。只不過(guò)，這個(gè)“春雷”不是喚回“黃金時(shí)代的房地產(chǎn)巨人”，而是穩(wěn)住不斷下探的市場(chǎng)。

近50城樓市“因城施策”

對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，今年的政府工作報(bào)告提到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

實(shí)際上，最近一段時(shí)間以來(lái)，部分城市已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了不同程序的調(diào)整。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，至今全國(guó)已有包括廣州、重慶、福州、佛山、東莞、溫州、鄭州、昆明、保定、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、晉中、南昌、駐馬店、唐山、玉林、菏澤、贛州、南通、北海、南寧、新鄉(xiāng)、株洲、達(dá)州、南充、南潯、衢州、天門、宣城等在內(nèi)的近50城（地）調(diào)整樓市政策，內(nèi)容包括放松限貸、限購(gòu)，降低首付、放寬首付比，增加公積金貸款額度，降低房貸利率，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等等，市場(chǎng)信心得到進(jìn)一步提振。

鄭州作為今年首個(gè)放松限貸、限購(gòu)的省會(huì)城市，其力度之大，一時(shí)成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。鄭州要求金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。從實(shí)質(zhì)上降低購(gòu)房成本，加快鄭州市場(chǎng)筑底修復(fù)。

不僅如此，在其明確取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”七日后，正式推出了“大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作”，進(jìn)一步激活更多的住房消費(fèi)需求。

除了鄭州，南昌也于前期對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整。2月份，南昌宣布全面開(kāi)放城鎮(zhèn)落戶，實(shí)現(xiàn)零門檻落戶，大專及以上學(xué)歷，可以不簽戶口，只需提供租賃證明和學(xué)歷證明及可購(gòu)房。

與鄭州和南昌相比，更多城市則在公積金上做文章。通過(guò)降低首付，增加貸款額度、降低房貸利率等方式助力市場(chǎng)回暖。安徽、菏澤、贛州、駐馬店、南通等地的多家銀行下調(diào)了商業(yè)貸款首套房首付比例，最低可至20%。寧波、馬鞍山、株洲、南寧等城紛紛上調(diào)了住房公積金最高貸款額度，其中寧波規(guī)定，住房公積金最高貸款額度由60萬(wàn)元/戶提高至80萬(wàn)元/戶。此外，廣州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、濟(jì)南等城各大行也紛紛下調(diào)了首套房貸利率。

除了上述內(nèi)容，放松的形式還包括“公積金又提又貸”“發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼”等。例如，達(dá)州推出的新政規(guī)定，凡在中心城區(qū)使用公積金貸款購(gòu)房的，繳存人在本人公積金賬戶中留足貸款額度5%后，可申請(qǐng)?zhí)崛≠~戶余額支付首付，實(shí)行又提又貸；玉林則規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（玉州區(qū)、玉東新區(qū)），新市民購(gòu)買家庭首套商品住房，每套可享6000-10000元購(gòu)房補(bǔ)貼。此外，即墨成為全國(guó)第一個(gè)限售松綁的城市，廈門也于近日宣布島外項(xiàng)目不再?gòu)?qiáng)調(diào)搖號(hào)。

站在城市能級(jí)角度看，此輪放松調(diào)控的主要是二三四線城市，二線城市的調(diào)控松綁多是以去庫(kù)存為主要導(dǎo)向。與之相呼應(yīng)的，是這類城市住宅庫(kù)存高企、去化乏力的市場(chǎng)現(xiàn)狀。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州主城區(qū)去化周期為23個(gè)月，郊區(qū)去化周期更是長(zhǎng)達(dá)43個(gè)月。貝殼研究院鄭州分院提供的報(bào)告則認(rèn)為，大鄭州的廣義庫(kù)存成交周期需8.3年才能消化。

部分三四線城市的情況也不容樂(lè)觀?？硕?月份百城庫(kù)存報(bào)告顯示，66個(gè)三四線城市商品住宅庫(kù)存去化周期高達(dá)21.09個(gè)月，已逐步迫近2020年疫情期間水平，且還在穩(wěn)步增長(zhǎng)，其同比增幅在不同能級(jí)中居首。金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等32城去化周期拉長(zhǎng)至20個(gè)月以上。在百城廣義庫(kù)存中，三四線城市占比已超過(guò)50%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大。

業(yè)內(nèi)人士表示，從近期政策來(lái)看，今年整體政策放松幅度相比往年會(huì)大很多。尤其是一些市場(chǎng)下行壓力和項(xiàng)目交付壓力大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高的城市，出臺(tái)較大力度的寬松性政策也屬情理之中。但這一系列調(diào)整本身并不能完全視為政策放松，而是因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控的體現(xiàn)。

部分熱點(diǎn)城市二手房現(xiàn)回暖

年初以來(lái)二手房市場(chǎng)上空的春雷聲也是隆隆不斷。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州、杭州、合肥、惠州、菏澤、蚌埠等城先后下調(diào)二套房貸利率。其中，惠州二套房貸利率最低，為5.35%。今年不僅房貸額度相對(duì)充裕，放款步伐也進(jìn)一步加快。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

與此同時(shí)，南寧、北海、福州、晉中、株洲等地將購(gòu)買二套房的住房公積金貸款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息稱，鄭州將二手房差額稅由20%變?yōu)楹硕ㄕ魇?%。

受利好等因素影響，部分熱點(diǎn)城市二手房成交出現(xiàn)回暖，市場(chǎng)有望呈現(xiàn)階段性止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)后成交量修復(fù)較節(jié)前加快，其中，長(zhǎng)三角需求率先激活。節(jié)后三周貝殼50城二手房周均成交量較去年12月增加11%。分區(qū)域看，長(zhǎng)三角城市需求釋放加速，蕪湖、南通、嘉興、寧波等城市2月成交環(huán)比增幅在20%以上。

從價(jià)格看，二手房?jī)r(jià)格止跌，長(zhǎng)三角城市率先轉(zhuǎn)漲。2月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來(lái)連續(xù)下跌的走勢(shì)。分區(qū)域看，與成交表現(xiàn)類似，長(zhǎng)三角城市群成交價(jià)格率先止跌，一線城市價(jià)格小幅上漲。

事實(shí)上，自2021年中央政治局會(huì)議主張“支持合理住房需求”以來(lái)，高層密集發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)滿足合理住房需求的重要性。此輪政策放松開(kāi)始唱主角，但主基調(diào)仍以穩(wěn)樓市為主，市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單重復(fù)原來(lái)的發(fā)展模式。針對(duì)改善型購(gòu)房需求放寬政策，是對(duì)“支持合理住房需求”的響應(yīng)，有利于改善型住房需求的釋放，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展也具有積極的意義。