去年江蘇商品房銷售面積破紀(jì)錄，連續(xù)三年全國(guó)居首 ——

一個(gè)“穩(wěn)”字，道盡樓市運(yùn)行精髓

□ 本報(bào)記者 吉強(qiáng)

“原以為是青銅，沒想到是王者。”這個(gè)梗用于表述2021年樓市感受，也大致成立?？磾?shù)據(jù)：去年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.9%，突破17.9億平方米，其中，住宅銷售15.65億平方米，增長(zhǎng)1.1%，均創(chuàng)歷史新高；同期，江蘇商品房和住宅銷售面積分別達(dá)1.65億、1.44億平方米，分別增長(zhǎng)7.3%、3.7%，同樣刷新歷史紀(jì)錄。

江蘇還連續(xù)三年摘得全國(guó)商品房銷售面積桂冠，較廣東多賣了0.25億平方米；住宅銷售面積占全國(guó)的9.2%，占比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房子降價(jià)難賣、土地出現(xiàn)流拍、開發(fā)商資金鏈緊繃，尤其是個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)凸顯……去年下半年以來，隨著密集出臺(tái)的調(diào)控政策持續(xù)顯效，類似這樣的樓市新聞不斷占據(jù)了國(guó)內(nèi)輿情熱點(diǎn)榜，強(qiáng)化了不少?gòu)臉I(yè)者“2021年是房地產(chǎn)‘無增長(zhǎng)時(shí)代’”的悲觀預(yù)期。然而，事實(shí)卻表明，步入調(diào)整通道的樓市仍具有強(qiáng)大韌性。而隨著去年底以來貨幣信貸寬松信號(hào)不斷釋放、多地穩(wěn)樓市政策連番出臺(tái)，今年1月一二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)自去年9月以來首次止跌，這一切再次說明，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制謀的是市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的“穩(wěn)”，防的是大起大落的“險(xiǎn)”。

調(diào)整通道的數(shù)字解讀

先回顧去年2月份鹽城樓市的一則舊聞：“除了各大樓盤漲價(jià)，新供地價(jià)也創(chuàng)新高，城中新掛住宅用地起拍價(jià)破萬，2021年樓市或又是一個(gè)牛年。”這“預(yù)判落空”的舊聞顯示了去年初樓市之熱，但事實(shí)很“打臉”——那是牛的高點(diǎn)，而非起點(diǎn)。“先熱后冷”、“見頂回落”，最終成為全年樓市運(yùn)行軌跡的寫照。

從商品房銷售面積累計(jì)增速指標(biāo)看，去年江蘇這一指標(biāo)的軌跡如同高臺(tái)滑雪的賽道：1-2月份同比增長(zhǎng)35%，而后一路回落，直至去年全年的2.3%，高低落差達(dá)32.7個(gè)百分點(diǎn)。

增速明顯回落的軌跡特征，其實(shí)體現(xiàn)在去年許多指標(biāo)上，不只是房地產(chǎn)業(yè)。最綜合的如GDP，19.2%、13.2%、10.2%、8.6%，這是去年一季度、上半年、前三季度和全年江蘇GDP的增速軌跡。

而將視線拓展，則會(huì)發(fā)現(xiàn)去年初的增速高點(diǎn)，又是2020年的自然延伸。就樓市而言，2020年江蘇樓市自疫情中逐月回暖，1-2月份全省商品房銷售面積同比大降35.4%，有意思的是，這一增速低谷竟和去年同期的峰值相差無幾，隨后銷售逐月向好，以2020年上半年“負(fù)轉(zhuǎn)正”為節(jié)點(diǎn)，重回正增長(zhǎng)上升通道，并于去年1-2月份增速見頂。也就是說，前年是“先冷后熱”，去年是“先熱后冷”，連貫起來的增速曲線似乎構(gòu)成了一個(gè)完整波動(dòng)小周期。

一度暴降35.4%，一度暴增35%，罕見高落差彰顯出前所未見的疫情的影響，但任何行業(yè)自有其內(nèi)在運(yùn)行邏輯，突發(fā)因素往往放大短期波動(dòng)的幅度，但卻難改軌跡波動(dòng)的周期性。樓市周期性波動(dòng)軌跡，既與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相關(guān)，更和調(diào)控政策高度關(guān)聯(lián)。從江蘇商品房銷售看，近一輪大的周期底部出現(xiàn)在2018年，當(dāng)年銷售面積同比下降5.1%，此后的2019年、2020年分別增長(zhǎng)4.2%、10.5%，去年增速回落至7.3%。

將2013年至2017年的銷售數(shù)據(jù)再完整呈現(xiàn)后，樓市趨勢(shì)性信息可謂呼之欲出。2013年，江蘇商品房銷售面積增長(zhǎng)27%，隨后的2014年大降14%，2015年、2016年又分別大增15.9%、22.3%，2017年僅小增1.8%。

不難看出，自2013年以來的9年里，江蘇樓市銷售增長(zhǎng)是主調(diào)，這總體呼應(yīng)著經(jīng)濟(jì)持續(xù)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，可以說，宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)韌性也有著房地產(chǎn)業(yè)的一份“功勞”。同時(shí)，銷售增速起伏在近幾年明顯收斂，基本告別了大起大落，從一個(gè)側(cè)面反映出旨在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制在江蘇明顯收效。

“關(guān)鍵先生”的應(yīng)有模樣

人們常把拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”中的投資，“昵稱”為“關(guān)鍵先生”，而在各類投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資又何嘗不是“關(guān)鍵先生”？無論從房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的分量、對(duì)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)衡量，還是從商品房銷售對(duì)家裝、家電等行業(yè)消費(fèi)的連鎖影響考察，目前，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位都沒有變，去年的數(shù)據(jù)再次印證了這一點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)必然涵蓋房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)發(fā)展，二者并行不悖，人們期許的只是房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)守“房住不炒”基本定位，圍繞“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、提升居民居住品質(zhì)謀發(fā)展。“步伐更穩(wěn)健”，才是房地產(chǎn)業(yè)這位“關(guān)鍵先生”的應(yīng)有模樣。

去年，江蘇GDP規(guī)模達(dá)116364億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)為8943億元，接近金融業(yè)的9164億元，占GDP的比重為7.7%，同期廣東房地產(chǎn)業(yè)的占比為8.7%。2020年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。房地產(chǎn)業(yè)能否良性循環(huán)、健康發(fā)展，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中提質(zhì)的重要性不言而喻。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)。在去年江蘇商品房銷售面積創(chuàng)紀(jì)錄的同時(shí)，與之相關(guān)的消費(fèi)領(lǐng)域也數(shù)據(jù)不俗：在限額以上單位24大類零售商品中，建筑和裝潢材料類同比增長(zhǎng)36.9%，位居前列；五金電料、家電、家具也分別增長(zhǎng)了23.1%、12.4%、11.5%。

盡管去年江蘇房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)5.8%，增速低于GDP2.8個(gè)百分點(diǎn)，但這是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善、市場(chǎng)“雜質(zhì)”得到撇清后增速，可持續(xù)性無疑更強(qiáng)。

“合理需求”的剛性釋放

今年春節(jié)前，南京市民盧先生搬進(jìn)了為退休養(yǎng)老買的新居，盡管周邊公共交通不太方便，規(guī)劃中的地鐵延長(zhǎng)線兩年后才能運(yùn)營(yíng)，但新居的地暖、采光以及智能家電，還是讓他切實(shí)感受到了居住條件的上臺(tái)階。“原來住著沒電梯的‘老破小’，歲數(shù)大了肯定不適合，所以才買了新房，今年春節(jié)前計(jì)劃只是試住，結(jié)果住上癮，不想回舊居了。”

類似盧先生這樣的住房改善性需求，疊加城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的合理住房需求，目前不僅依舊旺盛，而且更為迫切。全國(guó)乃至江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一基本面沒有變，保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)有著堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

最新發(fā)布的江蘇常住人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年末江蘇常住人口較2020年末增加28.1萬人，盡管增速較低，但仍在增長(zhǎng)；常住人口城鎮(zhèn)化率為73.94%，與2020年末相比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。從歷史數(shù)據(jù)看，江蘇城鎮(zhèn)化率逐年提升，近年來雖步幅有所放緩，但步伐一直沒有停歇。按照江蘇“十四五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃預(yù)期的目標(biāo)，到2025年末，全省常住人口城鎮(zhèn)化率應(yīng)超過75%，目前還相差1.06個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到13個(gè)設(shè)區(qū)市城鎮(zhèn)化率存在差異，最高和最低相差24.5個(gè)百分點(diǎn)，因此，城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)以及每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口，都會(huì)帶來新的剛性住房需求，其中相當(dāng)一部分將在商品房市場(chǎng)“合理”釋放。

需要提醒的是，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，特別是近期全國(guó)多個(gè)城市樓市政策松動(dòng)，并不意味著樓市宏觀調(diào)控的“改弦更張”，因城施策制度安排下一些城市的政策調(diào)整只是立足于穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，而全局性調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。以往教訓(xùn)反復(fù)證明，那種“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式注定不可持續(xù)，新的行業(yè)模式追求的是負(fù)債更合理、風(fēng)險(xiǎn)更可控、發(fā)展更穩(wěn)健。