近期，房地產(chǎn)并購(gòu)主題債升溫明顯。

據(jù)記者梳理，從1月21日至今的一個(gè)月內(nèi)，已有五只房地產(chǎn)并購(gòu)主題債發(fā)行，發(fā)行規(guī)模合計(jì)72.9億，發(fā)行主體涉及中央和地方房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行。另?yè)?jù)梳理，興業(yè)銀行(601166)、廣發(fā)銀行、平安銀行(000001)表態(tài)將發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，總金額200億。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國(guó)企參與合聯(lián)營(yíng)、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的民企項(xiàng)目，可能成為并購(gòu)標(biāo)的。整體看，并購(gòu)債對(duì)房企及房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的正面作用，但仍有難點(diǎn)需進(jìn)一步解決。

央企、地方國(guó)企、銀行均有試水

去年12月10日，交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。會(huì)議表示，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。

參會(huì)人士表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)正常融資功能，交易商協(xié)會(huì)將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)。

央行此后發(fā)布的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知），明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，1月24日招商蛇口(001979)、建發(fā)地產(chǎn)各在銀行間市場(chǎng)發(fā)行兩單房地產(chǎn)并購(gòu)主題債，這一債券的鮮明特征是在債券簡(jiǎn)稱中含有“并購(gòu)”的字樣。值得注意的是，招商蛇口的企業(yè)性質(zhì)為央企，而建發(fā)地產(chǎn)的企業(yè)性質(zhì)為地方國(guó)企。

具體而言，招商蛇口債券發(fā)行規(guī)模12.9億，資金用途為置換發(fā)行人前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)；建發(fā)地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為10億，其中安排4.6億用于并購(gòu)2個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)，4.6億用于項(xiàng)目建設(shè)，0.8億用于償還到期債務(wù)融資工具。

“整體來(lái)看，當(dāng)前試水并購(gòu)債的房企發(fā)行規(guī)模不大，且一部分用于償還前期并購(gòu)貸款。一方面是當(dāng)前多數(shù)房企資金壓力仍然緊張，當(dāng)前保持充足的流動(dòng)性仍是各房企的首要目標(biāo)，并購(gòu)新項(xiàng)目的意愿仍然不高；另一方面是新的并購(gòu)項(xiàng)目需要一定的流程審批時(shí)間，預(yù)計(jì)未來(lái)房企融資進(jìn)一步回暖后，用于新并購(gòu)項(xiàng)目的承債式并購(gòu)債券有望啟動(dòng)。”申萬(wàn)宏源(000166)首席固收分析師孟祥娟表示。

前述通知還提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而發(fā)行房地產(chǎn)并購(gòu)債券也成為銀行的融資方式之一。

Wind數(shù)據(jù)顯示，1月21日浦發(fā)銀行(600000)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行一只并購(gòu)債券“22浦發(fā)銀行02”，發(fā)行規(guī)模50億，利率2.69%。其募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

值得注意的是，這也是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。浦發(fā)銀行表示，將穩(wěn)妥有序推進(jìn)募集資金投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮金融債券對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。

此后，興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行均表態(tài)，將發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，涉及金額200億。比如興業(yè)銀行表示，根據(jù)市場(chǎng)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，計(jì)劃發(fā)行不低于100億房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券。

興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過(guò)并購(gòu)貸款、并購(gòu)票據(jù)、并購(gòu)基金、并購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)等“融資 融智”產(chǎn)品組合拳，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。本期主題金融債券的發(fā)行將進(jìn)一步充實(shí)銀行資金來(lái)源，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。

“預(yù)計(jì)后續(xù)在政策支持下，銀行將對(duì)原本屬于中高風(fēng)險(xiǎn)房企的、體量較大的、區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)，并提供更多信貸支持。”孟祥娟稱。

業(yè)內(nèi)人士提醒做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

2021年12月以來(lái)，監(jiān)管層鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)出險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并購(gòu)債應(yīng)勢(shì)而生。在前述通知中，央行指出，對(duì)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

市場(chǎng)也關(guān)注房地產(chǎn)并購(gòu)債的效果。對(duì)此，天風(fēng)證券首席固收分析師孫彬彬表示，并購(gòu)債對(duì)房企及房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的正面作用。

對(duì)收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，目前拿地成本較高，資金端較緊張，并購(gòu)債能夠以無(wú)抵押信用債并購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目且不占用償債資金，突破“借新還舊”的限制，性價(jià)比較高；對(duì)被收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，推動(dòng)項(xiàng)目去化，確保項(xiàng)目順利竣工交付，實(shí)現(xiàn)資金回籠；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)化出清，緩解流動(dòng)性壓力。

“并購(gòu)債只是一種金融工具，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)不是缺金融工具，缺的是緩和，這需要產(chǎn)業(yè)鏈、上下游、各部門和金融市場(chǎng)的配合。”孫彬彬指出。

華泰證券研究所副所長(zhǎng)張繼強(qiáng)表示，資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國(guó)企參與合聯(lián)營(yíng)、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的民企項(xiàng)目，可能成為并購(gòu)標(biāo)的。

張繼強(qiáng)續(xù)稱，政策落實(shí)需要銀行有額度 房企有意愿 監(jiān)管有支持，而落實(shí)的難點(diǎn)，一是優(yōu)質(zhì)收并購(gòu)項(xiàng)目不足；二是出險(xiǎn)企業(yè)盡調(diào)難度較大，國(guó)企需要兼顧收益和社會(huì)責(zé)任，如何商定對(duì)價(jià)是關(guān)鍵；三是信息披露尺度難把握；四是配套政策還需跟上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行及國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)在開展相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，需要做好系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，穩(wěn)中求進(jìn)。前述通知也提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照穿透原則評(píng)估項(xiàng)目合規(guī)性，嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管要求，加強(qiáng)并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)管。