這些天，關(guān)于鄭州出臺樓市新政的消息在網(wǎng)上瘋傳。這個被稱之為“鄭州19條”的新政，被坊間視為樓市松綁的風(fēng)向標(biāo)。更重要的是，政策并沒有像以往一樣，出現(xiàn)一日游的現(xiàn)象，這更引發(fā)了人們對于樓市走向產(chǎn)生了諸多猜測和幻想。
事實上，鄭州并非第一個松綁的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有超過30個城市的調(diào)控政策出現(xiàn)不同程度的松動。這一不尋常的信號，值得每個地產(chǎn)人關(guān)注！
樓市寬松紛至沓來
各地出臺不同程度的支持政策
去年下半年開始，隨著政策多重加碼，房地產(chǎn)也全面降溫。雖然四季度政策上做了一系列的糾偏，但利好主要集中在供應(yīng)端也即房地產(chǎn)企業(yè)。今年則完全不同，開年以來，各地密集出臺了對需求端的支持政策，比如下調(diào)首付比例，提高公積金貸款額度，降低貸款利率等等。明源君梳理了一下，這一次的調(diào)整，不僅涉及到大量二三線城市，一線城市也“雨露均沾”。
1、限貸放松，上車門檻正在降低
①下調(diào)首付比例
2月份以來，山東菏澤、重慶、山東德州、江西贛州等地的部分銀行，降低首套房公積金貸款首付比例至20%。
南寧、唐山等城市調(diào)整公積金的貸款額度，二套房公積金貸款首付下調(diào)至30%。廣西北海第二套住房或申請第二次住房公積金貸款最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。福州第二次申請純住房公積金貸款的首付也下調(diào)為40%。
②提高公積金貸款限額
廣東中山最新政策，購買首套房、二套房申請住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度調(diào)整至50萬元，兩名或以上繳存人最高額度調(diào)整至90萬元。
廣西南寧，首套房公積金貸款的最高額度從60萬提高到70萬元，第二套公積金貸款最高額度從50萬提高到60萬元。
③套數(shù)認(rèn)定規(guī)則調(diào)整，認(rèn)貸不認(rèn)房
鄭州不僅適度放松了“限貸”，還取消認(rèn)房又認(rèn)貸，只要首套房貸還清，二套房也能首付3成。
寧波同樣對房屋套數(shù)認(rèn)定機(jī)制做了調(diào)整，對于多套房只要名下無貸款可繼續(xù)申請貸款。
2、精準(zhǔn)調(diào)控，對特定人群提供購房支持
涉及限購調(diào)整的城市比較少，但也并非完全沒有。
比如河南鄭州“19條”政策中，對限購就有所放松，提出允許家庭購買第3套房，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老。
江西南昌最新的樓市政策放松了辦理財產(chǎn)約定政策，夫妻雙方無論多少套住房都可辦理夫妻財產(chǎn)約定。且夫妻二人可以進(jìn)行房子的更名、除名，獲得購房資格。同時，放松落戶買房，大專學(xué)歷及以上學(xué)歷，可以不遷戶口，只需提供租賃證和學(xué)歷證明即可購房。
3、含一線城市在內(nèi)，多地房貸利率下調(diào)
前文所列舉的情況來看，寬松政策主要集中在二三四城市，一線城市的調(diào)控依然趨緊，然而并不是沒有松動的地方，目前，包括北上廣深在內(nèi)的許多城市，房貸利率較去年都有所下調(diào)。
深圳首套房貸款利率下調(diào)至4.9%，二套房貸款利率下調(diào)為5.2%。
廣州六大國有銀行下調(diào)房貸利率，首套房從5.6%下調(diào)至5.4%，二套房從5.8%下調(diào)至5.6%
北京商貸首套利率由5.2%下調(diào)為5.15%，商貸二套利率下調(diào)至5.65%
上海各大銀行的首套房貸利率下降至4.95%，二套房貸利率5.65%
惠州、中山、呼和浩特等城市，首套房貸主流利率都有所下調(diào)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，共有103城主流首套、二套房貸利率均環(huán)比下降9個基點，2月份平均放款周期分別較1月份縮短12-38天。
4、人才補(bǔ)助，給予安家費或購房補(bǔ)
這幾年，許多城市都先后啟動了“搶人大戰(zhàn)”，通過優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼吸引大學(xué)生及高層次人才。這一輪的調(diào)整中，各個城市對人才的傾斜也非常明顯。
比如河北保定在1月1日出臺的政策中，對于在中心城區(qū)購買家庭首套住房者，享受博士15萬元，碩士6萬元，本科2萬元的購房補(bǔ)貼。
吉林長春給予重點高校本科生3萬元安家費，碩士5萬元，博士8萬元。國內(nèi)外頂尖人才和國家級領(lǐng)軍人才給予20-50元的購房補(bǔ)貼。
市場回暖正在路上
房企要抓住機(jī)會出貨
從去年第四季度房企融資環(huán)境回暖，預(yù)售條件放寬，到今年樓市調(diào)控松綁，從供應(yīng)端到需求端的利好正在全面落地。歷史的經(jīng)驗告訴我們，限購限貸等政策放松，對于激活樓市效果是顯著的。很多人可能對于2015年3.30政策仍然記憶猶新，房地產(chǎn)最近的一輪牛市，正是在“二套首付將至4成”，“營業(yè)稅5改2”的基礎(chǔ)上啟動的。
不過，較之以往，今年房地產(chǎn)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策背景全然不同。這一次，政策寬松的邊界在哪？市場的響應(yīng)會達(dá)到怎樣的程度？
1、政策松綁，是為了滿足剛需及改善購房需求
3月1日鄭州19條新政出臺，引發(fā)了大量的關(guān)注。除了討論它的“一攬子”寬松，更多人還盯著它會不會“一日游”。好幾天過去了，政策并沒有被緊急喊停，同時其他城市的更多政策仍在接力。
毫無疑問，因城施策的原則下，全國各地的都將迎來屬于自己的寬松，但這種寬松，是有條件的、精準(zhǔn)的寬松。
最近，2022年政府工作報告中提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。這種合理住房需求，是剛性需求，也是改善需求。
在2021年年底，銀保監(jiān)會就提出，現(xiàn)階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。住建部也提出，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求。這也是為什么，我們會看到各地不僅首套房上車條件在降低，二套置業(yè)也得到真金白銀的支持。
2、全國普遍寬松是趨勢，房價依然以穩(wěn)為主
地方樓市調(diào)控的"五限”政策，限購、限貸、限售、限價、限商，其中，對普通購房者影響最大的是前四限，目前可以看到，限購限貸已有不同程度的松動，限售，限價則依然是綁緊狀態(tài)。
2月份的時候，有消息稱“廣州二手房貸可以不用參考指導(dǎo)價”，由此引發(fā)廣州限價松動的猜測，隨后很快遭到打臉。
廣州住建局在接受財聯(lián)社采訪時表示，廣州一直以來都實施嚴(yán)格的住房價格指導(dǎo)，但各個樓盤備案價是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮的，并實施動態(tài)價格指導(dǎo)，沒有按價格專門去設(shè)置一個紅線。每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策并沒有放松。
另外，據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，廣州發(fā)布參考價的時候，并沒有銀行宣傳要按照指導(dǎo)價來做貸款評估價。因此也就不存在指導(dǎo)價退出的說法。
目前各地的新政，還沒有看到限價限售松動的跡象。
限價（部分城市還有二手房指導(dǎo)價），主要作用于房價，防止出現(xiàn)大起大落；過去主要是“防漲”，目前更多是托底的作用。當(dāng)然，假如接下來成交上升帶來漲價壓力，限價更不可能放開。
限售則作用于流動性，以深圳為例，按現(xiàn)行的限售政策，商務(wù)公寓5年內(nèi)禁售，商品住房3年內(nèi)禁售。鎖定流動性是為了抑制投機(jī)，畢竟自住購房者不會頻繁倒騰自己的房子。
也就是說，支持買房，但是買了必須持有幾年；持有的時間內(nèi)房子不會大幅增值。這就打消了投機(jī)者的幻想。
在抑制投機(jī)者的基礎(chǔ)上，有條件的對有購房需求的特定群體（比如“新市民”），降低或取消購房門檻；同時，降低首付比例、降低貸款利率等，支持首置客和改善客購置住房，這符合“房住不炒”及“三穩(wěn)”的原則。
當(dāng)然，由于各地供需情況差異，一線城市依然存在大量自住需求，而三四線則供需相對平衡，在因城施策的方針下，全國不再是一刀切，各地普遍寬松正在到來，但調(diào)控不會取消，也不會全國無差別化的寬松。
3、政策傳導(dǎo)需要時間，但樓市回暖幾無懸念
盡管政策端利好消息不斷，不過，從數(shù)據(jù)上看，市場尚未有明顯響應(yīng)，截至2月底，全國房地產(chǎn)交易依然處于冷凍狀態(tài)。以深圳為例，2月份深圳新房住宅成交量為1959套，處于歷史低位。二手商品住宅僅成交823套，創(chuàng)下了自2008年以來近15年的最低值。
房企的銷量同樣慘淡。2月份萬科銷售額同比下跌30%，碧桂園同比下跌25%，保利同比下跌34%，幾十大開發(fā)商平均下跌近4成。
市場是有慣性的，政策傳導(dǎo)需要時間。那么，市場什么時候才會做出反饋？
貝殼研究院的調(diào)研結(jié)果顯示，“預(yù)期市場下行暫時觀望”“調(diào)控政策影響購房資格和預(yù)算”是制約消費者購房的主要因素，其中制約三四線、二線城市消費者的首要因素是預(yù)期，制約一線城市的首要因素則是調(diào)控。
反過來看，無論是一二線還是三四線，只要在調(diào)控允許及預(yù)期修復(fù)的情況下，購房制約因素就會減少60%以上。
而這兩個條件，目前都已逐步成熟。
一方面，如前文所言，調(diào)控放松，購房成本降低等，將釋放出一部分購買力。
另一方面，市場信心正處于修復(fù)中。
在需求端，貝殼監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月50城二手房價格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)下跌的走勢。其中，長三角城市群成交價格率先止跌，一線城市價格小幅上漲。
在供應(yīng)端，去年以來由于部分房企暴雷，購房者擔(dān)心房屋交付延遲甚至爛尾，出手也變得更為謹(jǐn)慎和遲疑。從去年底政策持續(xù)糾偏，房企融資，預(yù)售資金監(jiān)管等已基本調(diào)整到位。接下來，隨著銷售放量，房企的現(xiàn)金流緊張問題也將得到根本性扭轉(zhuǎn)。這對于恢復(fù)市場信心將起到重要作用。
貝殼研究院對過往調(diào)控的研究發(fā)現(xiàn)，以往房地產(chǎn)銷售面積增速回正滯后于按揭利率下行約7-9個月。而5年期以上LPR利率下調(diào)是在今年1月份，全國各地密集出臺購房支持政策也是從1月份開始。隨著需求釋放及購房信心的逐步修復(fù)，市場回暖正在加速到來，不出意外，進(jìn)入下半年市場有望觸底回升。
對自住購房者來說，當(dāng)下是入手的好時機(jī)。房企則應(yīng)抓住這一波的需求釋放，積極推貨，加速現(xiàn)金回流。
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