2022年2月15日，鄭州代市長何雄在鄭州市委經(jīng)濟工作會上表示：“鄭州樓市現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”。
如今，距離這番講話不足半月，鄭州樓市果然迎來了2022年最硬核新政。
3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱：《通知》），涉及5大項共19條措施，包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。
具體來說，主要對人才端、供應端、信貸端等方面給予政策支持。人才端方面，對符合條件的學生提供購買共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房兩個選項，并給予一定的補貼；供應端方面，以去化周期18個月為分界點，超出時減少住宅用地供應量，低于時則增加；同時，鄭州還降低了房企拿地的門檻，規(guī)定土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納；而信貸端，則分別給予企業(yè)項目貸款支持和降低個人住房消費負擔等政策支持。
億翰智庫首席分析師張化東向時代周報記者表示，上述《通知》的政策主題，是“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，從供給端看，是穩(wěn)存量、保交房和提增量、促投資同步推進；對于預售資金監(jiān)管要求明確，對于新增土地投資加大支持力度。從需求端和供給端同步發(fā)力，繼續(xù)加強穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期等價格管控手段。
重啟貨幣化安置，明降首付門檻
分析人士指出，上述《通知》的19條政策中，對樓市能夠形成強刺激作用的，莫過于“降低二套房首付比例”政策和“貨幣化安置”。
《通知》指出，要推行貨幣化安置、促進安置房轉(zhuǎn)化。具體來說，則要實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
所謂“貨幣化安置”，是指拆遷人將應安置的房屋核算成安置款，由被拆遷人自行購買房屋安置，目的是消化庫存；它還有個名稱，叫“棚改貨幣化安置”。
貨幣化安置向來被認為是短期內(nèi)盤活房地產(chǎn)市場、刺激房價上漲、提振樓市信心、消化空置商品房的有利手段，曾于2015年在全國范圍內(nèi)大規(guī)模出現(xiàn)，此后的幾年里，多個城市房價暴漲。
以鄭州為例，自2016年出臺棚改貨幣化安置政策后，部分地區(qū)的房價甚至一度攀升到3萬元以上。后期隨著全國新一輪調(diào)控的出臺，以及中央明確要求“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣盡快取消貨幣化安置”之后，直到2020年，鄭州樓市才穩(wěn)定下來。
另一個重磅條款涉及“二套房貸款”，《通知》表示，對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，購買二套房時，執(zhí)行首套房貸款政策。
首套房貸款與二套房貸款有何區(qū)別？鄭州此前曾規(guī)定：在限購區(qū)域內(nèi)，居民的首次購房貸款比例仍為30%保持不變。居民家庭有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有1套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行。
也就是說，這一次，鄭州明確取消了“認房又認貸”的限制政策，只要結(jié)清首套房貸款，均可以按照30％的首付購買二套房。
時代周報記者了解到，自2022年以來，全國已有10余個城市放寬購房首付比例，而鄭州是其中第一個明確降低改善需求首付商業(yè)貸款門檻的城市。
貝殼研究院向時代周報記者表示，該條政策將實質(zhì)性降低購房成本，激發(fā)改善換房需求，加快鄭州房地產(chǎn)市場筑底修復，同時對其他城市具有示范作用，利于提升市場預期。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙向時代周報記者表示，本次鄭州的政策意義較大，對于鄭州房地產(chǎn)市場而言，保障購房群體進一步擴大，促進購房需求的釋放，短期成交有可能呈現(xiàn)上升趨勢；其次，對于房企而言，資金壓力有所緩解，開工及銷售速度有所增加，有利于房地產(chǎn)市場的內(nèi)部良性循環(huán)。
“雖然近期很多城市報道降首付，降房貸利率，但并沒有正式發(fā)文，鄭州作為全國第一個正式發(fā)文政策放松的城市，對行業(yè)有著積極的意義，后續(xù)城市跟進的可能性大。”王小嬙說。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦有著同樣的看法，他向時代周報記者表示，鄭州作為一個二線城市，發(fā)布穩(wěn)定樓市19條意義非常大，相比之前全國累積超過50個城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策，這是第一個系統(tǒng)性救樓市政策，政策力度更大，覆蓋面更廣，影響也更明顯。
庫存壓力
鄭州此番發(fā)文救市，主要源于鄭州樓市市場端和供應端的供需錯配。安居客數(shù)據(jù)顯示，鄭州住宅均價在2018年10月攀上13867元/平方米高點，而2022年1月份，其樓市均價則為13099元/平方米。
成交數(shù)量方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州新房成交6686套，較12月環(huán)比下降30.7%，二手房成交3561套，環(huán)比下降29%，同比下降18.1%。
量價沒有明顯起色的同時，鄭州樓市庫存和去化周期也面臨較大壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州狹義庫存環(huán)比上漲25%，庫存消化周期超過2年。 中科財金人工智能研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，鄭州宅地成交規(guī)劃建筑面積為26.3萬平方米，宅地成交樓面價為1885元/平方米，較2021年1月均有著不小的差距。
實際上，鄭州作為人口超千萬、GDP規(guī)模超萬億的河南首府，其房地產(chǎn)市場也曾有過狂飆突進的時刻。比如2016年，鄭州曾經(jīng)誕生15個地王，彼時，鄭州新房成交規(guī)模達1693萬平方米，較兩年前足足擴大了3倍。
但隨著2016年中期樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，多條限購、限貸政策出臺，鄭州樓市開始了漫長的回調(diào)期，曾經(jīng)的火熱態(tài)勢一去不復返，如今無論是房價還是供應量，均呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢。
時代周報記者了解到，在此之前，鄭州已連續(xù)發(fā)布調(diào)控放松政策，意在刺激樓市回暖，包括吸引人才、加速去化、安置房貨幣化、放松信貸、降低購房成本，等等。而此次鄭州19條樓市新政的出臺，更被業(yè)內(nèi)解讀為“近幾年力度最大的調(diào)控松綁政策。”
“后續(xù)各地很可能會持續(xù)跟進，改善型住房需求將得到大力支持，政策力度或可比較2015年3.30政策，房地產(chǎn)市場于今年二季度企穩(wěn)將成為大概率事件。”張化東對時代周報記者表示。
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