截至2月24日，已有北京、福州、合肥、長沙、廈門、上海等多個城市發(fā)布2022年首輪集中供地方案。
其中，北京是最早公布和完成2022年首輪集中供地的城市，具有風(fēng)向標(biāo)意義。從成交情況來看，土地端去年下半年平穩(wěn)轉(zhuǎn)冷的趨勢在今年得以延續(xù)。
從出讓結(jié)果來看，北京此次出讓的18宗地塊中有8宗底價成交，9宗溢價成交，1宗流拍，共攬金480.21億元，國央企仍舊占去大壁江山。
克而瑞地產(chǎn)研究分析認(rèn)為，2022年土地市場發(fā)展仍以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運行，城市間分化進(jìn)一步加劇，低熱城市或?qū)⑦M(jìn)一步降低土地出讓門檻，有意增儲房企可適度關(guān)注收并購機會，而資金鏈承壓的房企，可以關(guān)注地方平臺公司兜底帶來的合作開發(fā)訴求。
政策磨合期已過
對比去年全年成交情況，今年土拍市場一個明顯特征是供地時間前移，且最早公布土地出讓計劃的多個城市，在過去一年的三輪集中土拍中，幾乎無流拍或者僅有極少數(shù)地塊流拍。
此外，首批公布出讓計劃的城市，去年成交地塊單價在全國范圍內(nèi)也名列前茅。據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，在首輪試點的22座重點城市中，廈門、北京分列第一、第二位，成交宗地最高價分別達(dá)4871萬元/畝和4377萬元/畝。
經(jīng)歷了2021年的多輪集中供地后，新政策市場磨合期已過，土地出讓工作開始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)、有序，且多個城市積累列可復(fù)制的操作經(jīng)驗。
從供地規(guī)模上看，各熱點城市積極供地、積極推盤的導(dǎo)向明顯。如昨日（2月23日）晚間公布2022年首輪集中供地計劃的上海，有40宗土地均為涉宅用地出讓，總供應(yīng)面積215.6公頃，總起拍價850.7億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從供應(yīng)總量上看規(guī)模較大，對于改善今年供求關(guān)系有積極作用；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，住宅用地依然占大頭。
土拍出讓規(guī)則方面，在延續(xù)去年土拍規(guī)則基礎(chǔ)上，部分城市進(jìn)行了微調(diào)，如限制土地成交價格，限制地塊建設(shè)項目開發(fā)房產(chǎn)的銷售價格等。“多限”仍舊是各熱點城市穩(wěn)地價主要方式。
同時為保證市場住房供應(yīng)的多元化，各城市對房企在配建保障房、安置房、人才住房、租賃住宅、競品質(zhì)等方面進(jìn)行了限制。
如2月22日廈門披露的2022年住宅用地供應(yīng)計劃提及，2022年度廈門市住宅用地計劃供應(yīng)265.95公頃，其中產(chǎn)權(quán)住宅用地82.72公頃，租賃住宅用地28.06公頃，租金住宅用地占比超過30%，其中包括保障性租賃住宅用地21.69公頃，市場化租賃住宅用地6.37公頃，其他住宅用地155.17公頃。
企業(yè)資格審查和資金管理方面，對房企參與競爭的主體嚴(yán)格限制，防止房企借助馬甲公司圍標(biāo)，仍是熱點城市穩(wěn)定土地市場的主要操作，且為降低競拍溢價率、保證房企合理利潤，搖號拿地仍是今年穩(wěn)預(yù)期不可或缺的重要方式。
58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，從目前部分城市公布的集中供地數(shù)據(jù)來看，土地出讓規(guī)模相比去年有所增加，市場熱度相對也會出現(xiàn)一定提升。如上海此次集中供地達(dá)40幅，起拍價相比去年第一批也有所上漲。
能用在土地市場的資金有限
相比去年下半年，今年市場一個重要關(guān)注點是參拍房企格局會否發(fā)生變化？在融資政策放寬預(yù)期下，出險或資金鏈承壓房企能否再次馳騁土拍戰(zhàn)場？
實際上，從去年土地集中出讓逐步轉(zhuǎn)冷開始，市場上不斷傳出房企信貸政策放寬預(yù)期傳言，包括鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險房企優(yōu)質(zhì)項目等政策，但從政策執(zhí)行和傳導(dǎo)結(jié)果來看，對土拍市場市場影響甚微。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，百強房企在去年第三輪集中供地的投資額下降77%，民企受影響更顯著。首輪集中供地時僅有19家房企未拿地，而不拿地的房企數(shù)量在第二、三輪時飆升至52家和65家，還在拿地的房企反而成為少數(shù)。
雖然今年以來房企融資政策放松的導(dǎo)向仍不斷，但頻發(fā)的“爆雷”事件，讓部分房企對未來高杠桿拿地拓展保持極為謹(jǐn)慎態(tài)度。
丁瑞平負(fù)責(zé)某腰部房企的土拍投拓工作，從市場面上看經(jīng)營還算穩(wěn)健，未有債券違約、理財延期、樓盤停工等影響市場經(jīng)營信心的消息傳出。丁瑞平告訴記者，今年他們企業(yè)的拿地戰(zhàn)略是只能拿零風(fēng)險的住宅項目，并且集團春節(jié)開工后立馬進(jìn)行了人員調(diào)整，包括投拓在內(nèi)的多部門進(jìn)行了優(yōu)化，投拓部門在職人員今年開始薪酬也大縮水，取消了季度獎，年終獎也將調(diào)低。
此外，從能成功發(fā)債融到資金的房企看，借新還舊是企業(yè)維持正常運轉(zhuǎn)必要操作，能用在土地市場的流動性資金也較為有限。
如金科此次發(fā)布的15億元公司債，募集資金用于20金科01的回售本息；中交地產(chǎn)發(fā)行的30億元公司債券，募集資金用于償還到期公司債券；電建地產(chǎn)發(fā)行的10億元公司債，擬全部用于償還“19電建債”回售款。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京首輪土拍已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計后續(xù)其他城市土地市場也有小復(fù)蘇的可能，但不具備大復(fù)蘇條件和基礎(chǔ)。
陸騎麟認(rèn)為，從北京首輪集中供地結(jié)果看，出現(xiàn)溢價地塊是房企對未來市場看好的重要表現(xiàn)，并且結(jié)合當(dāng)前逐步寬松的樓市政策及信貸環(huán)境，購房者信心也有所提升。2022年春節(jié)后，一線城市和熱點二線城市購房需求指數(shù)多出現(xiàn)快速回升，如上海、蘇州、北京等城市的購房需求指數(shù)已接近去年樓市調(diào)整前的水平，表明壓抑大半年的購房需求短期內(nèi)會有所釋放，從而會利好整個2022年土地市場。
（文中丁瑞平為化名）
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