廣經(jīng)觀察
近期，江蘇南通、山東菏澤等部分城市下調個人首套住房貸款首付比例，首次購房、首次申請住房貸款的購房人首付比例降至20％。不過，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，此類情況多發(fā)生在三四線城市，且下調的過程中，也伴隨著利率的下調。記者從廣州地區(qū)多家銀行和中介公司處了解到，目前廣州個人住房貸款首付比例并無變化。
在市場感受到些許“暖意”之時，記者關注到，3月份，170家房企即將面臨合計約600億元的償債壓力，拉長時間來看，3～6月，共計約1809億元債券到期。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前部分地方的政策雖然出現(xiàn)了松動的跡象，但整體依然是收緊的態(tài)勢，現(xiàn)在任何一家房企都不應該對自己的融資能力過于樂觀，只有實打實的銷售回款以及處理手上的優(yōu)質資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過目前行業(yè)“嚴冬”的最好方式。
記者調查 首付比例降 需滿足要求更高
近日，江蘇省南通市多家銀行紛紛下調了該市個人住房貸款首付比例。記者調查了解到，當?shù)囟嗉毅y行表示，首次購房、首次申請住房貸款的購房人首付比例降至20％。
“這是近期剛調整的，還沒開始正式實施，能否申請到20%首付比例，還要看你提交的各項資料是否滿足我行要求。”江蘇南通工商銀行某支行的相關人員告訴記者。
記者調查了解到，部分銀行表示，對申請20%首付比例的購房人資質要求較高。“不僅要看自身的還款能力等，更重要的是需要申請人滿足首次購房等條件，才能申請到20%首付比例的貸款。”江蘇南通中國銀行某支行的工作人員告訴記者，如果購買的是二手房，房子房齡太老，面積太小等因素，銀行都會納入考慮中，并不是所有人都能申請到20%首付比例的貸款，具體的情況要等提交了資料審核之后才知道。
江蘇南通的并非個例，記者了解到，山東省菏澤市的首套房首付比例也在近期降至20%。其中，山東省菏澤市建設銀行一支行的工作人員告訴記者，個人住房貸款首付款比例現(xiàn)在確實下調了，對名下無住房(不含農(nóng)村集體土地房屋，下同)且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行20%。“這是近期做出的調整，估計會持續(xù)執(zhí)行一段時間，目前暫無接到新的調整通知。”該工作人員向記者表示。
業(yè)內(nèi)說法 市場拉動力有限 較難出現(xiàn)反轉行情
為何菏澤、南通等城市接連出現(xiàn)首付比例下調的情況？“此類情況多發(fā)生在三四線城市，且下調的過程中，也伴隨著利率的下調等利好消息。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前此類首付比例的下調，顯然是一個趨勢，客觀上也有助于促進購房門檻的降低和購房需求的釋放。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，菏澤樓市成交持續(xù)低迷。2021年3月，菏澤市場出現(xiàn)“小陽春”行情，商品住宅成交面積升至51萬平方米。隨后市場再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬平方米以下。2022年1月，菏澤市場難言樂觀，成交面積28萬平方米，環(huán)比增長29%，但同比仍下降19%。
從此前國家統(tǒng)計局官方發(fā)布的2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。
嚴躍進表示，根據(jù)簡單算術平均計算，1月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)分別為0.6%、0.1%和-0.2%。橫向對比看，一二線城市出現(xiàn)了止跌現(xiàn)象，而三線城市則依然處于下跌態(tài)勢。所以市場最大的壓力城市也依然是三四線城市。隨著三四線城市首付政策調整等利好，后續(xù)有反彈可能。
展望未來，克而瑞研究中心指出，房地產(chǎn)市場主要矛盾轉向結構性問題，意即核心一二線城市市場依舊供不應求，但多數(shù)三四線城市市場供求基本平衡甚至供過于求，鶴崗、阜新等三四線城市市場需求更是趨于飽和。各城市市場大概率將持續(xù)分化。菏澤等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現(xiàn)反轉行情。反觀核心一二線城市市場需求及購買力依舊堅挺。
房企融資仍未放松
在部分城市房貸政策近期出現(xiàn)松動之際，房地產(chǎn)市場卻將面臨債券到期的壓力。據(jù)克而瑞證券研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年3～6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期、781.9億元人民幣債到期，合計約1809億元債券到期。其中，3月是各公司債集中到期的月份，合計約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，對于各大房企來說，要區(qū)分理解存量到期情況，對于流動性風險較大房企來說，債券集中到期需要集中關注和防范，而對于那些整體經(jīng)營風格穩(wěn)健，財務情況良好的房企來說，合理的債務水平結構和債務來源結構對企業(yè)的成長影響顯著，不能一概而論。
丁祖昱提醒，目前部分地方的政策雖然出現(xiàn)了松動的跡象，但整體依然是收緊的態(tài)勢，并且在銀根方面尤其如此，個別銀行在房企項目未到期便因為風控原因抽貸的現(xiàn)象依然存在?，F(xiàn)在任何一家房企都不應該對自己的融資能力過于樂觀，只有實打實的銷售回款以及處理手上的優(yōu)質資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過目前行業(yè)“嚴冬”的最好方式。
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