2021年，由于新冠肺炎疫情逐漸受控及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，香港樓市一度止跌回升，全年住宅成交總額創(chuàng)下24年來(lái)新高。由于成交站上歷史高位，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也對(duì)香港樓市充滿(mǎn)信心，就在本月，香港還誕生了中國(guó)有史以來(lái)最貴的單價(jià)地王，一宗位于
淺水灣的住宅用地樓面價(jià)超過(guò)90萬(wàn)人民幣/平方米。
不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)于香港樓市的信心，或?qū)⒁蚪谝咔殛庼捕匦孪萑氲凸?。仲量?lián)行香港主席曾煥平對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，受疫情影響，今年1-2月香港住宅成交量大跌，樓價(jià)已下滑超5%，如果疫情不能得到全面控制，恐全年樓價(jià)將下跌10%。
最貴地王誕生背后的危機(jī)
中國(guó)香港是公認(rèn)的全球房?jī)r(jià)最高城市之一，截至目前，香港最貴的洋房已經(jīng)賣(mài)到145萬(wàn)元人民幣/平方米。
原本2019年、2020年受多重因素影響，香港樓市已延續(xù)15年的超級(jí)大牛市曾一度中止。但2021年由于疫情逐漸受控、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，香港住宅市場(chǎng)交投活躍，根據(jù)香港特別行政區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)，去年香港住宅買(mǎi)賣(mài)合約總值7339億港元，同比大漲34%，打破了1997年的歷史紀(jì)錄。成交套數(shù)達(dá)到74297套，同比增24%，也創(chuàng)下九年來(lái)新高。
不僅市場(chǎng)成交活躍，香港房?jī)r(jià)更是突破歷史高位。根據(jù)美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)，去年香港住宅價(jià)格增幅接近6%。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，香港中小型住宅樓價(jià)上漲了4.4%，豪宅樓價(jià)上升7.2%。由于在家工作的趨勢(shì)上升，豪宅租金去年上升3.2%。
仲量聯(lián)行香港主席曾煥平告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前香港樓價(jià)情況大致為：新建區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格約合人民幣11萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米；港島等市中心區(qū)域普通住宅價(jià)格約合人民幣18萬(wàn)-23萬(wàn)元/平方米；超級(jí)豪宅則上不封頂，不能一概而論。
去年香港樓市見(jiàn)漲，市場(chǎng)也多看好后市。年初時(shí)仲量聯(lián)行曾預(yù)測(cè)中小型住宅樓價(jià)2022年上升0%至5%，戴德梁行曾預(yù)測(cè)樓價(jià)將有5-10%升幅，利嘉閣地產(chǎn)曾預(yù)測(cè)2022年全年可錄得8%至10%的升幅。
在樂(lè)觀氛圍中，今年2月中旬，香港誕生了全中國(guó)有史以來(lái)最貴的單價(jià)地王，光是一平米的樓面價(jià)就足夠在小縣城買(mǎi)一套房：2月15日，爪哇控股(00251.HK)以港幣11.88億元地價(jià)，拍下位于香港
淺水灣南灣道一地塊，折合樓面價(jià)約人民幣90萬(wàn)元/平方米。
目前內(nèi)地最貴的單價(jià)地王，還是2016年融信中國(guó)在上海靜安中興社區(qū)拿下的一塊地，樓面價(jià)約14萬(wàn)元/平方米，香港最貴單價(jià)已經(jīng)是內(nèi)地的7倍。
但隨著過(guò)去兩個(gè)月來(lái)香港疫情的發(fā)展，香港樓市的局面亦悄然發(fā)生改變。
根據(jù)仲量聯(lián)行香港主席曾煥平的觀察，實(shí)際上2022年整個(gè)1-2月，香港樓市都極度不活躍，“成交量非常少，地產(chǎn)發(fā)展商也都選擇不開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在把疫情壓下去才是最重要的事”。
由于成交量大跌，香港的樓價(jià)也止?jié)q轉(zhuǎn)跌了。“現(xiàn)在如果真的想賣(mài)房，至少要把價(jià)格降5%。根據(jù)港府?dāng)?shù)據(jù)，1-2月中小型物業(yè)價(jià)格整體下跌1%-2%，而我們的數(shù)據(jù)已經(jīng)錄得5%下跌。”曾煥平表示。
寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)大受影響
對(duì)于后市展望，曾煥平認(rèn)為主要是看疫情能否控制住。“如果4-5月能控制好，預(yù)計(jì)全年樓價(jià)跌幅也控制在5%左右 ，如果疫情控不住，整年恐怕會(huì)有10%的跌幅。”
與內(nèi)地不一樣的情況是，雖然香港樓市較淡，但土地市場(chǎng)保持了穩(wěn)定，香港本地開(kāi)發(fā)商拿地積極，這體現(xiàn)出他們對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期的信心。此外，特色豪宅依然受到富豪買(mǎi)家追捧，開(kāi)發(fā)商也對(duì)豪宅市場(chǎng)前景普遍看好。
去年香港樓市上漲的主要原因包括：市場(chǎng)資金充裕、疫情相對(duì)世界其他地區(qū)來(lái)說(shuō)更緩和、低息的環(huán)境等。目前來(lái)看，疫情是最大變量。
疫情不僅沖擊著香港本地住宅市場(chǎng)，對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)零售地產(chǎn)的負(fù)面影響更大。根據(jù)機(jī)構(gòu)萊坊的數(shù)據(jù)，由于香港感染數(shù)字回升以及再次收緊社交距離措施，寫(xiě)字樓租戶(hù)普遍持觀望態(tài)度，令香港島的空置率高達(dá)8.5%，第五波疫情的爆發(fā)，導(dǎo)致從1月中開(kāi)始已有規(guī)模較大的搬遷個(gè)案叫停。
香港商業(yè)零售市場(chǎng)一直在期盼疫情結(jié)束后能與內(nèi)地重新通關(guān)，如今這一想法短時(shí)期內(nèi)基本幻滅。同時(shí)由于更嚴(yán)格的社交距離措施施行，連香港本地消費(fèi)都被嚴(yán)重抑制了。
現(xiàn)在很多港資地產(chǎn)商都在北上內(nèi)地尋找新機(jī)會(huì)，恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗近期就表示，恒隆在上海單個(gè)商場(chǎng)的銷(xiāo)售額，就達(dá)到去年旗下香港所有商場(chǎng)銷(xiāo)售額總和的2.7倍。陳啟宗之子陳文博過(guò)去整整一年都在內(nèi)地沒(méi)有回港，到處看項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，就連此前在內(nèi)地幾乎從未投資過(guò)的香港地產(chǎn)商，都打算進(jìn)軍內(nèi)地了。
目前，內(nèi)地正在全力支援香港應(yīng)對(duì)第五波新冠疫情。3月1日，國(guó)家衛(wèi)生健康委新冠肺炎疫情應(yīng)對(duì)處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組專(zhuān)家組組長(zhǎng)梁萬(wàn)年表示，香港本輪疫情嚴(yán)峻復(fù)雜，不過(guò)，在中央的堅(jiān)定支持和特區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，各界團(tuán)結(jié)一致，利用科學(xué)的方法，有信心戰(zhàn)勝這次疫情。
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