國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，全國70個城市新房價格指數(shù)自去年9月份以來，首次實現(xiàn)“止跌”。70個城市中，今年1月份新房價格環(huán)比下跌的城市為39個，比上月減少了11個，并連續(xù)2個月減少。這意味著，去年四季度以來，由于部分開發(fā)企業(yè)債務(wù)償還壓力加大而不得不大面積啟動新房“打折促銷”，導(dǎo)致房價下跌的局面明顯緩解。
這也意味著，近期樓市政策合理糾偏，對緩解市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求收縮，起到了積極的作用。比如，金融層面降低5年期LPR，增加按揭額度，降低按揭利率（貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流按揭利率連續(xù)5個月下降）以滿足合理融資需求，促進住房消費和行業(yè)良性循環(huán)；再比如，近期多地積極紓困樓市，提高公積金貸款額度，非限購城市對無房無貸人群降低首付等。
其中，一線城市新房價格止跌回穩(wěn)趨勢更明顯。1月份，一線城市新房價格指數(shù)環(huán)比上升0.6%，而去年12月為-0.1%，這是近7個月以來的環(huán)比新高，其中北京、上海、廣州、深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%、0.5%，京滬領(lǐng)漲，而前期受開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險、散發(fā)疫情等影響的廣深，也在明顯反彈。一線城市領(lǐng)漲態(tài)勢明顯，而二線城市也從此前連續(xù)3個月下跌轉(zhuǎn)為上漲0.1%。
由于人口凈流入，包括剛需、換房需求在內(nèi)的購房需求基礎(chǔ)龐大，一二線熱點城市居民對于樓市政策比較敏感。特別是，去年下半年以來，按揭額度受限、利率攀升、放貸周期拉長（普遍在2-3個月）阻礙了合理需求釋放，導(dǎo)致需求滯后釋放。近期，按揭投放明顯加速，利率也在小幅走低，而開發(fā)商新房定價比較理性，從而促成了前期積累的需求進入市場。
三四線城市仍處于下跌通道中。1月份，三四線城市新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月的-0.3%略有收窄。可見，近期三四線城市積極紓困樓市，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，實施購房補貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等，起到了一定效果。但由于開發(fā)商資金鏈仍比較緊張，對待三四線城市的項目，普遍采取促銷的姿態(tài)，預(yù)計新房價格指數(shù)仍處于弱勢。
二手住房方面，今年1月份，70城二手住房價格環(huán)比指數(shù)連續(xù)5個月下跌，但跌幅有所收窄，從上月的-0.4%收窄至-0.3%。二手房價格滯后企穩(wěn)，與當(dāng)下政策紓困重點在新房市場有關(guān)，也與新房定價相對理性，且有較低的交易成本有關(guān)。分城市看，一線城市二手住房價格指數(shù)連續(xù)兩個月回升，但均為0.1%的回升幅度顯示，當(dāng)下一線城市二手住房市場比較穩(wěn)定。
1月份，二線城市二手住房價格指數(shù)跌幅也在收窄，從上月的-0.3%收至-0.2%，連續(xù)5個月下跌。三四線城市連續(xù)6個月下跌，且連續(xù)4個月保持-0.4%的跌幅，這一方面與三四線城市新房促銷分流需求、引導(dǎo)預(yù)期有關(guān)，另一方面也與二手房供應(yīng)量比較大，交易不太活躍，前期棚改和去庫存后，大量新房轉(zhuǎn)向二手住房供應(yīng)有關(guān)。二手房市場弱勢，也會拖累新房交易。
目前來看，二手住房市場整體比較疲弱。1月份，70城中有55個城市二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌，且環(huán)比下跌城市連續(xù)5個月保持在50-65個城市，同比也有30個城市的二手住房價格在下跌。當(dāng)前，大多數(shù)城市二手房價格持續(xù)下跌，不僅導(dǎo)致很多價格較低的二手住房難以交易，也導(dǎo)致?lián)Q房需求受阻，樓市銷售端的循環(huán)不暢，這也是熱點城市新房難以放量的原因。
從國家統(tǒng)計局對1月份房價指數(shù)的解讀看，著重強調(diào)“環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落”。環(huán)比降勢減弱，意在緩解行業(yè)上下游悲觀的情緒，防止前期緊縮性政策疊加和部分企業(yè)債務(wù)壓力、資金鏈緊張導(dǎo)致新房價格下跌的負反饋循環(huán)，并通過政策糾偏、預(yù)期引導(dǎo)，確保“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）和“三保”（保交樓、保民生、保穩(wěn)定）的目標實現(xiàn)。
同比漲幅總體回落，意在向市場傳達，近一年房價上漲的幅度有限，引導(dǎo)市場預(yù)期、資金流向。同時，近期政策糾偏和調(diào)整，很大程度上是為了保穩(wěn)定，而不是救樓市。未來，盡管各地紓困行業(yè)和市場的利好不斷，比如近期菏澤、重慶、贛州等地，無房無貸的按揭首付比例，由此前的30%降到20%，但這些紓困并未突破差別化住房信貸政策，符合“一城一策”的治理邏輯，對于市場明顯下行的城市，在長效機制框架內(nèi)適度調(diào)整是合理的。
由于貸款集中度、首付款資金來源審查，熱點城市二手房參考價等制約違規(guī)加杠桿的政策依舊有效，2020年下半年以來各地新增的稅收手段（增值稅免征期2年升5年）以及升級的限售政策依舊有效，集中供地且自有資金拿地的政策依舊有效，并且這些成為了持續(xù)執(zhí)行的長效機制，再加上地方主體責(zé)任落地，信貸規(guī)模管控隨時拾起，土地市場、新房市場、二手房市場相互傳導(dǎo)的上漲邏輯基本不存在，市場企穩(wěn)很難轉(zhuǎn)化為新一輪房價暴漲，穩(wěn)定是大趨勢。
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