“去年房價下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉，樓市不像以前那么活躍了。”全國兩會召開前夕，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦發(fā)布會上表態(tài)，房地產(chǎn)價格調整對金融業(yè)是好事，但不希望調整太劇烈，要平穩(wěn)轉換。
去年四季度以來，有關房地產(chǎn)市場的消息不斷。其中有監(jiān)管面向全行業(yè)的發(fā)聲，也有地方做出的區(qū)域調整；有房企違約動態(tài)，也有新的并購融資；有銀行按揭松動，也有樓市銷售數(shù)據(jù)不佳。在這種“跌宕起伏”中，市場都在等下一個政策。最近，河南鄭州率先放出“大招”——同時松綁限購限貸，再次啟動棚改貨幣化安置，這被業(yè)內業(yè)外看作一個標志性信號。
房住不炒原則下，調控手段如何在穩(wěn)增長與防風險之間實現(xiàn)平衡？經(jīng)濟增速下行壓力下，不再作為短期刺激經(jīng)濟手段的房地產(chǎn)將何去何從？行業(yè)未來的變量還有哪些？在兩會召開前夕，第一財經(jīng)對我國的樓市做了詳細回顧和前瞻。
去庫存利器被重啟
3月第一天，鄭州市政府辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）刷屏?！锻ㄖ诽岢隽?ldquo;穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的19條措施，取消“認房又認貸”的同時重啟了去庫存利器——棚改貨幣化安置。相比實物化安置，貨幣化安置可以幫助消化城市商品房庫存，也可以緩解地方政府的資金壓力，采用信貸支持的方式推動棚改進行。
這給了“冰冷”的市場一絲希望?？硕鹱钚鹿嫉臄?shù)據(jù)顯示，2月TOP50房企的單月銷售金額為3552億元，環(huán)比1月減少了23.1%，相比去年同期大降45%。這已經(jīng)是房企銷售連續(xù)7個月的大幅下滑，同比降幅創(chuàng)下歷史新低。
為了支持合理住房需求，鄭州《通知》不僅通過“親屬投親養(yǎng)老可新購一套住房”將家庭購房套數(shù)從2套突破至3套，在供給端也明確提出要實施安置房建設工作三年行動，并堅持以貨幣化安置為主。
多家券商認為，鄭州的率先行動或預示著后續(xù)更多城市將因城施策，跟進出臺樓市支持政策。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，自去年年底以來已經(jīng)有至少52個城市出臺了需求端的政策支持，方式包括但不限于降低房貸首付和利率、提高住房公積金貸款額度、取消或降低戶籍限制等。
新一輪房地產(chǎn)調控在去年上半年加速，年中隨著部分城市的二手房指導價機制、學區(qū)房炒作降溫、房貸業(yè)務收緊等進入高潮，市場成交在開發(fā)商“爆雷”和購房者信心不足中跌至“冰點”。有北京地區(qū)頭部中介機構從業(yè)人員曾向第一財經(jīng)透露，在去年8月～11月，北京地區(qū)的二手房市場幾乎是“零成交”狀態(tài)。
隨著監(jiān)管對融資政策糾偏、鼓勵并購，加上各地在需求端因城施策，供需兩端的市場已經(jīng)明顯回暖，但數(shù)據(jù)為何仍低于市場預期？中泰證券研究所地產(chǎn)負責人陳立認為，目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導致的貸款利率下行，是結果而非驅動因素。有江浙地區(qū)地產(chǎn)中介人士直言，其所在城市最關鍵的問題并不是首付比例和房貸利率，“只要放松限購市場立馬會活躍起來”。
國泰君安指出，2022年最主要的風險已經(jīng)不簡單是房企資金鏈風險，而是升級到了需求下行帶來的房企造血能力下降的風險。過去幾個月各城市的寬松多集中在銀行體系加大信貸投放，但在需求下降背景下作用較為有限，市場預期需要更加強有力的政策來延緩樓市的下行，但對推出節(jié)奏存在一定分歧，鄭州作為省會城市，其政策在時點和力度上都超出預期，對全國其他城市有極強的信號意義。
什么是新的發(fā)展模式？
長江證券首席經(jīng)濟學家伍戈日前在研報中表示，當前房地產(chǎn)銷售和投資的下挫幅度、速度超出過往，即使不再作為“短期刺激經(jīng)濟的手段”，面對穩(wěn)增長的嚴峻形勢，政策力度或許不能太小。
與這輪調控相伴而生的是房企頻頻爆雷，以及后疫情時代宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長的特殊壓力，從多數(shù)機構觀點來看，大家都在關注后續(xù)的政策表述和行動，對調控效果的預期也在不斷調整。
穆迪最近的研究報告顯示，信托公司作為房地產(chǎn)業(yè)敞口較大的金融機構，2022年前9個月將有3520億元與房地產(chǎn)相關的信托資產(chǎn)到期，在“兩壓一降”監(jiān)管下壓力較大。
郭樹清在3月2日召開的國新辦發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)價格調整帶來的需求結構變化，對金融業(yè)來說是好事，“但是不希望調整得太劇烈，對經(jīng)濟影響得太大，還是要平穩(wěn)轉換。”
那么，到底什么是“新的發(fā)展模式”？第一財經(jīng)注意到，保障性租賃住房和長租房市場已經(jīng)成為政策指引的關鍵詞。從已經(jīng)全部出爐的國內31個省市自治區(qū)的2021年政府工作報告也可以看出，各地目前確定的房地產(chǎn)舉措主要就聚焦在保障性租賃住房和城市更新等方面。近日住建部已經(jīng)就此提出具體目標：2022年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套，將加快長租房市場建設。
2月25日最新召開的中共中央政治局會議強調，今年的工作仍要堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，要加大宏觀政策實施力度，穩(wěn)定經(jīng)濟大盤；要堅定實施擴大內需戰(zhàn)略，推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化。“‘十四五’期間房地產(chǎn)市場的增量將主要來自租賃住房。”中信證券首席經(jīng)濟學家明明認為，“租購并舉”是未來房地產(chǎn)市場新的發(fā)展模式，政府會積極探索和加速推進保障性租賃住房的建設。
繼去年四季度貨幣政策執(zhí)行報告之后，住建部近期再次強調“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段”。明明表示，在維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，政策的主基調仍然沒有變，“房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等提法意味著這一輪調控對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度是托而不舉。
未來的變量
無論當前局勢如何，監(jiān)管糾偏的目的在于，房地產(chǎn)形成健康發(fā)展和良性循環(huán)的平衡局面。明明認為，今年房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境大概率還是相對友好的，市場環(huán)境也會逐步改善。陳立認為，未來房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營思路將發(fā)生三大改變：從土地為王到現(xiàn)金為王，從追求規(guī)模到追求穩(wěn)健，從全國擴張到區(qū)域深耕。
對于未來影響房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的因素，人口、土地、金融（貨幣政策等）仍是主要變量。
去年年底的中央經(jīng)濟工作會議指出，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求萎縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，未來政策要靠前發(fā)力，積極財政政策要提升效能，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。
“大家都知道地產(chǎn)這個泡泡不能再吹了，所以地產(chǎn)政策即便是略有放松，也只是給部分企業(yè)喘一口氣，不會全面放水，相信地產(chǎn)融資不會成為未來貨幣擴張的主力。”中泰資管首席投資官姜超認為，房住不炒仍是未來的底線。明明也表示，今年的經(jīng)濟政策意在穩(wěn)增長而非強刺激。
另外根據(jù)世界清算銀行的數(shù)據(jù)，截至2021年6月末，中國的居民部門名義杠桿率（債務/GDP）升至61%，相比2015年（38.9%）接近翻倍。
而根據(jù)央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告2021》，加上非銀行金融部門對居民的借貸，居民杠桿率已經(jīng)達到72.5%。
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