今年前兩個(gè)月，全國土地市場仍然延續(xù)去年底的低迷行情。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國300城各類用地成交2460.71億元，同比下降超過六成；百強(qiáng)房企拿地額同比降幅也超過六成。從目前來看，多數(shù)房企并未拿地，國資背景的房企成為拿地“主力軍”。而從北京首輪集中供地的情況來看，房企聯(lián)合拿地的模式也不被看好。
對于未來的土地市場，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，企業(yè)拿地積極性仍將繼續(xù)分化，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，其土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，全國300城各類用地成交2460.71億元。新京報(bào)資料圖片
300城土地成交額同比降幅超六成
截至目前，今年土地市場的成交與去年同期相比差異較大。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國300城各類用地成交建筑面積為1.8億平方米，同比下降約28%。從土地出讓金來看，全國300城各類用地成交2460.71億元，同比下降63.18%。
在土地價(jià)格上，前兩個(gè)月，300城各類用地成交樓面均價(jià)為1371元/平方米，同比下跌48.86%。與此同時(shí)，平均溢價(jià)率為3.47%，較去年同期下降10.84個(gè)百分點(diǎn)。而在流拍率方面，1-2月全國300城住宅用地共流拍地塊199宗，流拍率為32.95%，較去年同期增長22.61個(gè)百分點(diǎn)，房企拿地積極性明顯減弱。
按住宅用地出讓金計(jì)算，今年前兩個(gè)月位列前三的城市分別為北京、寧波、南通，土地出讓金分別為480.23億元、247.57億元、51.91億元。而從主要房企拿地來看，北京、寧波和嘉興也是位列代表房企拿地面積前三的城市。
重點(diǎn)22城的集中供地一直是業(yè)界關(guān)注重點(diǎn)，2月份，北京打響了2022年集中供地第一槍。這一次，北京土拍市場有所回溫。相較2021年第三次集中供地北京流拍率達(dá)到17%，北京首輪17宗涉宅地塊僅有1宗地塊流拍。
對于部分城市土地市場的回暖，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管彭澧麗表示，年初獲得的地塊有望成為本年內(nèi)的銷售儲備貨值，因此本次土地出讓結(jié)果好于市場預(yù)期。
而在億翰智庫分析人士看來，就北京土地市場來看，其基本面較好且市場處于回暖狀態(tài)，同時(shí)，北京首批供應(yīng)的地塊質(zhì)量較好，如朝陽、豐臺、石景山等傳統(tǒng)熱門區(qū)域供應(yīng)充足，疊加區(qū)域內(nèi)新盤較少，新供應(yīng)土地的競爭壓力較小，利潤及去化較有保障，因此房企拿地積極。
不過，雖然北京土地市場回暖，但并不代表整體市場行情，城市之間差異化明顯，并非所有的城市土地市場都有回暖。相比之下，沒有較大政策利好，中西部城市土地市場難言樂觀。
國資背景房企成為拿地“主力軍”
從目前土地市場的成交情況不難看出，雖然房企在北京等個(gè)別城市投資較為積極，但是整體來看，拿地積極性并不高。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額1440.9億元，拿地規(guī)模同比下降62.7%。
從億翰智庫的房企新增貨值排行來看，1-2月，華潤置地、綠城中國占據(jù)榜單前兩位。其中，華潤置地累計(jì)新增全口徑貨值415.0億元，累計(jì)新增權(quán)益貨值289億元。進(jìn)入2022年，華潤置地先是在寧波集中供地中拿下3宗地塊，后在北京集中供地中以“57.12億元+6%政府持有產(chǎn)權(quán)比例”競得豐臺紀(jì)家廟地塊，并以22.82億元摘得北京石景山首鋼園地塊。
與此同時(shí)，1-2月，綠城中國累計(jì)新增全口徑貨值391.5億元，累計(jì)新增權(quán)益貨值345.0億元。在北京集中供地中，綠城是大贏家。前身為民營地產(chǎn)的綠城，混改后成為中交控股的央企背景開發(fā)商，在北京此次土拍中表現(xiàn)較為亮眼，共參與7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地，總成交金額98.4億元。
值得一提的是，目前央國企在土地市場上占據(jù)主流。中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛表示，從北京首輪集中供地來看，參拍的開發(fā)商企業(yè)幾乎是央國企全面覆蓋，而拿地企業(yè)除了旭輝一家是民營企業(yè)以外，清一色全是央國企開發(fā)商。
以央國企為主的企業(yè)拿地態(tài)度積極，與穩(wěn)健型央國企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。比如華潤置地、綠城中國、保利發(fā)展、北京興創(chuàng)投資以及中國海外發(fā)展等，均有央國企背景，資金實(shí)力雄厚，相比之下，民營企業(yè)依舊困于資金壓力，只有較少的企業(yè)參與拿地。在億翰智庫分析人士看來，2022年第一季度是美元債償債高峰時(shí)期，這也給民營企業(yè)帶來了較大的資金壓力。
業(yè)內(nèi)：企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化
值得關(guān)注的是，從土地競拍報(bào)名情況來看，企業(yè)聯(lián)合體報(bào)名的數(shù)量銳減，以北京首輪集中供地為例，僅“金地+保利”以及“中建三局+興創(chuàng)”拿下兩宗地塊。對此，億翰智庫分析人士認(rèn)為，企業(yè)選擇聯(lián)合體拿地是出于分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以及資金壓力的目的，但行業(yè)“爆雷”頻發(fā)，聯(lián)合體拿地反而一定程度上加重了風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)更傾向于獨(dú)立拿地或與央國企合作。
對于2022年全年的土地市場，克而瑞分析，今年投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場生力軍，發(fā)展優(yōu)勢將進(jìn)一步擴(kuò)大。
而在城市層面，克而瑞認(rèn)為，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，其土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，但部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)“無人問津”的局面。
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