“房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。”去年12月監(jiān)管部門(mén)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為出險(xiǎn)房企項(xiàng)目并購(gòu)提供資金支持后，已有多家銀行“打樣兒”。

2月17日，興業(yè)銀行(601166)表示，根據(jù)市場(chǎng)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，計(jì)劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年年初以來(lái)，已有浦發(fā)、廣發(fā)、招商、平安等多家銀行接連拋出房地產(chǎn)并購(gòu)融資計(jì)劃，合計(jì)提供融資規(guī)模超過(guò)500億元。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者從中國(guó)債券信息網(wǎng)查詢(xún)獲悉，如浦發(fā)銀行(600000)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券的票面利率為2.69%，期限3年。“這個(gè)融資成本算是比較低了，現(xiàn)在銀行2%多的存款可不好拿（到），能以低利率發(fā)債也體現(xiàn)了政策的鼓勵(lì)。”一位銀行人士對(duì)記者表示。

在該人士看來(lái)，現(xiàn)階段多家銀行陸續(xù)拋出房地產(chǎn)并購(gòu)融資支持計(jì)劃，更大意義在于提振市場(chǎng)信心。有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)房企并購(gòu)案例會(huì)明顯增多，加速出險(xiǎn)房企問(wèn)題資產(chǎn)快速消化。不過(guò)目前市場(chǎng)上也有觀望情緒，分析認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)收并購(gòu)項(xiàng)目不足、出險(xiǎn)企業(yè)盡調(diào)難度較大等仍是短期待解的難題，建議解決房企銷(xiāo)售受阻等痛點(diǎn)。

百億房地產(chǎn)并購(gòu)融資計(jì)劃出爐，首只主題債券募資成本不到3%

監(jiān)管部門(mén)和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)正接力釋放對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)融資支持的積極信號(hào)。2月17日，興業(yè)銀行表示，根據(jù)市場(chǎng)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，計(jì)劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券，募集資金專(zhuān)項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

記者從該行獲悉，近期已陸續(xù)接洽多家市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過(guò)并購(gòu)貸款、并購(gòu)票據(jù)、并購(gòu)基金、并購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)等“融資 融智”產(chǎn)品組合拳，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

在此之前，僅開(kāi)年至今，浦發(fā)、招商、廣發(fā)、平安等多家銀行已相繼拋出房地產(chǎn)并購(gòu)融資計(jì)劃，方式包括發(fā)行并購(gòu)主題債券、提供并購(gòu)貸款、承銷(xiāo)并購(gòu)票據(jù)等，預(yù)計(jì)合計(jì)提供并購(gòu)融資支持超500億元。

其中，浦發(fā)銀行于1月率先發(fā)行了首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，規(guī)模為50億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

信貸、債券等不同產(chǎn)品的主要區(qū)別是什么？一位銀行人士介紹，發(fā)債是直接融資，貸款是間接融資，儲(chǔ)戶(hù)的錢(qián)先進(jìn)入銀行，再?gòu)你y行到貸款戶(hù)手上。

參照浦發(fā)銀行該房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券的票面利率，該人士認(rèn)為是比較低的。“現(xiàn)在銀行2%多的存款可不好拿（到），市場(chǎng)上銀行理財(cái)、大額存單的利率很多都高于2.69%這個(gè)水平（在3%-4%或以上），也就是說(shuō)銀行要付出更多成本吸收資金。”他分析稱(chēng)，低利率發(fā)債也體現(xiàn)了政策的鼓勵(lì)。

對(duì)比同樣受到監(jiān)管鼓勵(lì)的小微企業(yè)金融專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行利率，記者在中國(guó)債券信息網(wǎng)查詢(xún)了幾只去年發(fā)行的債券，多只利率超過(guò)3%，僅一只為2.5%，低于浦發(fā)銀行這只房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。

有利于出險(xiǎn)房企緩解債務(wù)壓力，大規(guī)模并購(gòu)或在房屋銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇后啟動(dòng)

如何理解銀行對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)融資的“花式”支持？上述銀行人士認(rèn)為，現(xiàn)在還處于初期階段，已公布的相關(guān)支持計(jì)劃有500億元左右，而個(gè)別頭部房企的債務(wù)就超萬(wàn)億元了（不代表所有項(xiàng)目都會(huì)被并購(gòu)），因此銀行拋出房地產(chǎn)并購(gòu)融資支持計(jì)劃，目前更大的意義在于提振市場(chǎng)信心。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠也對(duì)記者表示，金融層面對(duì)于并購(gòu)的支持，有利于出險(xiǎn)房企快速回籠資金，緩解債務(wù)壓力，同時(shí)保證了項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)、如期交付，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，對(duì)樓市有一定的利好。預(yù)計(jì)接下來(lái)并購(gòu)現(xiàn)象或?qū)⒂兴黾樱w增加量相對(duì)溫和。

“首先，銀行并購(gòu)貸申請(qǐng)門(mén)檻較高，對(duì)房企的信用資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況等要求較高；其次，受去年下半年房企債務(wù)及信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)影響，出于流動(dòng)性考慮，多數(shù)房企對(duì)并購(gòu)持謹(jǐn)慎態(tài)度；最后，并購(gòu)后項(xiàng)目的整合、運(yùn)營(yíng)等面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，部分房企的并購(gòu)意愿不高。”在梁楠看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉進(jìn)一步稱(chēng)，房企資金冰火兩重天，目前爆雷企業(yè)集中在民企，且項(xiàng)目參差不齊，大部分開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目表外融資額度高，收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)于少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，低價(jià)出讓積極性不高，央企國(guó)企也不太可能冒風(fēng)險(xiǎn)收購(gòu)。

“銷(xiāo)售受阻是房企當(dāng)前面臨的最大痛點(diǎn)，只有金融體系放松還不足以從根本上改變預(yù)期、解決目前地產(chǎn)行業(yè)痛點(diǎn)。并購(gòu)融資大范圍落地，還需要多個(gè)監(jiān)管部門(mén)具體政策的支持與配合。”華泰證券(601688)在研報(bào)中指出。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，中國(guó)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，銷(xiāo)售額排名前100位的房企的銷(xiāo)售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。

不過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)政策不斷釋放暖意。去年9月以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)多次表態(tài)要“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”；今年1月前后，青島、馬鞍山、自貢、北海等多地“松綁”了公積金貸款政策；近日，重慶、贛州、菏澤等地下調(diào)首套房貸比例至兩成。

“隨著政策不斷緩和，預(yù)計(jì)房企資金有望穩(wěn)定，樓市于今年二季度走出低谷的可能性在增加。”張大偉稱(chēng)。中信證券(600030)預(yù)測(cè)，大規(guī)模項(xiàng)目并購(gòu)將在房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇之后啟動(dòng)，下半年房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)市場(chǎng)有望復(fù)蘇。