近期，山東省菏澤市房貸政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，首套房首付比例降至20%，引起了市場(chǎng)關(guān)注。除了菏澤，今年以來，重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房首付比例降至20%。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，全國(guó)超40城發(fā)布了各種力度的房地產(chǎn)寬松政策。

業(yè)內(nèi)專家表示，在所有的調(diào)控政策中，降低首付是力度非常大的政策放松，此前一些地方可能還是局限于房貸利率調(diào)整等政策，其對(duì)于住房交易數(shù)據(jù)的刺激其實(shí)是不到位的。而首付比例降低是實(shí)質(zhì)性的鼓勵(lì)樓市、激活市場(chǎng)交易的政策，后續(xù)會(huì)有更多城市出臺(tái)降低首付比例的措施，尤其是三四線城市，一二線城市也完全有可能跟進(jìn)。未來隨著房貸政策進(jìn)一步寬松，預(yù)計(jì)市場(chǎng)也會(huì)見底企穩(wěn)。

多地下調(diào)首套房首付比例

住房貸款首付比例在一般情況下是不會(huì)下調(diào)的，近期多地房貸首付比例下調(diào)，釋放了什么信號(hào)？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從房地產(chǎn)貸款首付政策看，兩成首付明顯是一個(gè)寬松的政策。觀察2014年至2015年全國(guó)各地的政策，也是因?yàn)槭赘侗壤档筒牌平饬巳?kù)存的難題。

“此次多地降低首付比例的舉措符合央行相關(guān)的調(diào)控精神。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，根據(jù)政策，地方政府可以在中央政策基礎(chǔ)上微調(diào)，非限購(gòu)城市首套房最低首付成數(shù)可以是兩成。菏澤、重慶、贛州作為三四線城市，在樓市下行期間適當(dāng)根據(jù)本地樓市情況調(diào)整政策，屬于一城一策的范疇，符合政策導(dǎo)向。

除了實(shí)質(zhì)的房貸政策松動(dòng)外，近期也有地方政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，促進(jìn)剛需購(gòu)房。如近期吉林延吉發(fā)布《鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼的實(shí)施方案》，對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城買房全額補(bǔ)貼契稅，還發(fā)家電、裝修消費(fèi)券。此外，也有地方政府部門“喊話”鼓勵(lì)房貸政策松綁。1月26日，安徽省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作若干措施的通知》表示，引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費(fèi)旺季，通過分期免手續(xù)費(fèi)、贈(zèng)送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式，擴(kuò)大大宗商品消費(fèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，延吉出臺(tái)此類政策，進(jìn)一步說明農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房依然是各地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要支撐。同時(shí)，也將更好地帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘泻完P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預(yù)計(jì)2022年全國(guó)其他城市也依然會(huì)有此類政策，這是樓市活躍的又一推動(dòng)力。

市場(chǎng)底部有望出現(xiàn)

今年以來已有多地房貸政策調(diào)整。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前全國(guó)已有超過40個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)寬松政策，內(nèi)容涵蓋了降貸款首付比例、房貸利率下調(diào)、人才落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金優(yōu)惠等方面。

隨著上述地區(qū)陸續(xù)放松房貸首付比例，未來是否有更多城市加入“松綁”行列？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士持不同的看法。

張大偉表示，從市場(chǎng)看，政策寬松是趨勢(shì)，越來越多的城市會(huì)出臺(tái)寬松政策，未來幾個(gè)月基本所有的三四線城市除了靠近一二線核心城市的，首套房首付比例基本都會(huì)調(diào)整到兩成。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，后續(xù)會(huì)有更多城市出臺(tái)降低首付比例的措施，尤其是三四線城市，一二線城市也完全是有可能跟進(jìn)，在首付方面的調(diào)整上有一些新的動(dòng)作。根據(jù)不同銀行以及不同的樓盤，各種降低首付的做法也會(huì)很多。隨著房貸政策進(jìn)一步寬松，對(duì)于購(gòu)房者和一些開發(fā)商，也能夠感受到很實(shí)際的放松效應(yīng)。

中信證券認(rèn)為，當(dāng)前，各地房地產(chǎn)政策工具箱儲(chǔ)備仍較豐富，菏澤調(diào)整“無房無貸”購(gòu)房者的首付比標(biāo)志著需求端政策優(yōu)化的開啟，后續(xù)各地需求端政策有望依據(jù)銷售情況而“因城施策”。

今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定調(diào)：“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”在今年各地政府工作報(bào)告中，黑龍江、江蘇、浙江、廣東等多地明確提出要更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。

“從市場(chǎng)看，進(jìn)入2022年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松信號(hào)不斷釋放，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為低迷。”張大偉表示，對(duì)于市場(chǎng)來說，有望逐漸企穩(wěn)，2022年一季度至二季度市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)。