今年政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

今年全國(guó)兩會(huì)，多位代表、委員也提出了關(guān)于發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的建議。全國(guó)人大代表、建設(shè)銀行湖南省分行行長(zhǎng)文愛華建議，應(yīng)從加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)管、推進(jìn)租賃賦權(quán)、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房和加大金融機(jī)構(gòu)支持等四方面著手，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

形成“租購并舉”住房格局

近年來，中央多次在重要會(huì)議和文件中提及保障性租賃住房，相關(guān)配套政策不斷落實(shí)，地方政府則紛紛跟進(jìn)，推動(dòng)形成“租購并舉”的住房格局。

“印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺(tái)，2021年7月2日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），首次從國(guó)家層面明確了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)于保障性租賃住房的重視程度。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此后，各地方政府跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)實(shí)施意見，“十四五”時(shí)期40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集保障性租賃住房650萬套（間）。

“《意見》首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，明確了將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題的主要途徑。”貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

完善長(zhǎng)租房商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)

《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，10年內(nèi)租房人口將近2.6億。但當(dāng)前租賃住房供給仍以存量房為主，其中40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯(cuò)配等問題。租房需求與供給之間仍不平衡。

支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，提高重點(diǎn)城市機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比，是解決供需錯(cuò)配的有效手段之一。“機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房可以滿足品質(zhì)居住需求，促進(jìn)‘職住平衡’。”長(zhǎng)租公寓龍頭企業(yè)自如相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

北京市第十五屆人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，在住房市場(chǎng)上推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，是下一階段各級(jí)政府推動(dòng)城市住房市場(chǎng)發(fā)展的重要任務(wù)。

實(shí)際上，在近一年的發(fā)展中，長(zhǎng)租房已成為緩解大城市居住問題的重要手段之一，相關(guān)住房租賃企業(yè)也正朝著更加專業(yè)化的方向邁進(jìn)。

“我國(guó)機(jī)構(gòu)化滲透率低于5%，中國(guó)租賃機(jī)構(gòu)化率距成熟市場(chǎng)還有很大差距，有很大提升空間。”龍湖集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌冠寓相關(guān)人士告訴記者，龍湖集團(tuán)將冠寓作為主航道業(yè)務(wù)發(fā)展，從2016年推出至今，已布局全國(guó)30余個(gè)高量級(jí)城市，開業(yè)規(guī)模突破10萬間，2021年進(jìn)入盈利元年。當(dāng)下，行業(yè)的各項(xiàng)政策正逐漸落地，“十四五”期間，在土地、財(cái)稅、金融管控機(jī)制D等方面系統(tǒng)性地給予扶持，這是所有租賃租房企業(yè)的機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

“挑戰(zhàn)”來自多方面。“難點(diǎn)在于融資和運(yùn)營(yíng)。”黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在融資上，一方面住房租賃項(xiàng)目具有投資回報(bào)周期較長(zhǎng)、收益率較低的特點(diǎn)，需要長(zhǎng)期資金的投入，但目前保險(xiǎn)、社保、公積金等長(zhǎng)期資金參與租賃尚處于探索階段；另一方面住房租賃企業(yè)由于缺乏高值擔(dān)保品、底層資產(chǎn)體量較小、收益率低等特征，導(dǎo)致大部分租賃企業(yè)資信較低，較難獲得銀行貸款、發(fā)行債券或是發(fā)行REITs。在運(yùn)營(yíng)方面，此前租賃企業(yè)多處于粗放式發(fā)展階段，在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方面尚需積累。

不過，這種局面將得到改善。今年的政府工作報(bào)告指出，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。而在此之前，繼2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》后，2月27日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的金融支持。