曾經(jīng)火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價(jià)等調(diào)控措施作用下迅速降溫。剛剛過去的2月，不僅是深圳二手房參考價(jià)推出一周年的時(shí)間，深圳二手房市場也似乎沒有迎來節(jié)后的“小陽春”：二手房成交量低于千套水平。

疫情沖擊明顯

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月深圳二手住宅過戶數(shù)為872套，環(huán)比下滑44%，成交量跌至2008年以來的最低值。樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，2月二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌0.39%，同比下跌2.01%。

可以說，二手房成交參考價(jià)的威力的確很明顯。2021年2月，深圳推出二手房參考價(jià)之后，當(dāng)月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，環(huán)比下降40%。2021年3月之后，二手住宅成交量連續(xù)下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。從全年來看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比減少57.3%，創(chuàng)下近15年新低。

記者在羅湖和福田多處實(shí)探時(shí)，受訪的房產(chǎn)中介經(jīng)理均表示，疫情是導(dǎo)致2月深圳二手房成交量再創(chuàng)新低的主要原因，3月市場能否復(fù)蘇還要取決于疫情是否能夠得到有效控制。

“盡管受到疫情影響，最近看房的詢問量還是出現(xiàn)小幅上升。整體調(diào)控環(huán)境跟去年下半年相比有所緩和，一些觀望的購房者最近也頻頻聯(lián)系我們。”有房產(chǎn)中介人員如是說，“不僅如此，我們梳理最近幾個(gè)月的二手房成交單發(fā)現(xiàn)，參照參考價(jià)或者上浮10%左右的房源居多，掛牌價(jià)太高的房源很難成交。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這么低的成交量一定“不正常”，導(dǎo)致這個(gè)“不正常”情況就是疫情的沖擊。其實(shí)，從上門量和帶看量來看，2月中旬二手房市場已經(jīng)有明顯上升，預(yù)示著樓市在探底、觸底和緩慢回升。“我認(rèn)為，在上海、廣州樓市已經(jīng)開始回升的情況下，深圳樓市的小陽春一定不會缺席，只會遲到。”

購房者對利率變化敏感度降低

不過，深圳二手房參考價(jià)仍在發(fā)揮強(qiáng)效，由于商業(yè)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)按照參考價(jià)執(zhí)行，可以說從最關(guān)鍵的資金層面卡住了不少購房者的“咽喉”。“以往，深圳購房者對房貸利率很敏感，稍微風(fēng)吹草動(dòng)市場就會發(fā)生明顯變化，但在二手房參考價(jià)之下，即使利率小幅調(diào)低，對購房者入市的推動(dòng)力并不大，因?yàn)槟軌蛸J款的額度并沒有發(fā)生變化。”有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示。

李宇嘉也認(rèn)為，對于今年深圳樓市的“小陽春”，不能有太大的期待，二手房參考價(jià)政策還會執(zhí)行下去。“2020年下半年以后靠違規(guī)加杠桿炒起來的那部分物業(yè)，主要分布在后海、寶中、光明、沙井等區(qū)域，還有對口直升的學(xué)位房等，沒有了杠桿加持，很難有購買力充足的接盤俠，這也是近期深圳二手房連續(xù)陰跌的原因。”他預(yù)計(jì)，今年上半年深圳樓市會處于一個(gè)觸底和緩慢回升的過程，二手房交易量年中前后估計(jì)會探到每月4000套左右的水平，但還是會低于5000套的分水嶺。接下來的市場走勢，還要看疫情和調(diào)控政策的變化。

除了二手房，隨著深圳樓市調(diào)控逐步深入，開發(fā)商坐等客戶上門搶房的日子難以再現(xiàn)，深圳新房仍在加大推銷力度，特價(jià)房、高傭金等現(xiàn)象層出不窮，房企也想趁著市場氛圍轉(zhuǎn)暖迅速打開銷售局面。記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，就在羅湖區(qū)水貝地鐵站附近的三個(gè)新盤，最近紛紛推出特價(jià)房源，最高直減150萬元。現(xiàn)場銷售人員告訴記者，降價(jià)后銷售情況與農(nóng)歷年前相比有所好轉(zhuǎn)，幾乎每隔一兩天就能有成交。此外，也有房企加大了全民營銷獎(jiǎng)勵(lì)力度，給出了高額傭金，包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等多個(gè)產(chǎn)品類型。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些低首付、零首付等操作還是要糾正，降低首付不等于首付下調(diào)沒邊界，各地要在合規(guī)情況下積極放貸，助力購房市場的高質(zhì)量發(fā)展。此外，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，在中央加強(qiáng)“一城一策”指導(dǎo)與監(jiān)督下，深圳作為樓市風(fēng)向標(biāo)城市出現(xiàn)調(diào)控政策掉頭轉(zhuǎn)向，變相松綁的概率可能微乎其微。