「給我一個(gè)支點(diǎn)，我就能撬起整個(gè)地球。」阿基米德2000多年前說出的這句名言，至今家喻戶曉。
地產(chǎn)人和購房者，對(duì)這句話的理解，當(dāng)屬最深刻的群體之一。始于2015年的加杠桿，讓一二三四線城市，迎來了大牛市，也催生了一大批千億房企；近幾年的去杠桿，特別是五道紅線威力持續(xù)發(fā)酵之后，樓市陷入萎靡，房企暴雷聲不絕于耳。
去年9月份以來，政府持續(xù)糾偏，各種政策層出不窮，但總讓人覺得力度還不太夠。千呼萬喚始出來，如今，重磅終于來了——最近多個(gè)城市下調(diào)首付比例至20%，六大行整齊劃一下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。明源君預(yù)判，這些政策還將蔓延到更多城市。無數(shù)的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們：一旦降首付+降利率重出江湖，就意味著市場(chǎng)底到了！至于，接下來，你懂的。
降低首付比例威力巨大
上次直接帶來了大牛市
如上所說，自去年9月糾偏以來，幾乎每天都有寬松政策出臺(tái)，但能引發(fā)巨大轟動(dòng)的政策并不多。特別是一些三四線城市的刺激政策，看看就過去了。
可是，最近，幾個(gè)三線城市的寬松政策，卻引發(fā)了巨大的關(guān)注。
2月17日，有媒體報(bào)道，山東菏澤「無房無貸」的購房者，首付比例已從之前的30%降至20%。消息發(fā)布之后，迅速引發(fā)關(guān)注，地產(chǎn)人爭先轉(zhuǎn)發(fā)，一時(shí)間消息鋪天蓋地而來。
緊接著，人們發(fā)現(xiàn)，重慶、江西贛州等地區(qū)的銀行，也已經(jīng)在春節(jié)前后將首套房首付比例下調(diào)至20%。
這還沒完。根據(jù)財(cái)聯(lián)社21日?qǐng)?bào)道，近期，雖然佛山限購區(qū)域?qū)κ赘秾徍艘廊槐容^嚴(yán)格，但不限購區(qū)域部分樓盤首付已經(jīng)降至2成。
……
2015年3月30日下午4點(diǎn)58分，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。10分鐘后，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。
受「3.30新政」的刺激，已經(jīng)疲軟了一年多的樓市，頓時(shí)滿血復(fù)活，開始了持續(xù)幾年的一路狂奔。由此可見，杠桿的威力之大……
很多人買不起房，并非付不起月供，而是首付不夠。降低首付，可以降低人們上車的門檻。而且，更高的杠桿，意味著，買入之后房價(jià)上漲可以獲得更高收益。
雖然，此次降低首付比例不是像2015年那樣全國層面的，但是，一方面，降低首付的城市，不止于三線城市，還有重慶這樣的新一線城市；另一方面，隨著時(shí)間的推移，加入的城市在不斷增多。明源君認(rèn)為，未來還會(huì)有更多城市加入。
沒降首付的，也在做其他方面的寬松——
根據(jù)央視新聞報(bào)道，2月21日起，六大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房貸利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房貸利率LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。
注意，這是降低加點(diǎn)，且六大行的步調(diào)整齊劃一！另外，注意，廣州是一線城市，一線城市！
二三四線，早就走在前頭了。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，103個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)；平均放款周期為38天，較上月縮短12天。
具體來看，103個(gè)城市中87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)，房貸降息的城市范圍擴(kuò)大，且無利率提高的城市。包括一線城市在內(nèi)的30個(gè)城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環(huán)比下降。蘇州地區(qū)，部分銀行的首套房利率甚至已經(jīng)低至4.8%！
降低首付可以降低人們的上車門檻，屬于「原因型」需求側(cè)政策；降低利率，可以降低人們的月供壓力，屬于「結(jié)果型」政策寬松。如今，「原因型」和「結(jié)果型」一齊發(fā)力，并且不斷蔓延，在部分城市已經(jīng)形成合力，將極大地提振市場(chǎng)信心，助推行業(yè)回歸正軌。
70個(gè)大中城市已經(jīng)回暖
政策加持下，未來可期
都說中國樓市是政策市，這話一點(diǎn)不錯(cuò)，雖然直到今天，調(diào)整的余波仍在，但在一系列政策強(qiáng)拉下，今年1月份，樓市已現(xiàn)全面回暖跡象。
如今，三四線城市降低首付，并向一二線城市蔓延；一線城市六大行整齊劃一，下調(diào)房貸利率，勢(shì)必加速樓市回暖！
2月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一線城市新房房價(jià)已率先企穩(wěn)回升。
具體來看，今年1月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由去年12月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%。其中，北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅銷售價(jià)格分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。
同期，二三線城市的新房市場(chǎng)也有不同程度回暖。其中，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由去年12月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%，降幅比去年12月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
從全國來看，今年1月，70個(gè)大中城市中，新房房價(jià)環(huán)比上漲的城市31個(gè)，比去年12月增加11個(gè)；而新房房價(jià)下降的城市39個(gè)，比去年12月減少11個(gè)。
做個(gè)簡單的平均計(jì)算，就能得出以下結(jié)論：
今年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為1.7%。1月數(shù)據(jù)止跌，這是一個(gè)非常重要的筑底信號(hào)，因?yàn)?，在此前房價(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌4個(gè)月。這意味著，不僅一線城市新房房價(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，70個(gè)大中城市整體上，也已經(jīng)到底了。
而且，相比去年底二手房市場(chǎng)的蕭條，今年1月二手房市場(chǎng)也開始筑底回升。
1月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與去年12月相同，其中北京、上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.5%。
二三線城市二手住宅住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比去年12月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
從二手房房價(jià)下跌的城市來看，今年1月，70個(gè)大中城市中二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有55個(gè)，比去年12月減少8個(gè)。
所有數(shù)據(jù)都指向一個(gè)結(jié)論：政策寬松下，樓市正在回暖，小陽春已經(jīng)在路上。
而寬松還在繼續(xù)。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)出臺(tái)次數(shù)超過80次，截至2月20日，全國超40個(gè)城市發(fā)布各類房寬松政策。
明源君認(rèn)為，下調(diào)最低首付比例并非終點(diǎn)，如有必要，諸如限購、限售之類的政策也有可能放松。只有超預(yù)期的舉措，才能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，讓回到良性循環(huán)。
畢竟，現(xiàn)在不少城市已經(jīng)到了需要去庫存的程度了，例如，2022年2月15日，在鄭州市委全會(huì)暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，鄭州代市長何雄便直指鄭州地區(qū)的商品房庫存問題。
小結(jié)
前不久，郁亮「房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代」的說法，引發(fā)行業(yè)大討論，讓不少地產(chǎn)人和房企如同頭上澆了一盆冰水。
明源君認(rèn)為，必要的謹(jǐn)慎在任何時(shí)候都是必要的，但是，現(xiàn)在是該樂觀的時(shí)候了。2月19日，黨媒《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》就在頭版頭條發(fā)文，駁斥了業(yè)內(nèi)對(duì)「房地產(chǎn)去金融化」的誤讀。降首付比例，降利率，絕不是偶然的。
「政策底-市場(chǎng)底-企業(yè)底」傳導(dǎo)需要一個(gè)過程，但是，機(jī)制是很清晰的?，F(xiàn)在，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，政策仍在持續(xù)發(fā)力護(hù)航，房地產(chǎn)最困難的日子即將過去，在這個(gè)春天，地產(chǎn)人可以開始暢想行業(yè)的春天了！
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