近年來，保障性租賃住房作為房地產(chǎn)熱詞，已成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)領(lǐng)域的重點(diǎn)任務(wù)之一。

加快建設(shè)保障性租賃住房，一方面可以解決新市民和青年人的住房問題；另一方面，也是提高城市競爭力、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2021年在人口流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市已籌集保障性租賃住房94.2萬套，預(yù)計(jì)可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢。

近日，住建部在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給。從目前的統(tǒng)計(jì)看，全國將新籌集240萬套。

如果按照這一情況，今年保障性租賃住房的建設(shè)力度將比去年有著較大增長，其增長幅度將超過1.5倍。

加大金融支持力度

面對(duì)如此大規(guī)模建設(shè)保障性租賃住房，資金如何籌措，也是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

為此，2月25日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求各類銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對(duì)性金融產(chǎn)品和服務(wù)。

《指導(dǎo)意見》提出，國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等，要充分發(fā)揮優(yōu)勢，立足自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，加大保障性租賃住房金融支持力度。把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)根據(jù)自持類和非自有產(chǎn)權(quán)類保障性租賃住房特點(diǎn)，分別提供與需求相契合的金融支持。探索符合保障性租賃住房特點(diǎn)的擔(dān)保方式。

事實(shí)上，國務(wù)院辦公廳于2021年6月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中曾明確提出，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；同時(shí)，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放和建設(shè)運(yùn)營。

除金融機(jī)構(gòu)的支持外，近年來通過財(cái)政資金和投資基金也是建設(shè)保障性租賃住房資金的來源之一。

2021年5月20日，國家發(fā)改委印發(fā)《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》。這也意味著，中央預(yù)算內(nèi)投資新增了保障性租賃住房專項(xiàng)。同年7月2日，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目）納入到試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單中。

通過多種渠道增加保障性租賃住房建議的資金來源，足見高層對(duì)于解決新市民和青年人的住房問題，可謂用心良苦。

推動(dòng)相關(guān)配套措施盡快落地

另外，從地方層面來看，目前全國多地已經(jīng)將發(fā)展保障性租賃住房作為地方住房建設(shè)的重要任務(wù)，在地方出臺(tái)的“十四五”規(guī)劃等文件中，明確提出要加大保障性租賃住房的建設(shè)力度。

而此次發(fā)布的《指導(dǎo)意見》，也對(duì)各地明確提出要求。

一是，推動(dòng)保障性租賃住房相關(guān)配套措施盡快落地。各地要盡快出臺(tái)發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)建設(shè)保障性租賃住房的申請(qǐng)條件、流程及工作要求等。

二是，加強(qiáng)保障性租賃住房項(xiàng)目監(jiān)督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督。嚴(yán)厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)惠政策行為。

三是，做好項(xiàng)目準(zhǔn)入管理。各地要明確保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書制度，及時(shí)與銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共享本地區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目信息，定期向銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)公布合格住房租賃企業(yè)名單和企業(yè)經(jīng)營信息，為銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供支持。

銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，將多措并舉，引領(lǐng)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的金融支持。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。同時(shí)明確，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，防范好相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，中房研協(xié)分析認(rèn)為，目前保障性租賃住房在住房保障體系中具有重要地位，是解決大城市住房突出問題的重要路徑，保障性租賃住房或成為2022年樓市新亮點(diǎn)，房企可以從自身戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，積極把握此類信貸機(jī)會(huì)。

房企如何搭上“順風(fēng)車”？

在政策支持和市場需求的支撐下，保障性租賃住房也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。

根據(jù)中信證券此前的評(píng)估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800-900 萬套之間，對(duì)應(yīng)的新增建筑面積或在 4-4.5 億平方米，對(duì)應(yīng)的開發(fā)投資將在 1.7 -1.9 萬億元，預(yù)計(jì) 2022 年投資將超過 4000億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資3個(gè)百分點(diǎn)。

作為房地產(chǎn)市場主體，房企如果能夠憑借自身優(yōu)勢參與其中，或?qū)闃I(yè)務(wù)發(fā)展打開新的局面。

克而瑞研究中心此前發(fā)布的一份報(bào)告，指出了房企切入保障性租賃住房領(lǐng)域的兩大路徑：一是，通過“改租”、“納管”形式將存量項(xiàng)目與保障性租賃住房對(duì)接；二是，與地方平臺(tái)公司對(duì)接，輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。

根據(jù)此前發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國保障性租賃住房供應(yīng)主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房、市場中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前對(duì)于房企來說，非住宅存量市場、長租公寓均處于探索期，整體運(yùn)營和盈利都面臨了困境，同時(shí)這些項(xiàng)目也圈定了企業(yè)部分資金，影響資金效率。通過“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對(duì)接，改造部分低效率項(xiàng)目，有利于盤活存量資產(chǎn)。同時(shí)也能夠增加保障性租賃住房的供應(yīng)，協(xié)助地方完成目標(biāo)任務(wù)，作為參與主體分享稅收、補(bǔ)貼、融資等政策紅利。

克而瑞研究中心指出，保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營方一般為地方政府平臺(tái)公司，目前進(jìn)入“增量提速”階段，后期運(yùn)營管理效率尤為重要。地方政府平臺(tái)市場化運(yùn)作水平整體相對(duì)偏低，可能會(huì)影響到項(xiàng)目進(jìn)程，這也為引入房企合作提供了契機(jī)。房企與這些公司進(jìn)行業(yè)務(wù)對(duì)接，在項(xiàng)目運(yùn)營管理上進(jìn)行合作，對(duì)于房企來說也打通了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的一條通道。