經(jīng)歷了高開低走的2021年后，房地產(chǎn)市場將發(fā)生哪些調(diào)整？今年的樓市政策方向如何？
2月24日上午，國新辦舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽介紹推動住房和城鄉(xiāng)建設高質(zhì)量發(fā)展，并答記者問。王蒙徽著重介紹了加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面的工作，這也被認為是今年監(jiān)管層對樓市的首次定調(diào)。
與往年類似，“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”是今年住建部的重點工作之一。為此，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹重申“房住不炒”的定位和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段”的原則，并強調(diào)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準性和協(xié)調(diào)性。
上述“四性”被認為是高層對于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。分析人士指出，這反映出當前的調(diào)控手段已日臻成熟，樓市調(diào)控不斷深化，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展和良性循環(huán)大有裨益。
值得注意的是，住房城鄉(xiāng)建設領(lǐng)域在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤中的作用再次被強調(diào)。在城市發(fā)展進入存量改造和增量調(diào)整并重的階段，住建部介紹了城市更新、老舊小區(qū)改造、“新城建”等存量領(lǐng)域的任務。在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的同時，對相關(guān)存量領(lǐng)域的激活，正在提上日程。
政策注重協(xié)調(diào)性、精準性
在多重因素的影響下，2021年的房地產(chǎn)市場“高開低走”。去年上半年，房地產(chǎn)市場供需兩旺。隨著信貸政策的收緊，下半年市場交易規(guī)模出現(xiàn)下滑。但全年的房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額仍然實現(xiàn)小幅增長，并創(chuàng)下歷史新高。
對于2021年的房地產(chǎn)市場，倪虹總結(jié)為“總體平穩(wěn)”，這種平穩(wěn)表現(xiàn)在四個方面：住房成交量保持正增長；房價漲幅有所回落；房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了正增長；去化周期還處在合理區(qū)間。
這也為今年的樓市調(diào)控奠定了良好的基礎(chǔ)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，雖然去年市場出現(xiàn)了一定波動，部分房企陷入流動性危機，但全行業(yè)的系統(tǒng)性風險并未爆發(fā)。且到歲末年初，隨著政策的糾偏，市場有所回溫，房價也趨于穩(wěn)定。
統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一線城市和二線城市的新房價格環(huán)比均由跌轉(zhuǎn)漲，三線城市房價繼續(xù)負增長，但降幅有所收窄。
倪虹表示，對于今年穩(wěn)樓市的目標，有四個方面的考慮：保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性；堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險；持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
嚴躍進指出，明確了房地產(chǎn)政策調(diào)控的“四性”，是目前高層對于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。不同的是，連續(xù)性和穩(wěn)定性的表述是過去都有的，而協(xié)調(diào)性和精準性是這兩年提出來的。
按照住建部的說法，連續(xù)性和穩(wěn)定性，主要是指房地產(chǎn)長效機制的執(zhí)行，以及對合理需求的支持。其中，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”的說法，被業(yè)界普遍視為利好。
去年12月，銀保監(jiān)會提出，現(xiàn)階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。此后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款都有所松動，并帶動了市場的回暖。
分析人士普遍認為，住建部的此番表態(tài)與銀保監(jiān)會的思路是一致的，這也預示著合理的房地產(chǎn)信貸將會繼續(xù)得到支持，市場也有望進一步復蘇。
協(xié)調(diào)性和精準性則體現(xiàn)為三個“加強”：加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同；加強部、省、市的調(diào)控聯(lián)動；加強對城市“一城一策”政策的指導和監(jiān)督。
對此，嚴躍進表示，協(xié)調(diào)性的啟發(fā)在于，金融、土地、行政等政策需要配合，不要出現(xiàn)政策之間的“打架”。精準性的內(nèi)涵則在于，要基于對不同區(qū)域市場的研判進行針對性調(diào)整，不搞“一刀切”，也防止矯枉過正的現(xiàn)象。
中指研究院也指出，今年強調(diào)政策的協(xié)調(diào)性和精準性，加強土地、金融和市場監(jiān)管的協(xié)同，可以理解為住建部、央行、銀保監(jiān)會、自然資源部等各部委之間的政策將協(xié)同推進，避免政策多重疊加導致行業(yè)出現(xiàn)較大波動。
受訪對象普遍認為，總體來看，今年的樓市調(diào)控政策將趨于平穩(wěn)和精準，對于合理需求的支持也會加強，但并不意味著政策出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)向。尤其是信貸政策，短期內(nèi)不會大幅度松綁。
樓市穩(wěn)增長需“雙管齊下”
作為國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈在擴內(nèi)需、穩(wěn)增長方面的作用同樣不可忽視。
當日，王蒙徽對我國房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段進行了詳細解讀。他指出，我國現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。目前，我國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛。同時，2000年以前建成的大量老舊小區(qū)，住房面積小、配套差，質(zhì)量也不高，群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。
“我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期，由過去大規(guī)模的增量建設，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變。”王蒙徽表示，這其中蘊含的內(nèi)需潛力巨大。
在擴內(nèi)需、穩(wěn)增長方面，他提出，今年除了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行外，還將在推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程、大力推進“新城建”等方面進行發(fā)力。
其中，王蒙徽對“新城建”進行了格外強調(diào)，并指出，加快構(gòu)建國家、省、市三級城市信息模型基礎(chǔ)平臺體系，全面推進智能市政、智慧社區(qū)、智能建造，協(xié)同發(fā)展智慧城市和智能網(wǎng)聯(lián)汽車，通過打造示范基地，加快“新城建”項目落地。
“新城建”也被認為是“新基建”在住房和城鄉(xiāng)建設領(lǐng)域的具體體現(xiàn)。分析人士指出，若激活這一市場，對經(jīng)濟增長的拉動作用將是長期性和持續(xù)性的。
隨著房地產(chǎn)市場告別增量為主的“黃金時代”，傳統(tǒng)開發(fā)模式對經(jīng)濟的帶動作用正在減弱。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%，近年來首次低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。有機構(gòu)認為，未來數(shù)年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將告別與固定資產(chǎn)投資增速的“剪刀差”，降至與其相當?shù)乃健?/div>
因此，在穩(wěn)住樓市“基本盤”的同時，激活存量市場，有助于從住房領(lǐng)域“穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤”。
“2022年，我國宏觀經(jīng)濟面臨一定的下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮重要的穩(wěn)定器作用。”中指研究院指出，一方面，促進剛性和改善等合理住房需求釋放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，有助于促進行業(yè)良性循環(huán)，維持房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的帶動力。這也是今年房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當頭的另一重考量。
另一方面，老舊小區(qū)改造、“新城建”、適老化城市建設和改造等存量市場也是帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)設施投資的重要領(lǐng)域。這些領(lǐng)域的激活，將在中長期里惠及經(jīng)濟增長和民生改善。
就2022年而言，政策性住房將是穩(wěn)增長的主要發(fā)力點。按照計劃，今年住建部將建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），明顯高于2021年的水平。同時新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。這對今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動作用值得關(guān)注。
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